Køberfejl
De mest almindelige fejl købere begår på Costa Blanca
Undgå dyre fejl ved køb af ejendom i Spanien. Lær om de almindelige faldgruber internationale købere møder på Costa Blanca, og hvordan du beskytter din investering.
Costa Blanca tilbyder alt, hvad købere drømmer om – sol, smukke ejendomme og en afslappet livsstil. Men købsprocessen fungerer anderledes her end i Danmark eller Nordeuropa, og mange internationale købere lærer dyre lektioner på den hårde måde.
Uanset om du køber en feriebolig, investeringsejendom eller permanent bolig, har det spanske ejendomsmarked unikke regler og potentielle faldgruber. At forstå disse, før du begynder at søge, vil spare dig for penge, stress og alvorlige juridiske problemer.
Denne guide dækker de mest almindelige fejl, udenlandske købere begår på Costa Blanca – og hvordan du undgår dem alle sammen.
Juridiske og økonomiske faldgruber
Springe uafhængig juridisk rådgivning over
Den største fejl, købere begår, er ikke at ansætte deres egen uafhængige advokat. Nogle stoler på sælgers juridiske team eller springer professionel hjælp helt over for at spare penge. Dette er en falsk besparelse.
En god ejendomsadvokat tjekker tinglysningen, bekræfter at sælger faktisk ejer ejendommen, verificerer at der ikke er gæld tilknyttet, og sikrer at alle byggetilladelser er i orden. De arbejder for dig – ikke for sælger eller mægler.
Undervurdere de faktiske omkostninger
Den annoncerede pris er aldrig den endelige omkostning. Budgetter med yderligere 10-15% til skatter og gebyrer. Brugte ejendomme har en overdragelsesafgift (ITP) på omkring 10% i Valencia-regionen. Nybyggerier har 10% moms plus 1,5% stempelafgift.
Læg notargebyrer, tinglysningsafgifter og juridiske omkostninger til. Mange købere glemmer også løbende forpligtelser: årlig ejendomsskat (IBI), indkomstskat for ikke-bosiddende (selv på tomme ejendomme) og mulig formueskat på dyrere boliger.
Ignorere valutarisikoen
Valutakurser svinger betydeligt. En ejendom til 300.000€ kan koste tusindvis mere i kroner simpelthen på grund af valutabevægelser mellem bud og overtagelse. Brug en valutaspecialist og overvej at låse kurser tidligt.
Fejl ved ejendom og beliggenhed
Ikke forstå planlægningsspørgsmål
Spanien har komplekse byplanlægningsregler. Tjek at ejendomme har korrekt byggetilladelse, beboelighedsattest (Cédula de Habitabilidad) og eventuelle påkrævede turistudlejningslicenser. Landejendomme på landbrugsjord har særligt strenge regler – nogle kan ikke lovligt udvides eller kan have ulovligt opførte konstruktioner.
Vælge den forkerte beliggenhed
Din ideelle beliggenhed afhænger af, hvordan du vil bruge ejendommen. En afsidesliggende villa på en bakke føles magisk i ferien, men bliver upraktisk til permanent pensionisttilværelse. Kystområder tilbyder udlejningsindtægtspotentiale, men kan være for travle til et roligt liv.
Overvej også sæsonforskelle. Nogle områder bliver meget stille om vinteren, mens andre opretholder aktivitet hele året. Besøg på forskellige tidspunkter af året, før du beslutter dig.
Tjek disse punkter
Pas på
Overse fællesudgifter
De fleste lejligheder og mange villaer tilhører en ejerforening. Månedlige afgifter kan variere fra 50€ til over 500€ afhængigt af fælles faciliteter. Endnu vigtigere kan foreninger pålægge udlejningsrestriktioner, kræve godkendelse til renoveringer og opkræve særlige bidrag til større arbejder. Gennemgå altid foreningens regler og regnskaber før køb.
Realiteter ved proces og investering
Forhaste købet
Pres-taktikker er almindelige på varme markeder. Købere underskriver reservationskontrakter og betaler depositum inden for dage efter fremvisning, for derefter at opdage problemer, de kunne have undgået med ordentlige undersøgelser.
Tag dig tid til grundige ejendomsfremvisninger og due diligence. En seriøs sælger vil give rimelig tid til juridiske undersøgelser. Hvis nogen presser dig til at underskrive med det samme, er det et advarselssignal.
Antage at lejeindtægter er nemme
Lejeindtægter kan hjælpe med at finansiere din ejendom, men de kommer ikke automatisk. Turistudlejning kræver en licens – og disse er begrænsede eller utilgængelige i mange populære områder. Sæsonbelægningen varierer dramatisk, administrationsomkostninger æder af profitten, og reguleringen bliver stadig strammere.
Beregn realistiske nettoafkast efter alle udgifter, før du stoler på lejeindtægter til at dække omkostningerne.
Glemme exitstrategien
Tænk på salg, før du køber. Nogle ejendomstyper og beliggenheder er sværere at videresælge end andre. Usædvanlige ejendomme, landlige beliggenheder og områder med overudbud kan ligge på markedet i årevis.
Ikke-bosiddende betaler 19% kapitalgevinstskat på fortjeneste ved salg. Køberen tilbageholder også 3% af købesummen mod potentielle skatteforpligtelser – midler du måske skal kræve tilbage.
Sådan undgår du disse fejl
Ansæt uafhængige fagfolk
Engager din egen advokat og vurderingsmand, der arbejder udelukkende for dig uden tilknytning til sælger eller mægler.
Budgetter realistisk
Læg 15% til købesummen for skatter og gebyrer plus reserver til løbende omkostninger og uventede udgifter.
Lav ordentlig due diligence
Verificer alle tilladelser, attester, gæld og overholdelse af lokalplan, før du underskriver noget.
Tag dig tid
Forhastet dig aldrig med depositum eller kontrakter. Gode ejendomme kommer på markedet regelmæssigt.
Planlæg langsigtet
Overvej skatteforpligtelser, valutaeksponering, administrationsbehov og eventuelt videresalg fra starten.
De fleste fejl sker, fordi købere ikke ved, hvad de ikke ved. Det spanske ejendomssystem er ikke bedre eller værre end andre – det er simpelthen anderledes. Med den rette vejledning og realistiske forventninger kan køb på Costa Blanca være enkelt og givende.
Nøglen er forberedelse. Omgiv dig med pålidelige fagfolk, gør dit hjemmearbejde, og lad ikke begejstring overskygge sund fornuft. Den rigtige ejendom, købt korrekt, vil give mange års glæde og solidt investeringsafkast.
Klar til at købe med tillid?
At forstå potentielle faldgruber er det første skridt mod et vellykket køb. Udforsk vores omfattende guider, der dækker juridiske krav, omkostninger og hele købsprocessen i Spanien.
Udforsk købsguider
