Requisitos legales
Requisitos legales para comprar propiedad en España | Compradores extranjeros 2025
Número NIE, honorarios de abogado, proceso notarial, impuesto de transmisiones. Lista completa de requisitos legales para compradores extranjeros que adquieren propiedad española.
Lo que necesitas
Cuatro elementos legales esenciales
Cada comprador extranjero necesita un número NIE, un abogado, una cuenta bancaria española y una cita notarial. El proceso suele tardar 8-12 semanas desde la oferta hasta las llaves.
Cronología típica (semanas)
Paso 1
Número NIE — tu identificación esencial
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es tu número de identificación fiscal español. Es obligatorio en cada etapa del proceso de compra, desde firmar contratos hasta pagar impuestos.
Puedes solicitarlo en una comisaría de Policía Nacional española, en un consulado español en tu país de origen, o a través de un abogado con poder notarial. Consíguelo pronto: tarda 1-4 semanas y retrasa todo si no lo tienes.
Práctico
Cuenta bancaria española
Aunque no es legalmente obligatoria, una cuenta bancaria española es prácticamente esencial, no solo para la compra, sino para la vida en España. La necesitarás para pagos de hipoteca, facturas de servicios, cuotas de comunidad e impuestos locales.
Muchos proveedores de servicios requieren una cuenta bancaria española para configurar electricidad, agua e internet. La mayoría de los bancos principales ofrecen cuentas para no residentes con personal que habla inglés. La configuración es rápida: trae tu pasaporte, NIE y comprobante de domicilio.
Paso 2
Tu abogado
Tu abogado permanece contigo mucho después de la compra, gestionando declaraciones fiscales anuales, contratos de servicios y cualquier pregunta legal durante años.
Trabajamos con abogados que gestionan más de 50 compras internacionales al año. Conocen el proceso, los obstáculos y el papeleo. ¿Preguntas? Pregúntanos o habla directamente con nuestros abogados asociados.
El contrato privado
Una vez que comienza la due diligence, firmarás un acuerdo de reserva seguido de un contrato de arras (contrato de depósito). Esto normalmente requiere un depósito del 10% y vincula legalmente a ambas partes. Tu abogado debe revisar todo antes de que firmes o pagues.
Paso 3
La firma notarial
Todas las compras de propiedades en España deben formalizarse ante un notario, un funcionario público que garantiza la legalidad de la transacción. El notario verifica identidades, confirma el cumplimiento de la ley española, lee y firma la escritura y asegura que los impuestos se paguen correctamente.
Importante: El notario NO realiza la due diligence. Ese es el trabajo de tu abogado. El notario es un funcionario neutral, no tu representante.
"Tener un abogado independiente fue la mejor decisión que tomamos. Detectó problemas que nunca habríamos visto nosotros mismos."
Paso 4
Impuestos que debes pagar
Presupuesta un 10-14% adicional al precio de compra para impuestos y honorarios. Los impuestos específicos dependen de si compras obra nueva o reventa.
| Coste | Reventa | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto de transmisiones / IVA | 8-10% | 10% |
| Actos jurídicos documentados | — | 1-1,5% |
| Notario | €600-1200 | €600-1200 |
| Registro de la propiedad | €400-900 | €400-900 |
| Abogado | ~1% + IVA | ~1% + IVA |
| Total | 10-13% | 12-14% |
Honorarios adicionales
Además de los impuestos, presupuesta para honorarios notariales (€600-1200), Registro de la Propiedad (€400-900) y honorarios de abogado (~1% + IVA o fijo €1500-3000). Estos son los mismos para reventa y obra nueva.
Calcula tus costes totales antes de hacer una oferta.
Opcional
Poder notarial
Si no estás en España a tiempo completo, un poder notarial permite que tu abogado actúe en tu nombre. Esto simplifica el proceso y evita viajes innecesarios. Con poder notarial, tu abogado puede obtener tu NIE, firmar contratos, abrir una cuenta bancaria y asistir a la firma notarial por ti.