Fælden med ulovlige boliger
Sådan ender købere i fælden med ulovlige boliger i Spanien
Mange købere af feriebolig i Spanien ejer ulovlige ejendomme uden at vide det. Lær at spotte advarselssignalerne og stille din advokat de rigtige spørgsmål.
Hvad der tæller som en ulovlig bolig
En ulovlig bolig i Spanien er en bolig, der ikke passer med papirerne. Bygningen findes i virkeligheden, men ikke i registrene, eller registrene beskriver noget andet end det, der faktisk står på grunden. Kommunen har aldrig godkendt byggeriet, ejendomsregistret viser den forkerte størrelse, eller poolen er anlagt uden tilladelse.
Ikke alle problemer er lige store. En fuldstændig ulovlig villa bygget på landbrugsjord uden tilladelser risikerer nedrivning og er stort set usælgelig. En delvist ikke-lovlig bolig, fx et registreret hus med en uregistreret terrasseudvidelse, kan som regel bringes i orden for nogle få tusind euro. Problemet er, at køberen sjældent ved, hvilken type han står over for. Mæglere beskriver gerne begge dele som helt normalt her og hurtigt klaret. Det ene ødelægger pensionsdrømmen. Det andet lægger 2.000€ til budgettet.
Manglende tilladelser
Det oprindelige byggeri eller en senere udvidelse er aldrig godkendt af kommunen.
Uregistrerede tilføjelser
Pools, pergolaer, terrasser eller gæstehuse, der ikke findes i Catastro.
Huse på landbrugsjord
Huse bygget på landbrugs- eller fredet jord, hvor beboelse ikke er tilladt.
Intet bopælsbevis
Cédula de Habitabilidad mangler, så strøm, vand og lejeindtægter er blokeret.
Sådan ender køberne i fælden
Pensionister og feriebolig-købere lander næsten altid i de samme situationer. Tidspres fra mægleren. En ”hjælpsom” advokat, som bygherren anbefaler. Et fjernkøb presset ind i ét kort besøg. Når problemerne dukker op, har køberen for længst nøglerne i hånden.
Den mest almindelige fælde er at stole på bygherrens advokat. Hans honorar afhænger af lige præcis den handel, bygherren vil have lukket. Han har ingen grund til at flage den ulovlige pool eller det manglende bopælsbevis, og mange gør det heller ikke. Den anden fælde er ældre boliger. Køberne går ud fra, at et hus fra 80’erne for længst må være lovligt. Det er det ikke. At ingen har klaget endnu, betyder ikke, at kommunen har godkendt det. Når du bliver tinglyst ejer, arver du problemet.
Et typisk eksempel: et norsk par køber en villa nær Orihuela Costa, hvor pool og pergola allerede er bygget. Efter tre måneder sender kommunen en bøde på 7.000€. Poolen blev opført i 2009 uden tilladelse. Sælgeren havde ejet huset i tolv år, og sagen var aldrig kommet frem. Køberne sidder nu med både villaen og bøden, og ved salg skal de oplyse om overtrædelsen til alle interesserede.
De fleste af de her fælder kan undgås. De overlever, fordi køberen aldrig hyrer nogen, hvis eneste opgave er at beskytte ham. For en bredere liste over fælder før underskrift, se vores guide til typiske fejl ved boligkøb i Spanien.
Din tjekliste før købet
Den gode nyhed: de fleste problemer med ulovlige boliger kan opdages, inden du skriver under. Kontrollerne er rutine, dokumenterne er offentlige, og en dygtig advokat udfører dem alle som standard. Den dårlige nyhed: mange købere springer dem over, eller hyrer nogen, der springer dem over, fordi hvert trin tager tid, og mægleren presser på for en hurtig handel.
Nota Simple fra tingbogen
Bekræfter ejerskab, pantelån og den registrerede beskrivelse af ejendommen. Pris: under 10€. Hent den, før du giver et bud.
Catastro-tjek
Sammenlign den officielle Catastro-tegning med det, du ser på stedet. Ekstra rum, tilbygninger, pools eller pergolaer, der ikke fremgår af tegningen, er uregistreret byggeri.
Bopælsbevis (Cédula de Habitabilidad)
Beviser, at boligen lovligt kan bebos. Uden det kan du hverken få strøm og vand i dit navn eller søge om turistudlejningslicens.
Forespørgsel om overtrædelser hos kommunen
Din advokat spørger Ayuntamiento direkte: er der åbne overtrædelser, bøder eller nedrivningsordrer på adressen? Svaret skal komme skriftligt, ikke pr. telefon.
Kontrol af byggetilladelse
For alt, der er bygget eller udvidet inden for de seneste 30 år, skal den oprindelige tilladelse ligge hos kommunen. Manglende tilladelser er den klart hyppigste fejl.
Tilmelding af forsyning
Vand, strøm og gas skal stå på selve ejendommen, ikke på en nabos måler eller på en tidligere ejer, der aldrig har opdateret aftalen.
Gå boligen igennem med papirerne i hånden
Tag Catastro-tegning og Nota Simple med. Alt, du ser, som ikke findes på papir, er et spørgsmål til advokaten, før du skriver under.
Spørgsmål din advokat skal svare på
Din advokat er den eneste i handlen, hvis opgave er at beskytte dig. Vælg en, der ikke har bånd til sælgeren, mægleren eller bygherren. Et fuldt tjek af en kystbolig koster typisk 800-1.500€. Får du et tilbud på 300€, betaler du for en underskriftsservice, ikke en kontrol.
Hyr denne advokat
Vælg denne advokat fra
De fleste papirproblemer kan løses. Uregistrerede tilbygninger koster som regel 2.000-5.000€ at legalisere, når en arkitekt har lavet rapport, og kommunen har godkendt den. Et manglende bopælsbevis er normalt en administrativ proces, hvis selve byggeriet lever op til de nuværende krav. Ældre rustikke fincas kan nogle gange regulariseres gennem regionale amnestier, men det tager 12-24 måneder, og prisen varierer fra kommune til kommune.
Det, der ikke kan rettes: et byggeri på fredet kyst- eller naturområde, en ejendom under aktiv nedrivningsordre, eller et byggeri, der bryder gældende planlægning ud over den regionale tolerance. I de tilfælde går du, selv om prisen falder. For hele processen og dokumentlisten, se vores guide til juridisk due diligence.
Før du underskriver
Få hele den juridiske guide
Trin-for-trin gennemgang af Nota Simple, Catastro, bopælsbevis og de svar, din advokat skal levere skriftligt.
Læs den juridiske guide
