Cómo los compradores caen en la trampa de las propiedades ilegales en España

Jubilados y compradores de vivienda vacacional caen casi siempre en las mismas situaciones. Prisas que mete el agente. Un abogado “de confianza” que recomienda el promotor. Una compra a distancia comprimida en una sola visita corta. Cuando aparecen los problemas, las llaves ya están en manos del comprador.

La trampa más habitual es fiarse del abogado del promotor. Sus honorarios dependen de la misma operación que el promotor quiere cerrar. No tiene ningún motivo para señalar la piscina sin licencia o la cédula que falta, y muchos no lo hacen. La segunda trampa son las propiedades antiguas. El comprador asume que una casa de los años 80 ya debe estar en regla. No lo está. Que nadie se haya quejado todavía no significa que el Ayuntamiento la haya aprobado. Cuando pasas a ser el propietario registral, el problema lo heredas tú.

Un caso típico: una pareja noruega compra un chalet cerca de Orihuela Costa con piscina y pérgola ya construidas. A los tres meses, el Ayuntamiento les envía una multa de 7.000€. La piscina se había añadido en 2009 sin licencia. El vendedor llevaba 12 años con la casa y el asunto nunca había salido a la luz. Los compradores se quedan con el chalet y con la multa, y vender significa tener que declarar la infracción a cualquiera que pregunte.

La mayoría de estas trampas son evitables. Sobreviven porque el comprador nunca contrata a nadie cuya única misión sea protegerle. Para una lista más amplia de errores antes de firmar, consulta nuestra guía sobre errores comunes al comprar en España.

La buena noticia: casi todos los problemas de propiedad ilegal se detectan antes de firmar. Las comprobaciones son rutinarias, los documentos son públicos y un abogado competente las hace todas de serie. La mala noticia: muchos compradores se las saltan, o contratan a alguien que se las salta, porque cada paso lleva tiempo y el agente presiona para cerrar rápido.

Tu abogado es la única persona en la operación cuya función es protegerte. Contrata a uno sin relación con el vendedor, el agente o el promotor. Una diligencia debida completa en una propiedad costera suele costar entre 800 y 1.500€. Si te ofrecen 300€, estás pagando un servicio de firma, no una comprobación.

La mayoría de los problemas documentales tienen arreglo. Una ampliación sin registrar suele costar entre 2.000 y 5.000€ de legalización una vez que un arquitecto firma el informe y el Ayuntamiento lo aprueba. Una cédula de habitabilidad que falta suele ser un trámite administrativo si la obra cumple la normativa actual. Las fincas rústicas antiguas a veces pueden regularizarse mediante amnistías autonómicas, pero el proceso lleva entre 12 y 24 meses y el coste varía según el municipio.

Lo que no se puede arreglar: una construcción en suelo protegido costero o medioambiental, una vivienda con orden de derribo en vigor, o una obra que infringe el planeamiento por encima de la tolerancia autonómica. En esos casos, retírate aunque baje el precio. Para el proceso completo y la lista de documentos, consulta nuestra guía de diligencia debida legal.