Controlli dell'avvocato immobiliare
Cosa controlla davvero un avvocato immobiliare in Spagna?
In Spagna i debiti non pagati restano legati all'immobile, non al venditore. Ecco cosa verifica un avvocato prima dell'acquisto e perché saltare questo passaggio costa migliaia di euro.
Cosa verifica il tuo avvocato
Un avvocato immobiliare esegue una ricerca sistematica in cinque registri. Ciascuno può rivelare debiti, vincoli o problemi legali che si trasferirebbero a te dopo il rogito.
Registro de la Propiedad
Il Registro de la Propiedad rivela ipoteche, pignoramenti e azioni legali iscritte contro il titolo di proprietà.
Catastro
Il Catastro conferma lo stato dell'IBI e la classificazione dell'immobile. Segnala discrepanze tra il titolo registrato e l'uso effettivo.
Ayuntamiento
L'Ayuntamiento registra imposte comunali non pagate, violazioni urbanistiche, ampliamenti abusivi e il certificato di abitabilità.
Comunidad de Propietarios
La Comunidad de Propietarios conferma spese condominiali arretrate, obblighi del fondo di riserva e eventuali vincoli sull'immobile.
Il tuo avvocato contatta anche direttamente le società di fornitura per verificare che gli allacciamenti di acqua, elettricità e gas siano regolari e non presentino bollette in sospeso.
Una ricerca completa in tutti i registri richiede da 5 a 10 giorni lavorativi. Tutte le verifiche devono essere concluse prima di firmare il contratto di arras. Le arras rappresentano il momento in cui impegni il 5–10 % del prezzo di acquisto e ti vincoli legalmente all'operazione. Qualsiasi problema scoperto dopo quel punto diventa responsabilità tua. Per una guida passo dopo passo di ogni fase, consulta la nostra guida al processo di acquisto.
| Fase | Cosa succede | Stato dell'avvocato | Puoi ritirarti? |
|---|---|---|---|
| Prima della prenotazione | Manifestazione di interesse | Verifica di base della titolarità | Sì, senza costi |
| Prenotazione (500–2.000 €) | L'immobile viene riservato | Inizia la ricerca completa nei registri | Sì, perdi la caparra |
| Contratto di arras (5–10 %) | Impegno legalmente vincolante | Tutte le verifiche devono essere completate | Perdi la caparra + risarcimento danni |
| Rogito dal notaio | Pagamento totale e firma dell'atto | Solo conferma finale | No, è troppo tardi |
Cosa succede senza un avvocato
Giorno 1: firmi le arras
Firmi il contratto di arras senza consulenza legale indipendente. Il 5 % del prezzo di acquisto viene depositato presso il venditore.
Giorno 14: rogito dal notaio
Firmi dal notaio. L'intero prezzo di acquisto viene trasferito. Ricevi le chiavi e pensi che la parte difficile sia finita.
Giorno 21: arriva la prima lettera
Il condominio richiede 8.500 € di spese non pagate dal precedente proprietario. Come nuovo proprietario registrato, ora la responsabilità è tua.
Giorno 35: secondo avviso
Il comune invia una fattura di 4.200 € di arretrati IBI. Termine di pagamento: 30 giorni, altrimenti pignorano l'immobile.
Un avvocato avrebbe individuato entrambi i debiti nella prima settimana di verifiche nei registri. Avresti potuto negoziare una riduzione del prezzo, pretendere che il venditore li saldasse oppure ritirarti completamente. Dopo le arras, è troppo tardi.
Un avvocato immobiliare in Spagna addebita di solito l'1–1,5 % del prezzo di acquisto. Su un immobile da 250.000 €, parliamo di 2.500–3.750 €. Confrontalo con i 12.700 € di debiti ereditati che nessuno ha verificato.
Se vuoi capire quali rischi riguardano un immobile specifico prima di impegnare denaro, puoi iniziare con una consulenza legale gratuita.
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