Entrada mínima España
Entrada mínima para comprar una propiedad en España
Una obra nueva de €260.000 necesita ~€113.000 de capital propio. Desglose completo de costes, rentabilidad del alquiler, revalorización, valor vacacional y la realidad de financiar tu entrada.
Lo que necesitas poner sobre la mesa
Los bancos españoles conceden a los no residentes un máximo del 60–70% del precio de compra. El 30–40% restante debe aportarse como entrada en efectivo. Pero la entrada es solo una parte de lo que necesitas—los gastos de cierre en obra nueva suman otro 13% adicional. Para un apartamento de obra nueva de €260.000 en la costa española, este es el panorama completo.
Distribución de tus €112.546
La obra nueva tributa por IVA y AJD en lugar de por impuesto de transmisiones patrimoniales. El 11,5% combinado es ligeramente superior al 8–10% del impuesto de transmisiones en propiedades de segunda mano, pero obtienes garantías estructurales, calificación energética moderna y cero costes de reforma. Usa nuestra Calculadora de compra para modelar cualquier precio.
Las cifras a tu favor
Con una hipoteca de €182.000 al 3,5% fijo a 25 años, este es el flujo de caja mensual al alquilar el apartamento como alquiler vacacional.
| Concepto | Mensual | Anual |
|---|---|---|
| Ingresos brutos por alquiler (~55% de ocupación) | +€1,200 | +€14,400 |
| Cuota hipotecaria (3,5%, 25 años) | -€910 | -€10,920 |
| Gastos corrientes (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento) | -€240 | -€2,840 |
| Flujo de caja neto | +€50 | +€640 |
La propiedad genera flujo de caja positivo desde el primer día—por muy poco. Los ingresos por alquiler en la costa española son estacionales: las semanas punta de verano (julio–agosto) tienen las tarifas más altas y generan la mayor parte de los ingresos anuales, los meses intermedios (mayo–junio, septiembre–octubre) aportan buenas reservas, y en invierno hay una demanda menor pero constante de huéspedes de larga estancia. La media mensual de €1.200 refleja esta combinación a lo largo del año completo.
Pero el flujo de caja del alquiler es solo una parte de la historia. Los verdaderos rendimientos provienen de otras tres fuentes que no aparecen en tu cuenta bancaria cada mes.
Revalorización del capital
Con una apreciación anual del 4%, una propiedad de €260.000 gana aproximadamente €10.400 al año. Tras diez años a ese ritmo, valdría unos ~€385.000.
Vacaciones baratas
Cinco semanas de uso personal te ahorran ~€5.000 en alojamiento que de otro modo pagarías. Tus vacaciones son prácticamente gratis, ya que la desocupación ya está contemplada en las cifras de alquiler.
Amortización de capital
Cada cuota hipotecaria reduce tu deuda pendiente. Solo en el primer año, ~€4.550 de tus pagos se destinan al principal, dinero que recuperas cuando vendes.
Sumándolo todo: €640 de flujo de caja neto, €10.400 en revalorización, €5.000 en ahorro vacacional y €4.550 en amortización de capital. Son aproximadamente €20.600 de rentabilidad anual total sobre €113.000 de capital invertido. El rendimiento en efectivo por sí solo es modesto, pero el valor combinado es convincente—siempre que el capital sea tuyo.
Modela tu propio escenario de alquiler con nuestra calculadora de ingresos por alquiler, o lee nuestra guía de ingresos por alquiler para conocer las expectativas de ocupación por zona y temporada.
¿Y si financias el capital?
Algunos compradores obtienen los €113.000 rehipotecando su vivienda o pidiendo un préstamo contra otros activos en su país de origen. Es una estrategia legítima—pero las cifras cambian drásticamente.
En lugar de una propiedad que se mantiene sola, ahora pagas €690 al mes—unos €8.300 al año—de tus ingresos para sostener la inversión. La revalorización, la amortización de capital y el valor vacacional siguen siendo reales. A un horizonte de 10 años, las ganancias combinadas probablemente superarían el déficit de caja. Pero el margen de error se reduce considerablemente.
Una temporada baja de alquiler, reparaciones imprevistas o cambios en los tipos de interés de tu préstamo pueden mermar la rentabilidad. Las fluctuaciones de divisa añaden otra variable si tus ingresos no son en euros. Y a diferencia del escenario con capital propio, donde puedes capear un mal año, el doble apalancamiento implica que necesitas el flujo de caja de tu trabajo para mantener ambos préstamos al corriente.
Capital propio
Capital financiado
Si dispones del capital, el caso de inversión es sólido. Si estás considerando financiarte para invertir, analiza el flujo de caja con cuidado—prueba nuestra calculadora de hipotecas para modelar distintos tipos y plazos. Para un desglose completo de las opciones de financiación, consulta nuestra guía de financiación e hipotecas.
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Usa nuestras calculadoras para modelar cualquier precio de propiedad, tipo hipotecario y escenario de alquiler.
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