Impuestos de no residentes en España y tu rentabilidad real

El IRNR es solo una línea. La fiscalidad inmobiliaria española se compone de varias capas que se aplican en distintos momentos. La mayoría de las cifras de rentabilidad que circulan en internet usan el alquiler bruto e ignoran sin avisar tres o cuatro de estas capas.

Los residentes en la UE y el EEE pueden deducir los intereses de la hipoteca, el IBI, los gastos de comunidad, el mantenimiento, los honorarios del gestor y los suministros antes de pagar el 19%. Los compradores de fuera de la UE/EEE, incluidos los inversores británicos tras el Brexit, no pueden. Pagan el 24% sobre el alquiler bruto. Esa única norma cambia la rentabilidad de los alquileres turísticos más que cualquier otra.

¿Quieres ver el desglose completo de los costes de compra? Nuestra guía de costes e impuestos repasa el ITP, la notaría y los gastos de registro.

Tres escenarios realistas, construidos con datos catastrales y de alquiler típicos de 2026 en la Costa Blanca, la Costa del Sol y el centro de Madrid. Se asume un valor catastral del 70-80% del precio de mercado, lo habitual en inmuebles con catastro revisado en la última década. Las cifras están redondeadas.

El número de Madrid parece mejor, pero solo porque la rentabilidad bruta de partida es más alta (6%). Con la misma vivienda madrileña bajo normativa UE, la rentabilidad neta rondaría el 3,4%. El tipo del 24% para no UE se come, sin hacer ruido, alrededor de medio punto de rentabilidad en un alquiler urbano clásico. En un alquiler turístico, donde las deducciones pesan más, la diferencia se amplía.

Dos ideas merecen quedarse. Los alquileres de larga duración en costa con menos del 4% bruto rara vez superan el 2% neto cuando incluyes IRNR y gastos. Los alquileres turísticos rentan más bruto, pero también cuestan más, y solo los honorarios del gestor suelen comerse la ventaja fiscal del alquiler. Si buscas rentabilidades nominales más altas, casi siempre están en revalorización y ubicaciones urbanas, no en la costa.

Vender un inmueble en España activa dos impuestos más: la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. La ganancia se paga al Estado sobre la diferencia entre el precio de compra y el de venta, descontados los gastos deducibles. Para no residentes, el tipo es un 19% plano y sin las exenciones generales por vivienda habitual.

En la firma, el comprador debe retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda como pago a cuenta de tu impuesto. La cifra final se regulariza presentando el Modelo 210 en los tres meses siguientes. Si tu ganancia real es pequeña, nula o hay pérdida, puedes recuperar ese 3%, pero solo si presentas la declaración. Muchos vendedores extranjeros dejan ese dinero sin reclamar.

Deducibles de la ganancia: notaría original, registro, ITP o IVA, honorarios legales, mejoras estructurales con factura y comisión de la inmobiliaria al vender. Las reformas estéticas y los gastos sin factura no entran.

Las normas de la plusvalía cambiaron a finales de 2021. Si el valor catastral del suelo no ha subido realmente desde que compraste, puedes evitar el impuesto presentando documentación. La mayoría de los vendedores lo desconoce y paga la cuota por defecto.

Para todo el proceso desde el lado del vendedor, incluido cómo programar la venta para reducir la factura por plusvalía estatal, consulta nuestra guía sobre el impuesto de ganancias patrimoniales.