Wymogi prawne
Wymogi prawne dotyczące zakupu nieruchomości w Hiszpanii | Zagraniczni nabywcy 2025
Numer NIE, honoraria prawnika, proces notarialny, podatek od przeniesienia własności. Kompletna lista kontrolna prawna dla zagranicznych nabywców kupujących hiszpańską nieruchomość.
Czego potrzebujesz
Cztery prawne podstawy
Każdy zagraniczny nabywca potrzebuje numeru NIE, prawnika, hiszpańskiego konta bankowego i spotkania z notariuszem. Proces zazwyczaj trwa 8-12 tygodni od oferty do kluczy.
Typowy harmonogram (tygodnie)
Krok 1
Numer NIE — twoja podstawowa identyfikacja
NIE (Número de Identificación de Extranjero) to twój hiszpański numer identyfikacji podatkowej. Jest wymagany na każdym etapie procesu zakupu, od podpisywania umów po płacenie podatków.
Możesz złożyć wniosek w hiszpańskim komisariacie policji, w hiszpańskim konsulacie w swoim kraju lub przez prawnika z pełnomocnictwem. Zdobądź to wcześnie: zajmuje to 1-4 tygodnie i opóźnia wszystko, jeśli go nie masz.
Praktyczne
Hiszpańskie konto bankowe
Choć nie jest to prawnie obowiązkowe, hiszpańskie konto bankowe jest praktycznie niezbędne, nie tylko do zakupu, ale do życia w Hiszpanii. Będziesz go potrzebować do spłat kredytu hipotecznego, rachunków za media, opłat wspólnotowych i lokalnych podatków.
Wielu dostawców usług wymaga hiszpańskiego konta bankowego do ustawienia prądu, wody i internetu. Większość dużych banków oferuje konta dla nierezydentów z anglojęzycznym personelem. Konfiguracja jest szybka: weź paszport, NIE i potwierdzenie adresu.
Krok 2
Twój prawnik (abogado)
Twój prawnik zostaje z tobą długo po zakupie, zajmując się rocznymi zeznaniami podatkowymi, umowami na media i wszelkimi pytaniami prawnymi przez lata.
Współpracujemy z prawnikami, którzy obsługują ponad 50 międzynarodowych zakupów rocznie. Znają proces, pułapki i dokumenty. Pytania? Zapytaj nas lub porozmawiaj bezpośrednio z naszymi partnerami prawnikami.
Umowa prywatna
Gdy rozpoczyna się due diligence, podpisujesz umowę rezerwacyjną, po której następuje contrato de arras (umowa depozytowa). Wymaga to zazwyczaj depozytu w wysokości 10% i prawnie wiąże obie strony. Twój prawnik musi przejrzeć wszystko przed podpisaniem lub zapłatą.
Krok 3
Podpisanie notarialne
Wszystkie zakupy nieruchomości w Hiszpanii muszą być sformalizowane przed notariuszem — urzędnikiem publicznym, który zapewnia legalność transakcji. Notariusz weryfikuje tożsamości, potwierdza zgodność z hiszpańskim prawem, czyta i podpisuje akt własności (escritura) i zapewnia prawidłowe opłacenie podatków.
Ważne: Notariusz NIE przeprowadza due diligence. To praca twojego prawnika. Notariusz jest neutralnym urzędnikiem, a nie twoim przedstawicielem.
"Posiadanie niezależnego prawnika było najlepszą decyzją, jaką podjęliśmy. Odkryła problemy, których nigdy byśmy sami nie zauważyli."
Krok 4
Podatki, które musisz zapłacić
Zaplanuj 10-14% ponad cenę zakupu na podatki i opłaty. Konkretne podatki zależą od tego, czy kupujesz nową budowę czy nieruchomość z drugiej ręki.
| Koszt | Z drugiej ręki | Nowa budowa |
|---|---|---|
| Podatek od przeniesienia własności / VAT | 8-10% | 10% |
| Opłata skarbowa | — | 1-1,5% |
| Notariusz | €600-1200 | €600-1200 |
| Księga wieczysta | €400-900 | €400-900 |
| Prawnik | ~1% + VAT | ~1% + VAT |
| Razem | 10-13% | 12-14% |
Dodatkowe opłaty
Oprócz podatków zaplanuj opłaty notarialne (€600-1200), księgę wieczystą (€400-900) i honoraria prawnika (~1% + VAT lub stałe €1500-3000). Są one takie same dla nieruchomości z drugiej ręki i nowej budowy.
Oblicz swoje całkowite koszty przed złożeniem oferty.
Opcjonalne
Pełnomocnictwo
Jeśli nie przebywasz w Hiszpanii na pełen etat, pełnomocnictwo pozwala twojemu prawnikowi działać w twoim imieniu. Upraszcza to proces i unika niepotrzebnych podróży. Z pełnomocnictwem twój prawnik może uzyskać twoje NIE, podpisać umowy, otworzyć konto bankowe i uczestniczyć w podpisaniu notarialnym za ciebie.