Vérifications de l'avocat immobilier
Que vérifie réellement un avocat immobilier en Espagne ?
En Espagne, les dettes impayées restent attachées au bien, pas au vendeur. Voici ce qu'un avocat vérifie avant votre achat et pourquoi négliger cette étape coûte des milliers d'euros.
Ce que votre avocat vérifie
Un avocat immobilier effectue une recherche systématique dans cinq registres. Chacun peut révéler des dettes, des restrictions ou des problèmes juridiques qui vous seraient transférés après la finalisation de la vente.
Registre foncier
Le Registro de la Propiedad révèle les hypothèques, saisies et actions en justice enregistrées contre le titre de propriété.
Registre cadastral
Le Catastro confirme le statut fiscal IBI et la classification du bien. Il signale les écarts entre le titre enregistré et l'utilisation réelle.
Municipalité
L'Ayuntamiento recense les taxes municipales impayées, les infractions urbanistiques, les extensions illégales et le certificat d'habitabilité.
Copropriété
La Comunidad de Propietarios confirme les charges de copropriété impayées, les obligations de fonds de réserve et les éventuelles restrictions sur le bien.
Votre avocat contacte également les fournisseurs de services publics directement pour vérifier que les raccordements en eau, électricité et gaz sont légaux et qu'il n'y a aucune facture impayée.
Une recherche complète dans tous les registres prend 5 à 10 jours ouvrables. Toutes les vérifications doivent être terminées avant de signer le contrat d'arras. L'arras correspond au moment où vous versez 5 à 10 % du prix d'achat et vous engagez juridiquement à acheter. Tout problème découvert après ce stade est à votre charge. Pour un guide détaillé de chaque étape, consultez notre guide du processus d'achat.
| Étape | Ce qui se passe | Statut de l'avocat | Désistement possible ? |
|---|---|---|---|
| Avant la réservation | Manifester son intérêt | Vérification de base de la propriété | Oui, sans frais |
| Réservation (500–2 000 €) | Le bien est réservé pour vous | Recherche complète dans les registres lancée | Oui, perte de l'acompte |
| Contrat d'arras (5–10 %) | Engagement juridiquement contraignant | Toutes les vérifications doivent être terminées | Perte de l'acompte + dommages-intérêts |
| Finalisation chez le notaire | Paiement intégral, acte signé | Confirmation finale uniquement | Non, trop tard |
Ce qui se passe sans avocat
Jour 1 : vous signez l'arras
Vous signez le contrat d'arras sans conseil juridique indépendant. 5 % du prix d'achat sont versés au vendeur.
Jour 14 : finalisation chez le notaire
Vous signez chez le notaire. Le prix d'achat total est transféré. Vous recevez les clés et pensez que le plus difficile est passé.
Jour 21 : la première lettre arrive
La copropriété réclame 8 500 euros de charges impayées par l'ancien propriétaire. En tant que propriétaire inscrit, c'est désormais votre responsabilité.
Jour 35 : deuxième avis
La municipalité envoie une facture de 4 200 euros d'arriérés d'IBI. Délai de paiement : 30 jours, faute de quoi une saisie est appliquée sur le bien.
Un avocat aurait détecté les deux dettes dès la première semaine de vérification des registres. Vous auriez pu négocier le prix à la baisse, exiger du vendeur qu'il les règle, ou renoncer entièrement à l'achat. Après l'arras, il est trop tard.
Un avocat immobilier en Espagne facture généralement 1 à 1,5 % du prix d'achat. Pour un bien à 250 000 euros, cela représente 2 500 à 3 750 euros. Comparez cela aux 12 700 euros de dettes héritées que personne n'a vérifiées.
Si vous souhaitez comprendre les risques liés à un bien spécifique avant de vous engager financièrement, vous pouvez commencer par une consultation gratuite avec un avocat.
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