Juridiske salgsrisici
Skjulte juridiske problemer der standser boligsalg i Spanien
Ansæt en advokat, før du ser på bolig i Spanien. Disse fem juridiske kontroller fanger gæld, licensproblemer og ejerforhold, før de bliver dyre.
Ansæt advokaten før boligjagten
En køber i Barcelona gik med til at betale EUR 350,000 for en lejlighed, da en sen juridisk kontrol afslørede EUR 45,000 i ubetalte fællesudgifter knyttet til boligen. Salget gik i stå, og flere ugers arbejde var spildt.
Derfor hyrer forsigtige købere i Spanien en advokat først og begynder med fremvisninger bagefter. Mange juridiske problemer forbliver skjulte, indtil du har valgt en bolig og er begyndt at planlægge gennemførelsen.
Notaren beskytter dig ikke på den måde, mange udenlandske købere forventer. En spansk notar kontrollerer identitet, skødeformaliteter og betalingsmetode. Notaren udfører ikke fuld juridisk kontrol på dine vegne. Din uafhængige advokat kontrollerer ejerhistorik, gæld, licenser, plan- og byggedokumenter og om boligen på papiret svarer til den, du får vist. Hvis du har brug for den bredere juridiske ramme, så begynd med vores guide til juridiske krav ved boligkøb og førstegangskøberguide.
Tidligt juridisk arbejde giver dig også et mere overskueligt budget. I enkle sager budgetterer købere ofte omkring EUR 1,500-EUR 3,000 til uafhængig juridisk bistand. Det er langt billigere end at forsøge at løse gæld, planbrud eller arveproblemer, efter at du allerede har bundet dig til handlen.
Bed din advokat om at gennemgå dokumentpakken for boligen, før du booker en besigtigelsesrejse eller underskriver en reservationsformular. Hvis en sælger eller mægler presser dig til at 'sikre den først' og kontrollere senere, skal du se det som et advarselssignal.
De fem spørgsmål din advokat bør stille først
Det er disse spørgsmål, der beskytter din tid lige så meget som dine penge. En advokat, der får klare svar, kan fortælle dig, om en bolig er værd at se, reservere eller ignorere.
Til næste fase efter juridisk screening forklarer vores guide til fremvisningsrejser, hvordan du laver en shortlist, når papirerne ser rene ud.
Dokumenterne du bør betragte som ikke til forhandling
| Dokument | Hvorfor det betyder noget | Træk dig, hvis |
|---|---|---|
| Nota Simple | Viser nuværende ejer, realkreditlån, embargoer og registrerede hæftelser | Sælgeren vil ikke fremlægge en aktuel kopi |
| Certificado Catastral | Bekræfter den matrikulære beskrivelse og hjælper med at fange uoverensstemmelser | Den faktiske bolig stemmer ikke med den matrikulære registrering |
| Skøde | Beviser hvordan sælgeren ejer boligen | Ejerdokumenterne er ufuldstændige eller indbyrdes modstridende |
| Gældsattest og ejerforeningsopgørelser | Viser ubetalte fællesudgifter og andre krav | Beløbene er uklare, eller administratoren vil ikke bekræfte dem |
| IBI-kvitteringer for de sidste 3 år | Viser at den lokale ejendomsskat er betalt | Kvitteringer mangler, eller betalingshuller ikke kan forklares |
| Beboelseslicens | Nødvendig for beboelse, forsyninger og mange långivere | Der findes ingen licens, og ingen har en løsning |
| Tilladelser og færdigmeldinger | Understøtter den juridiske status for tilbygninger, pools og større arbejder | Åbenlyse arbejder har ingen tilladelser |
| Bevis for betaling af forsyninger | Bekræfter at forsyningsaftalerne er i orden | Regninger er omstridte, eller forsyningerne er afbrudt |
| Udlejningslicens hvis relevant | Nødvendig hvis du køber til lovlig korttidsudlejning | Markedsføringen bygger på ferieudlejningsindtægt, men der findes ingen licens |
Hvis en sælger trækker tiden ud, nægter eller bliver ved med at sige, at mægleren sender papirerne i morgen, bør du tage det alvorligt. Seriøse sælgere behøver ikke gætte på, om de ejer boligen uden problemer, eller om poolen var godkendt. Din advokat kan stadig vurdere, at et eller to forhold kan løses, men kun hvis dokumenterne findes, og der er en klar vej til gennemførelse.
Før du sammenligner udbudspriser, så læs vores guide til omkostninger og skatter, så du kan vurdere den reelle købspris.
Træk dig, før problemet bliver dit
Gå videre når
Træk dig når
De fleste købere mister ikke penge, fordi de hyrede en advokat for tidligt. De mister penge, fordi de hyrede en for sent. En køber i Malaga opdagede efter underskrift, at en ulovlig pool udsatte dem for en bøde på EUR 8,000. En anden handel i Barcelona kollapsede hos notaren, da ubetalte fællesudgifter på næsten EUR 60,000 kom frem.
Den praktiske regel er enkel. Hvis sagen er rodet, men gennemsigtig, kan din advokat prissætte risikoen og forhandle. Hvis sagen er rodet, og ingen vil dokumentere løsningen, så træk dig.
Før du søger
Tal med en boligadvokat først
Få styr på de juridiske spørgsmål, dokumentlisten og advarselstegnene, før du begynder fremvisningerne. Det sparer spildte rejser, mislykkede reservationer og dyre overraskelser senere.
Book en gratis konsultation med en boligadvokat
