Étude de cas Condado de Alhama à €243K

Condado de Alhama à €243K : Resort de golf avec potentiel locatif

Appartement neuf de 2 chambres dans le resort de golf Condado de Alhama à €243 600. Analyse complète des frais d'achat, du potentiel locatif, de l'attrait du resort et de ce que les chiffres révèlent aux investisseurs.

Résidence d'appartements neufs dans le resort de golf Condado de Alhama

Deux chambres doubles, deux salles de bains, 104 m² de surface habitable avec 8 m² de terrasse et une place de parking. Cet appartement neuf se situe dans Condado de Alhama, un resort de golf de 600 hectares conçu par Jack Nicklaus dans l'arrière-pays de Murcie, proposé à €243 600.

L'appartement est livré entièrement équipé : cuisine moderne avec électroménager intégré, climatisation préinstallée, système d'eau chaude par aérothermie, porte d'entrée blindée, salles de bains équipées avec douches à l'italienne. Accès par ascenseur, entrée sécurisée et cellier inclus. Les appartements en dernier étage disposent de solariums privés, offrant un espace extérieur supplémentaire sans les contraintes d'entretien d'un jardin.

Il s'agit d'un bien neuf avec une garantie structurelle de 10 ans, un point plus important que ne le réalisent la plupart des investisseurs débutants. Zéro risque de rénovation, des coûts d'entretien prévisibles et une efficacité énergétique intégrée dès le premier jour.

Vue extérieure de la résidence Condado de Alhama

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Condado de Alhama est une communauté resort construite de toutes pièces, pas une ville traditionnelle. Un espace clos, planifié et volontairement calme. Le resort dispose de son propre centre commercial, de supermarchés, de bars, de restaurants et de 25 piscines communes. Le parcours de golf Alhama Signature, conçu par Jack Nicklaus, traverse l'ensemble du domaine et en constitue la pièce maîtresse.

Pour les investisseurs, c'est un point clé : le modèle resort crée de la stabilité. Les prix ne fluctuent pas de manière erratique, car l'ensemble du domaine évolue de concert. La demande locative est prévisible, car les acheteurs ici appartiennent à des segments fidèles et bien définis : golfeurs, retraités et travailleurs à distance en quête de calme et d'espace à un prix raisonnable.

Les plages de Mazarrón et Bolnuevo se trouvent à 20 km. Murcie est à 40 km. L'aéroport d'Alicante est à 75 km au nord, avec des vols quotidiens vers la plupart des capitales européennes. Carthagène et son centre historique sont à 35 km. Rien n'est tout proche, mais tout reste à distance raisonnable.

Certains investisseurs hésitent face aux biens situés dans les terres, craignant de perdre l'attrait du bord de mer. À Condado de Alhama, cette inquiétude disparaît dès que l'on découvre Mazarrón, à seulement 20 km. Le trajet est simple et rapide, et les plages valent largement le détour.

Vue panoramique de la plage et du port de Puerto de Mazarrón

Mazarrón est un port de pêche actif doté d'un vieux quartier charmant et d'excellents restaurants de fruits de mer en bord de mer. Les plages voisines de Bolnuevo, avec leur sable sombre caractéristique et leurs formations rocheuses, attirent surfeurs et photographes. Pour les locataires de votre appartement, une excursion à Mazarrón offre l'expérience d'une authentique ville côtière espagnole, loin des pièges à touristes. C'est précisément cette authenticité que recherchent les vacanciers réservant des séjours hivernaux de 4 à 8 semaines.

Le resort est idéalement situé : suffisamment proche pour rejoindre la plage le temps d'une demi-journée, suffisamment en retrait pour préserver l'atmosphère calme et tournée vers le golf qui fait le charme de Condado de Alhama.

€243.6K

Prix d'achat

€275K

Investissement total

€11–14K

Revenus locatifs bruts/an

3.5–4.8%

Rendement net sur le prix

Les biens neufs dans la région de Murcie sont soumis à une TVA (IVA) de 10 % plus un droit de timbre (AJD) de 1,5 %, soit 11,5 % de taxes cumulées. Les non-résidents peuvent financer jusqu'à 70 % du prix d'achat. Sur €243 600, cela représente un prêt hypothécaire maximal de €170 500, nécessitant environ €73 000 d'apport personnel.

Les frais d'acquisition sont ici simples et relativement bas par rapport aux biens de revente, puisque le droit de mutation (ITP) ne s'applique pas. L'investissement total, incluant notaire, cadastre, frais juridiques et mise en place de la gestion locative, s'élève à environ €275 000.

Frais	Montant
Prix d'achat	€243,600
TVA (IVA) à 10 %	€24,360
Droit de timbre (AJD) à 1,5 %	€3,654
Frais de notaire	~€750
Cadastre	~€550
Avocat (1 % + 21 % TVA)	€2,949
Total des frais d'achat	~€31,863
Investissement total	~€275,463

Détail des frais d'achat (région de Murcie, bien neuf)

Un appartement de 2 chambres dans un resort de golf se loue différemment d'un bien en bord de mer. Les tarifs en haute saison vont de €90 à €130 par nuit, loin des €200–260 pratiqués en centre de Torrevieja. Mais le marché ici est plus prévisible : les locations longue durée dominent (les séjours hivernaux de 4 semaines pour des Nord-Européens sont courants) et le taux d'occupation reste stable toute l'année, car les golfeurs ne s'arrêtent pas de jouer en novembre.

Des chiffres réalistes : un taux d'occupation de 60 % sur l'année (estimation conservatrice pour un bien géré dans un resort au trafic stable toute l'année) génère des revenus bruts annuels de €11 000–14 000. Après frais de gestion (15 %), assurance, charges, frais de copropriété et taxe foncière, le revenu net se situe entre €4 500 et €7 000 par an.

Cela représente un rendement net de 3,5–4,8 % sur le prix d'achat, soit environ 3,2–4,3 % sur l'investissement total.

Catégorie	Estimation annuelle
Charges de copropriété	€2,400–2,800
IBI (taxe foncière)	€450–600
Basura (taxe ordures)	~€200
Assurance	~€300
Entretien et réparations	~€400
Gestion locative (15 %)	€1,650–2,100
Total charges annuelles	€5,400–6,400

Charges annuelles

Le rendement n'est pas spectaculaire. Ce n'est pas un investissement pour les chasseurs de rentabilité. Ce qu'il offre, c'est de la prévisibilité, un faible niveau de contraintes et un profil d'acheteur bien défini.

Les communautés resort attirent des clients fidèles qui reviennent. Le golf les ramène chaque année. Un retraité allemand ou scandinave réserve en novembre et reste huit semaines. Un golfeur français réserve pour Pâques. Ce ne sont pas des touristes de passage qui tournent sur Airbnb. Ce sont des clients stables en séjour long, qui apprécient le calme et ne font pas la fête.

Cette stabilité se traduit par une charge de gestion réduite. Vous ne traitez pas 50 demandes de réservation par semaine. Vous gérez une poignée de clients réguliers. Le resort se charge de la plupart des sujets courants : entretien des piscines, sécurité, espaces communs. Vous entretenez votre appartement et fixez vos conditions.

Côté prix, vous achetez avec une décote significative par rapport aux biens côtiers. Les 2 chambres en bord de mer dans cette région se négocient facilement entre €350K et €450K. Vous achetez à €243,6K, et la seule contrepartie est la distance par rapport à la mer. Pour les investisseurs qui privilégient la stabilité des flux de trésorerie au prestige de l'emplacement, c'est un arbitrage judicieux.

Le resort lui-même est en cours de développement, avec de nouvelles phases prévues. L'offre est maîtrisée, et le nom Jack Nicklaus a du poids dans le monde du tourisme golfique. Si vous investissez à horizon 10 ans et plus, la montée en gamme des équipements et la réputation grandissante du resort devraient valoriser les biens. Si votre horizon est de 3 à 5 ans, les revenus locatifs couvrent vos charges en attendant.