Hypotheken für Erstkäufer
Hypotheken in Spanien für Erstkäufer
Wie viel eine spanische Bank einem Erstkäufer leiht, das nötige Bargeld und welche Wohnungen mit 2 Schlafzimmern eine typische Hypothek 2026 kauft.
Was eine spanische Bank finanziert
Die meisten Erstkäufer, die wir treffen, haben eine Hypothek aus dem Heimatland im Kopf. Neunzig Prozent Beleihung, lange Laufzeiten, Einkommen aus jedem Land. So funktioniert Spanien nicht, und das nach der Reservierung einer Wohnung festzustellen, wird teuer.
Ja, Ausländer bekommen eine spanische Hypothek, als Ansässige oder als Nichtansässige. Nichtansässige erhalten in der Regel 60 bis 70% des Immobilienwerts. Ansässige können 80% erreichen. In beiden Fällen leiht die Bank den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und eigener Bewertung, und Ihre gesamten Schuldenraten, einschließlich des neuen Kredits, sollten bei etwa 30 bis 35% Ihres monatlichen Nettoeinkommens bleiben. Die meisten Banken wollen den Kredit außerdem bis etwa zum 75. Lebensjahr zurückgezahlt haben.
Nichtansässige
In Spanien ansässig
Das Bargeld, das Sie trotzdem brauchen
Die Anzahlung ist nur die Hälfte. Spanische Kaufnebenkosten zahlen Sie extra in bar, und die Bank finanziert sie nicht. Fast jede Wohnung unter €300,000 in unserem Angebot ist ein Neubau, also gelten 10% MwSt. plus Stempelsteuer, nicht die Grunderwerbsteuer für Bestand. Für eine Bestandsimmobilie in der Region Valencia sank die Grunderwerbsteuer am 1. Juni 2026 auf 9%, wie in unserer Notiz zur Senkung. Dazu kommen Notar, Grundbuch, Anwalt und die Bankbewertung: am Ende liegen Sie in beiden Fällen bei rund 13%.
Das sind grob 43% des Preises in bar. Fällt die Bewertung unter den Preis, zahlen Sie auch diese Lücke selbst. Dieser Ratgeber erklärt, was Sie dann tun. Hier kauft das Budget von €250,000 heute an der südlichen Costa Blanca und am Mar Menor, wo 2-Schlafzimmer-Wohnungen am günstigsten sind.
2 Schlafzimmer+, €150,000 bis €250,000, Costa Blanca Süd und Mar Menor
So läuft die Zusage
Tragfähigkeit
Alle Schuldenraten, einschließlich der neuen Hypothek, sollten nahe 30-35% des monatlichen Nettoeinkommens bleiben. Banken wenden das strikt an.
Fester Zins
Dieselbe Rate über die gesamte Laufzeit. Beliebt bei Erstkäufern, die ein planbares Budget wollen, meist mit höherem Startzins.
Variabler Zins
Euribor plus feste Bankmarge, alle 6 oder 12 Monate angepasst. Kann günstiger starten, und die Rate bewegt sich in beide Richtungen.
Fest oder variabel ist eine Budgetfrage, keine Angstfrage. Liegt Ihr Einkommen in Pfund, Kronen oder Dollar, kann der Wechselkurs die reale Rate stärker verschieben als der Euribor. Fest gegen variabel rechnet das mit Zahlen durch. Beginnen Sie mit den Unterlagen, bevor Sie reservieren. Sie brauchen zuerst eine NIE und ein spanisches Bankkonto, und dieser Ratgeber zeigt beides, auch von zu Hause.
Vorabzusage (Woche 1-2)
Senden Sie Einkommens-, Steuer- und Ausweisdokumente. Die Bank nennt Richtwerte und einen Maximalbetrag. Tun Sie das vor der Reservierung.
Bewertung (Woche 2-3)
Die Bank beauftragt ihre eigene Bewertung. Der endgültige Kredit richtet sich nach dem niedrigeren Wert aus Preis und Bewertung.
Formelles Angebot (Woche 3-6)
Die Kreditprüfung endet, und Sie erhalten das verbindliche Angebot. Per Gesetz müssen Sie es mindestens 10 Tage vor der Unterschrift haben, und der Notar erklärt es kostenlos.
Unterschrift (Woche 6-8)
Sie unterschreiben Kaufvertrag und Hypothek am selben Tag beim Notar. Das Geld geht direkt an den Verkäufer oder Bauträger.
Was die erste Hypothek kauft
An der Costa Blanca Nord kauft dasselbe Budget weniger Wohnfläche, aber Orte, die im Winter leben. Am 9. Oktober lagen im Angebot 14 Wohnungen mit zwei oder mehr Schlafzimmern für höchstens €350,000 in Villajoyosa, Finestrat, Calpe, Dénia, Jávea, La Nucia und El Verger. Die meisten sind Neubauten mit Pool.
Brauchen Sie ein drittes Schlafzimmer für Familienbesuche, schauen Sie nach Süden. Es gab 13 Dreizimmerhäuser für höchstens €300,000, vor allem Reihenhäuser in Pilar de la Horadada plus einige Wohnungen in Guardamar und Torrevieja. Ein 70%-Kredit auf €290,000 sind €203,000. Bei illustrativen 3% über 25 Jahre sind das etwa €960 im Monat, und nach der 30-35%-Regel brauchen Sie grob €2,800 bis €3,200 netto im Monat, ohne andere große Kredite.
Costa Blanca Nord, 2 Schlafzimmer+ Wohnungen bis €350,000
Costa Blanca Süd und Mar Menor, 3-Schlafzimmer-Häuser bis €300,000
Rechnen Sie selbst
Nehmen Sie ein Inserat aus den Filtern oben und rechnen Sie den Preis mit dem Hypothekenrechner und dem Kaufrechner durch. Das Ergebnis bringen Sie zur Vorabzusage zur Bank oder zum Makler, bevor Sie Flüge buchen.
Für den weiteren Ablauf lesen Sie den Finanzierungsratgeber, den Ratgeber für Erstkäufer und den Ratgeber zu Kosten und Steuern. Kauf vom Plan? Dann müssen Ihre Ratenzahlungen durch eine Bankbürgschaft geschützt sein.
Bevor Sie reservieren
Einen Angebotspreis rechnen, dann die Vorabzusage holen
Sehen Sie sich aktuelle Häuser in Ihrem Budget an und rechnen Sie danach einen echten Angebotspreis mit dem Hypothekenrechner und dem Kaufrechner.
Aktuelle Immobilien ansehenSprechen Sie mit einem lokalen Makler
Wir leben und arbeiten an der Costa Blanca Nord, in Jávea, Denia und den Orten rund um unser Büro. Wir sind ein lizenziertes Immobilienbüro, nicht nur ein Ratgeber: Objekte in unserem eigenen Bestand und vertrauenswürdige Partner für Bank, Recht, Währung und andere Lagen, wenn Sie sie brauchen. Sagen Sie uns, wohin Sie ziehen möchten. Eine Immobilien-Auswahlliste ist nicht nötig. Wir helfen Ihnen, den nächsten sinnvollen Schritt zu finden.
Sprechen Sie mit uns
