Quels documents faut-il pour vendre un bien en Espagne

Commencez par la propriété juridique. Votre escritura, ou acte de propriété, prouve comment vous avez acquis le bien et ce qui a été signé devant notaire. Si vous ne la retrouvez pas, demandez une copie au notaire d'origine ou à l'avocat qui a géré votre achat. Les biens hérités nécessitent aussi l'acte d'acceptation de succession.

Commandez ensuite une Nota Simple récente au registre foncier. Elle indique le propriétaire légal, la description enregistrée, la superficie, les hypothèques, les saisies et autres limitations. Elle doit être récente, idéalement établie dans les 1-2 mois précédant la mise en vente. Si elle mentionne une ancienne hypothèque, une charge ou une restriction inattendue, réglez le sujet avant les visites.

Comparez le registre foncier avec le cadastre et le bien réel. Une piscine absente des documents, une terrasse fermée, une annexe d'invités ou un étage supplémentaire peut devenir un vrai problème, car l'avocat de l'acheteur demandera comment cela a été approuvé et enregistré.

Vous avez aussi besoin d'une pièce d'identité valable et de votre NIE. Vérifiez que les noms correspondent sur les passeports, cartes de résidence, actes, reçus fiscaux et documents bancaires. Doubles noms, noms de jeune fille, passeports expirés et anciens certificats NIE peuvent ralentir une vente.

Pour l'état du bien, commandez le certificat de performance énergétique avant la mise en vente. Il est obligatoire pour la commercialisation et reste normalement valable 10 ans. Retrouvez ensuite le certificat d'habitabilité ou la Licencia de Primera Ocupación. Les biens anciens n'ont pas toujours un certificat moderne bien présenté, mais vous devez connaître la situation avant que la banque de l'acheteur ne le demande.

Le principal problème avant la mise en vente concerne les travaux non enregistrés. Piscines, terrasses, garages transformés, chambres supplémentaires, maisons d'amis, murs de limite et structures de toiture doivent avoir, lorsque c'est requis, des licences ou certificats de fin de travaux. Les avocats des acheteurs comparent la Nota Simple, le cadastre, les plans et le bien lui-même. Si les documents disent une chose et la visite en montre une autre, la confiance baisse vite.

Les dettes impayées arrivent juste après. Réunissez le dernier reçu IBI auprès de la mairie, la confirmation de la taxe basura si elle est facturée séparément et un certificat de charges si le bien appartient à un immeuble, une copropriété de maisons mitoyennes, une urbanisation ou une communauté de villas. Les syndics peuvent prendre du temps à délivrer les certificats, surtout en été. Demandez-les tôt.

Les cas particuliers demandent plus de temps. Si le bien a été hérité, réunissez le certificat de décès, le testament ou la déclaration d'héritiers, la preuve de l'impôt de succession, l'acte d'acceptation et le consentement écrit de tous les propriétaires. Pour les maisons rurales ou anciennes, renseignez-vous sur la situation urbanistique, la légalité de l'eau, les documents de fosse septique, les droits d'accès et la confirmation des limites.

Si vous ne savez pas ce que l'avocat d'un acheteur demandera ensuite, lisez le guide juridique pour vendre en Espagne et le guide de préparation du vendeur. L'objectif est de savoir ce qui manque, qui s'en occupe et comment l'expliquer lorsqu'un acheteur sérieux se présente.

Gardez tout dans un dossier numérique avec des noms de fichiers clairs : acte, Nota Simple, cadastre, IBI, certificat de copropriété, services, certificat énergétique, licences et identité. Partagez-le avec votre avocat avant que votre agent ne promette une signature rapide.

De bons papiers ne vendront pas un bien faible. Ils éviteront en revanche qu'un bon bien perde de l'élan pour de mauvaises raisons. Les acheteurs hésitent moins quand le dossier juridique est bien organisé.