Requisiti legali
Requisiti legali per acquistare proprietà in Spagna | Acquirenti stranieri 2025
Numero NIE, onorari dell'avvocato, processo notarile, imposta di trasferimento. Lista di controllo legale completa per acquirenti stranieri che acquistano proprietà spagnole.
Cosa ti serve
Quattro elementi legali essenziali
Ogni acquirente straniero ha bisogno di un numero NIE, un avvocato, un conto bancario spagnolo e un appuntamento notarile. Il processo richiede tipicamente 8-12 settimane dall'offerta alle chiavi.
Cronologia tipica (settimane)
Passo 1
Numero NIE — la tua identificazione essenziale
Il NIE (Número de Identificación de Extranjero) è il tuo numero di identificazione fiscale spagnolo. È richiesto in ogni fase del processo di acquisto, dalla firma dei contratti al pagamento delle tasse.
Puoi richiederlo presso una stazione di polizia nazionale spagnola, presso un consolato spagnolo nel tuo paese d'origine, o tramite un avvocato con procura. Ottienilo presto: richiede 1-4 settimane e ritarda tutto se non lo hai.
Pratico
Conto bancario spagnolo
Sebbene non sia legalmente obbligatorio, un conto bancario spagnolo è praticamente essenziale, non solo per l'acquisto, ma per la vita in Spagna. Ti servirà per i pagamenti del mutuo, le bollette, le spese condominiali e le tasse locali.
Molti fornitori di servizi richiedono un conto bancario spagnolo per attivare elettricità, acqua e internet. La maggior parte delle grandi banche offre conti per non residenti con personale anglofono. La configurazione è rapida: porta il tuo passaporto, NIE e prova di indirizzo.
Passo 2
Il tuo avvocato (abogado)
Il tuo avvocato rimane con te a lungo dopo l'acquisto, gestendo dichiarazioni fiscali annuali, contratti di utenze e qualsiasi domanda legale per anni a venire.
Lavoriamo con avvocati che gestiscono oltre 50 acquisti internazionali all'anno. Conoscono il processo, le insidie e le pratiche. Domande? Chiedici o parla direttamente con i nostri partner avvocati.
Il contratto privato
Una volta iniziata la due diligence, firmerai un accordo di prenotazione seguito da un contrato de arras (contratto di deposito). Questo richiede tipicamente un deposito del 10% e vincola legalmente entrambe le parti. Il tuo avvocato deve esaminare tutto prima che tu firmi o paghi.
Passo 3
La firma notarile
Tutti gli acquisti di proprietà in Spagna devono essere formalizzati davanti a un notaio, un funzionario pubblico che garantisce la legalità della transazione. Il notaio verifica le identità, conferma la conformità alla legge spagnola, legge e firma l'atto di proprietà (escritura) e assicura che le tasse siano pagate correttamente.
Importante: Il notaio NON esegue la due diligence. Questo è il lavoro del tuo avvocato. Il notaio è un funzionario neutrale, non il tuo rappresentante.
"Avere un avvocato indipendente è stata la migliore decisione che abbiamo preso. Ha scoperto problemi che non avremmo mai notato da soli."
Passo 4
Tasse che devi pagare
Prevedi il 10-14% in aggiunta al prezzo di acquisto per tasse e commissioni. Le tasse specifiche dipendono se stai acquistando una nuova costruzione o una rivendita.
| Costo | Rivendita | Nuova costruzione |
|---|---|---|
| Imposta di trasferimento / IVA | 8-10% | 10% |
| Imposta di bollo | — | 1-1,5% |
| Notaio | €600-1200 | €600-1200 |
| Registro fondiario | €400-900 | €400-900 |
| Avvocato | ~1% + IVA | ~1% + IVA |
| Totale | 10-13% | 12-14% |
Commissioni aggiuntive
Oltre alle tasse, prevedi le spese notarili (€600-1200), il registro fondiario (€400-900) e gli onorari dell'avvocato (~1% + IVA o fisso €1500-3000). Questi sono gli stessi per rivendita e nuova costruzione.
Calcola i tuoi costi totali prima di fare un'offerta.
Opzionale
Procura
Se non sei in Spagna a tempo pieno, una procura consente al tuo avvocato di agire per tuo conto. Questo semplifica il processo ed evita viaggi non necessari. Con la procura, il tuo avvocato può ottenere il tuo NIE, firmare contratti, aprire un conto bancario e partecipare alla firma notarile per te.