Rechtliche Anforderungen
Rechtliche Anforderungen für den Immobilienkauf in Spanien | Ausländische Käufer 2025
NIE-Nummer, Anwaltsgebühren, Notarverfahren, Grunderwerbsteuer. Vollständige rechtliche Checkliste für ausländische Käufer beim Erwerb spanischer Immobilien.
Was Sie benötigen
Vier rechtliche Grundlagen
Jeder ausländische Käufer benötigt eine NIE-Nummer, einen Anwalt, ein spanisches Bankkonto und einen Notartermin. Der Prozess dauert normalerweise 8-12 Wochen vom Angebot bis zu den Schlüsseln.
Typischer Zeitplan (Wochen)
Schritt 1
NIE-Nummer — Ihre wesentliche Identifikation
Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist Ihre spanische Steueridentifikationsnummer. Sie wird in jeder Phase des Kaufprozesses benötigt – vom Unterzeichnen von Verträgen bis zur Zahlung von Steuern.
Sie können sie bei einer spanischen Polizeistation, bei einem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder über einen Anwalt mit Vollmacht beantragen. Besorgen Sie diese früh – es dauert 1-4 Wochen und verzögert alles, wenn Sie sie nicht haben.
Praktisch
Spanisches Bankkonto
Obwohl nicht gesetzlich vorgeschrieben, ist ein spanisches Bankkonto praktisch unverzichtbar – nicht nur für den Kauf, sondern für das Leben in Spanien. Sie benötigen es für Hypothekenzahlungen, Stromrechnungen, Gemeinschaftsgebühren und lokale Steuern.
Viele Dienstleister verlangen ein spanisches Bankkonto, um Strom, Wasser und Internet einzurichten. Die meisten großen Banken bieten Konten für Nichtansässige mit englischsprachigem Personal an. Die Einrichtung ist schnell – bringen Sie Ihren Reisepass, Ihre NIE und einen Adressnachweis mit.
Schritt 2
Ihr Anwalt (Abogado)
Ihr Anwalt bleibt lange nach dem Kauf an Ihrer Seite – er kümmert sich um jährliche Steuererklärungen, Versorgungsverträge und alle rechtlichen Fragen für die kommenden Jahre.
Wir arbeiten mit Anwälten zusammen, die über 50 internationale Käufe pro Jahr abwickeln. Sie kennen den Prozess, die Fallstricke und den Papierkram. Fragen? Fragen Sie uns oder sprechen Sie direkt mit unseren Anwaltspartnern.
Der private Vertrag
Sobald die Due Diligence beginnt, unterzeichnen Sie eine Reservierungsvereinbarung, gefolgt von einem Contrato de Arras (Anzahlungsvertrag). Dies erfordert normalerweise eine Anzahlung von 10% und bindet beide Parteien rechtlich. Ihr Anwalt muss alles prüfen, bevor Sie unterschreiben oder zahlen.
Schritt 3
Die notarielle Unterzeichnung
Alle Immobilienkäufe in Spanien müssen vor einem Notar formalisiert werden – einem öffentlichen Beamten, der die Rechtmäßigkeit der Transaktion sicherstellt. Der Notar überprüft Identitäten, bestätigt die Einhaltung des spanischen Rechts, liest und unterzeichnet die Eigentumsurkunde (Escritura) und stellt sicher, dass Steuern korrekt gezahlt werden.
Wichtig: Der Notar führt KEINE Due Diligence durch. Das ist die Aufgabe Ihres Anwalts. Der Notar ist ein neutraler Beamter, nicht Ihr Vertreter.
"Einen unabhängigen Anwalt zu haben, war die beste Entscheidung, die wir getroffen haben. Sie entdeckte Probleme, die wir selbst nie bemerkt hätten."
Schritt 4
Steuern, die Sie zahlen müssen
Planen Sie 10-14% zusätzlich zum Kaufpreis für Steuern und Gebühren ein. Die spezifischen Steuern hängen davon ab, ob Sie einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie kaufen.
| Kosten | Bestandsimmobilie | Neubau |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer / MwSt. | 8-10% | 10% |
| Stempelsteuer | — | 1-1,5% |
| Notar | €600-1200 | €600-1200 |
| Grundbuch | €400-900 | €400-900 |
| Anwalt | ~1% + MwSt. | ~1% + MwSt. |
| Gesamt | 10-13% | 12-14% |
Zusätzliche Gebühren
Zusätzlich zu den Steuern planen Sie für Notargebühren (€600-1200), Grundbuch (€400-900) und Anwaltsgebühren (~1% + MwSt. oder fest €1500-3000) ein. Diese sind für Bestands- und Neubauten gleich.
Berechnen Sie Ihre Gesamtkosten, bevor Sie ein Angebot machen.
Optional
Vollmacht
Wenn Sie nicht Vollzeit in Spanien sind, ermöglicht eine Vollmacht Ihrem Anwalt, in Ihrem Namen zu handeln. Dies vereinfacht den Prozess und vermeidet unnötige Reisen. Mit einer Vollmacht kann Ihr Anwalt Ihre NIE beantragen, Verträge unterzeichnen, ein Bankkonto eröffnen und für Sie zur notariellen Unterzeichnung gehen.