Tasse per i non residenti in Spagna e il tuo rendimento reale

L'IRNR è solo una voce. Gli immobili spagnoli portano con sé più livelli di tasse che colpiscono in momenti diversi. La maggior parte delle cifre di rendimento che girano online usa l'affitto lordo e omette in silenzio tre o quattro di queste voci.

I residenti UE e SEE possono dedurre interessi del mutuo, IBI, spese condominiali, manutenzione, onorari del gestore e utenze prima di pagare il 19%. Gli acquirenti fuori UE/SEE, inclusi gli investitori britannici dopo la Brexit, non possono. Pagano il 24% sul lordo. Quella singola regola cambia l'economia degli affitti turistici più di qualsiasi altro fattore.

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Tre scenari realistici costruiti su dati catastali e di affitto tipici del 2026 per la Costa Blanca, la Costa del Sol e il centro di Madrid. Il valore catastale è stimato al 70-80% del prezzo di mercato, livello normale per gli immobili rivisti nell'ultimo decennio. Le cifre sono arrotondate.

Il dato di Madrid sembra migliore, ma solo perché il rendimento lordo di partenza è più alto (6%). Lo stesso immobile sotto le regole UE atterrerebbe attorno al 3,4% netto. L'aliquota del 24% per i non UE si mangia in silenzio circa mezzo punto di rendimento su un classico affitto urbano a lungo termine. In un affitto turistico, dove le deduzioni pesano di più, il divario cresce.

Due schemi vale la pena ricordare. Gli affitti a lungo termine sulla costa con lordo sotto il 4% raramente superano il 2% netto una volta inclusi IRNR e spese correnti. Gli affitti turistici portano lordi più alti ma anche costi più alti, e il solo onorario del gestore basta spesso a divorare il vantaggio fiscale. I rendimenti nominali più solidi di solito si trovano nella rivalutazione e nelle località urbane, non sulla costa.

Vendere un immobile in Spagna fa scattare altre due tasse: l'imposta sulla plusvalenza e la plusvalía comunale. La plusvalenza si paga allo Stato spagnolo sulla differenza tra prezzo d'acquisto e di vendita, dopo i costi deducibili. Per i non residenti l'aliquota è una flat del 19% senza le solite esenzioni per la prima casa.

Al rogito l'acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di vendita e versarlo a Hacienda come anticipo sulla tua imposta. Il saldo si regolarizza con il Modello 210 entro tre mesi. Se la plusvalenza reale è bassa, nulla o in perdita, puoi riavere il 3%, ma solo presentando la dichiarazione. I venditori stranieri lasciano spesso quel denaro all'erario.

Deducibili dalla plusvalenza: notaio e registro originari, ITP o IVA, spese legali, lavori strutturali con fattura e commissione dell'agente alla vendita. Lavori estetici e spese senza fattura non valgono.

Le regole della plusvalía sono cambiate a fine 2021. Se il valore catastale del terreno non è realmente aumentato dal tuo acquisto, puoi evitarne il pagamento con la documentazione adeguata. La maggior parte dei venditori non lo sa e paga la quota standard.

Per l'intero processo lato venditore, incluso come scegliere il momento giusto per ridurre l'imposta sulla plusvalenza, consulta la nostra guida all'imposta sulla plusvalenza.