Impôt des non-résidents en Espagne et rendement réel

L'IRNR n'est qu'une ligne. L'immobilier espagnol s'accompagne d'un empilement d'impôts qui se déclenchent à différents moments. La plupart des rendements annoncés en ligne utilisent le loyer brut et omettent discrètement trois ou quatre de ces lignes.

Les résidents UE et EEE peuvent déduire intérêts d'emprunt, IBI, charges de copropriété, entretien, honoraires de gestion et factures d'énergie avant de payer les 19 %. Les acheteurs hors UE/EEE, y compris les investisseurs britanniques après le Brexit, ne le peuvent pas. Ils paient 24 % sur le loyer brut. Cette seule règle modifie l'économie d'une location saisonnière plus que tout autre facteur.

Pour voir le détail complet des frais d'achat, consultez notre guide des coûts et impôts qui passe en revue droits de mutation, notaire et registre.

Trois scénarios réalistes, construits à partir de données cadastrales et locatives typiques de 2026 sur la Costa Blanca, la Costa del Sol et le centre de Madrid. La valeur cadastrale est prise à 70-80 % du prix de marché, ce qui correspond aux biens dont le cadastre a été révisé ces dix dernières années. Les chiffres sont arrondis.

Le chiffre de Madrid paraît meilleur, mais uniquement parce que le rendement brut de départ est plus élevé (6 %). Avec ce même bien madrilène sous les règles UE, on tomberait autour de 3,4 % net. Le taux hors UE de 24 % grignote sans bruit environ un demi-point de rendement sur une location urbaine longue durée. Sur une location saisonnière, où les déductions pèsent davantage, l'écart se creuse encore.

Deux constats à retenir. Sur la côte, une location longue durée à moins de 4 % brut dépasse rarement 2 % net une fois l'IRNR et les charges courantes inclus. Les locations saisonnières affichent des loyers bruts plus élevés mais aussi des coûts plus lourds, et les honoraires du gestionnaire suffisent souvent à manger l'avantage fiscal. Les rendements nominaux plus solides se trouvent généralement dans la prise de valeur et les emplacements urbains, pas sur le littoral.

Vendre un bien espagnol déclenche deux impôts supplémentaires: l'impôt sur la plus-value et la plusvalía municipale. La plus-value est due à l'État sur la différence entre prix d'achat et prix de vente, après déduction des coûts admis. Pour les non-résidents, le taux est de 19 % forfaitaire, sans les exonérations habituelles pour résidence principale.

Lors de la signature, l'acheteur doit retenir 3 % du prix de vente et les verser à Hacienda comme acompte sur votre impôt. Le solde est régularisé en déposant le Modèle 210 dans les trois mois. Si votre plus-value réelle est faible, nulle ou négative, vous pouvez récupérer les 3 %, mais seulement si vous déposez la déclaration. Beaucoup de vendeurs étrangers laissent cet argent à l'administration.

Sont déductibles de la plus-value: notaire et registre d'origine, ITP ou TVA, frais juridiques, travaux structurels facturés et commission d'agence à la vente. Les travaux d'aspect et les dépenses sans facture ne comptent pas.

Les règles de la plusvalía ont changé fin 2021. Si la valeur cadastrale du terrain n'a pas réellement augmenté depuis votre achat, vous pouvez vous en exonérer avec justificatifs. La plupart des vendeurs l'ignorent et paient le tarif par défaut.

Pour tout le processus côté vendeur, y compris comment caler la vente pour réduire la plus-value, consultez notre guide de l'impôt sur la plus-value.