Fällan med olagliga bostäder
Så fastnar köpare i fällan med olagliga bostäder i Spanien
Många semesterbostadsköpare i Spanien äger olagliga bostäder utan att veta om det. Lär dig se varningssignalerna och ställ rätt frågor till din advokat.
Vad som räknas som en olaglig bostad
En olaglig bostad i Spanien är en bostad som inte stämmer med sina papper. Byggnaden finns i verkligheten men inte i registren, eller registren beskriver något annat än det som faktiskt står där. Kommunen har aldrig godkänt bygget, fastighetsregistret visar fel storlek, eller poolen har lagts till utan tillstånd.
Alla problem är inte lika allvarliga. En helt olaglig villa byggd på lantbruksmark utan tillstånd riskerar rivning och går nästan inte att sälja vidare. En delvis bristfällig bostad, till exempel ett registrerat hus med en oanmäld terrassutbyggnad, går oftast att lösa för några tusen euro. Problemet är att köpare sällan vet vilken sort de tittar på. Mäklare brukar beskriva båda som helt vanligt här och lätt fixat. Det ena raserar pensionsplanen. Det andra lägger 2 000€ på budgeten.
Saknade tillstånd
Det ursprungliga bygget, eller en senare utbyggnad, har aldrig godkänts av kommunen.
Oregistrerade tillägg
Pooler, pergolor, terrasser eller gäststugor som inte finns i Catastro.
Hus på lantbruksmark
Hus byggda på jordbruks- eller skyddad mark där bostadsanvändning inte är tillåten.
Inget boendebevis
Cédula de Habitabilidad saknas, vilket blockerar el, vatten och hyresinkomster.
Så fastnar köparna
Pensionärer och semesterbostadsköpare hamnar nästan alltid i samma situationer. Tidspress från mäklaren. En ”hjälpsam” advokat som rekommenderas av byggherren. Ett köp på distans inklämt i ett enda kort besök. När problemen dyker upp har köparen redan nycklarna i handen.
Den vanligaste fällan är att lita på byggherrens advokat. Hans arvode hänger på exakt den affär byggherren vill stänga. Han har ingen anledning att flagga den olagliga poolen eller det saknade boendebeviset, och många gör det inte. Den andra fällan är äldre objekt. Köpare antar att ett hus från 80-talet måste vara lagligt vid det här laget. Det är det inte. Att ingen har klagat ännu betyder inte att kommunen har godkänt det. När du blir registrerad ägare ärver du problemet.
Ett typiskt fall: ett norskt par köper en villa nära Orihuela Costa med pool och pergola redan på plats. Tre månader in skickar kommunen ett bötesbelopp på 7 000€. Poolen byggdes 2009 utan tillstånd. Säljaren hade ägt huset i tolv år och frågan hade aldrig kommit upp. Köparna äger nu både villan och böterna, och vid en framtida försäljning måste de berätta om överträdelsen för alla intressenter.
De flesta av dessa fällor går att undvika. De överlever för att köparen aldrig anlitar någon vars enda uppgift är att skydda just honom. För en bredare lista över fallgropar före underskrift, se vår guide om vanliga misstag vid köp i Spanien.
Din checklista före köp
Det goda är att de flesta problem med olagliga bostäder går att upptäcka innan du skriver under. Kontrollerna är rutin, dokumenten är offentliga och en kompetent advokat gör dem alla som standard. Det dåliga är att många köpare hoppar över dem, eller anlitar någon som hoppar över dem, eftersom varje steg tar tid och mäklaren pressar på för en snabb affär.
Nota Simple från fastighetsregistret
Bekräftar ägande, inteckningar och den registrerade beskrivningen av fastigheten. Kostnad: under 10€. Begär ett utdrag innan du lägger något bud.
Kontroll mot Catastro
Jämför den officiella Catastro-ritningen med det du ser på plats. Extra rum, tillbyggnader, pooler eller pergolor som saknas i ritningen är oregistrerade konstruktioner.
Boendebevis (Cédula de Habitabilidad)
Bevisar att bostaden är lagligt beboelig. Utan det kan du varken skriva över el och vatten på ditt namn eller söka turistuthyrningslicens.
Förfrågan om överträdelser hos kommunen
Din advokat frågar Ayuntamiento direkt: finns några öppna överträdelser, böter eller rivningsbeslut på adressen? Svaret ska komma skriftligt, inte via telefon.
Kontroll av bygglov
För allt som byggts eller byggts ut de senaste 30 åren ska originaltillståndet ligga hos kommunen. Saknade tillstånd är det överlägset vanligaste felet.
Anmälan av el, vatten och gas
El, vatten och gas måste vara registrerade på själva fastigheten, inte på en grannes mätare eller en tidigare ägare som aldrig uppdaterade avtalet.
Gå runt bostaden med papperen i hand
Ta med Catastro-ritningen och Nota Simple. Allt du ser och inte hittar på papperet är en fråga till advokaten innan du skriver under.
Frågor din advokat måste svara på
Din advokat är den enda i affären vars uppdrag är att skydda dig. Anlita någon utan koppling till säljaren, mäklaren eller byggherren. Full granskning av en kustbostad kostar oftast 800-1 500€. Erbjuds du 300€ får du en signaturtjänst, inte en kontroll.
Anlita den här advokaten
Välj bort den här advokaten
De flesta pappersproblem går att lösa. Oregistrerade tillbyggnader brukar kosta 2 000-5 000€ att legalisera när en arkitekt skrivit rapport och kommunen godkänt den. Ett saknat boendebevis är oftast en administrativ åtgärd om bygget i sig uppfyller dagens normer. Äldre rustika fincas kan ibland regulariseras genom regionala amnestier, men processen tar 12-24 månader och kostnaden varierar mellan kommuner.
Det som inte går att rätta till: en byggnad på skyddad kust- eller naturmark, en bostad med aktivt rivningsbeslut, eller ett bygge som bryter mot gällande plan utöver den regionala toleransen. Då går du, även om priset sjunker. För hela processen och dokumentlistan, se vår guide till juridisk granskning.
Innan du skriver under
Få hela den juridiska guiden
Steg-för-steg-granskning av Nota Simple, Catastro, boendebevis och de svar din advokat ska leverera skriftligt.
Läs den juridiska guiden
