Belasting niet-ingezetenen
Belasting voor niet-ingezetenen in Spanje en je werkelijke rendement
Hoe IRNR, IBI, huurbelasting en vermogenswinst het netto rendement van buitenlandse eigenaren in Spanje beïnvloeden. Drie uitgewerkte voorbeelden voor verschillende investeerdersprofielen.
Wat IRNR eigenlijk inhoudt
Op papier zien Spaanse vastgoedrendementen er sterk uit. EUR 900 per maand op een appartement van EUR 280.000 is 3,9% bruto. Dan komt de IRNR in beeld en verandert het plaatje.
Verblijf je minder dan 183 dagen per jaar in Spanje en ligt je economische zwaartepunt elders, dan beschouwt Hacienda je als niet-ingezetene. Dat is prima en heel gebruikelijk. Het addertje: Spanje heft een aparte inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR) over je woning, of je hem nu verhuurt of het hele jaar leeg laat staan.
De IRNR is automatisch. De heffingsgrondslag is een fictief inkomen op basis van de kadastrale waarde, niet de marktprijs: 1,1% als het kadaster in de afgelopen tien jaar is herzien, anders 2%. Daarover betaal je 19% als je fiscaal inwoner bent van de EU, IJsland of Noorwegen, en 24% als je elders woont. Dat tarief van 24% sluit ook de meeste aftrekposten op huurinkomsten uit, en dat doet nog meer pijn.
Dit artikel gaat niet over het ontwijken van IRNR. Als niet-ingezetene bestaat daar geen legale route voor. Het gaat erom dat je er omheen plant, zodat je werkelijke rendement overeenkomt met wat er daadwerkelijk op je rekening belandt.
De volledige belastingstapel
De IRNR is maar één regel. Spaans vastgoed komt met een gelaagd geheel van belastingen die op verschillende momenten toeslaan. De meeste rendementscijfers online gebruiken bruto huur en laten drie of vier hiervan stilletjes weg.
| Belasting | Wanneer | Tarief of basis |
|---|---|---|
| IRNR (fictief) | Jaarlijks, alleen leegstand | 19% EU/EER of 24% overige, op 1,1-2% van de kadastrale waarde |
| IRNR (verhuur) | Jaarlijks bij verhuur | 19% EU/EER op netto huur, 24% overige op bruto huur |
| IBI | Jaarlijks, aan de gemeente | 0,4-1,1% van de kadastrale waarde, afhankelijk van de gemeente |
| Vermogenswinst | Bij verkoop | 19% over de belastbare winst |
| Plusvalía | Bij verkoop | Gemeentelijk, op de stijging van de kadastrale grondwaarde |
| Vermogensbelasting | Jaarlijks, boven de regionale drempel | Regionaal. Momenteel opgeschort of bijna nul in Madrid en Andalusië |
Inwoners van de EU en EER mogen hypotheekrente, IBI, servicekosten, onderhoud, beheerderskosten en nutsvoorzieningen aftrekken voordat ze de 19% afdragen. Kopers van buiten de EU/EER, inclusief Britse investeerders na de brexit, mogen dat niet. Zij betalen 24% over de bruto huur. Die ene regel verandert de economie van vakantieverhuur sterker dan welke andere factor ook.
Wil je de complete uitsplitsing van aankoopkosten zien? Onze gids over kosten en belastingen behandelt overdrachtsbelasting, notaris en kadaster.
Drie investeerders, drie werkelijke rendementen
Drie realistische scenario's, opgebouwd uit typische kadastrale en huurgegevens van 2026 voor de Costa Blanca, de Costa del Sol en het centrum van Madrid. De kadastrale waarde is genomen op 70-80% van de marktprijs, gebruikelijk voor panden die de laatste tien jaar zijn herzien. Bedragen zijn afgerond.
Het cijfer voor Madrid oogt beter, maar dat komt enkel doordat het bruto rendement al hoger ligt (6%). Hetzelfde pand onder EU-regels zou rond de 3,4% netto landen. Het tarief van 24% voor niet-EU-eigenaren snoept bij een gewone stedelijke langetermijnverhuur stilletjes ongeveer een half procentpunt rendement af. Bij vakantieverhuur, waar aftrekposten zwaarder wegen, groeit het verschil.
Twee patronen zijn de moeite waard. Kustlocaties met langetermijnverhuur onder 4% bruto halen zelden 2% netto zodra IRNR en exploitatiekosten zijn meegerekend. Vakantieverhuur levert hogere bruto huur op, maar ook hogere kosten, en alleen al de beheerdersfee eet vaak het fiscale voordeel op. Sterkere nominale rendementen liggen meestal in waardestijging en stedelijke locaties, niet aan de kust.
Vermogenswinst bij verkoop
Een Spaanse woning verkopen activeert nog twee belastingen: vermogenswinstbelasting en de gemeentelijke plusvalía. De vermogenswinstbelasting gaat naar de Spaanse staat over het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs, na aftrek van toegestane kosten. Voor niet-ingezetenen geldt een vlak tarief van 19% zonder de gebruikelijke vrijstellingen voor de hoofdverblijfplaats.
Bij de overdracht moet de koper 3% van de verkoopprijs inhouden en namens jou aan Hacienda afdragen als voorheffing. Je vereffent het eindbedrag met Modelo 210 binnen drie maanden. Is je werkelijke winst klein, nul of een verlies, dan kun je de 3% terugvragen, maar alleen als je ook daadwerkelijk aangifte doet. Buitenlandse verkopers laten dat geld geregeld liggen.
Aftrekbaar van de winst: oorspronkelijke notaris- en kadasterkosten, ITP of btw, juridische kosten, bouwkundige verbeteringen met factuur en de makelaarscourtage bij verkoop. Cosmetische ingrepen en uitgaven zonder factuur tellen niet mee.
De plusvalía-regels zijn eind 2021 gewijzigd. Is de kadastrale grondwaarde sinds de aankoop niet daadwerkelijk gestegen, dan kun je je met bewijsstukken aan de heffing onttrekken. De meeste verkopers weten dat niet en betalen het standaardtarief.
Voor het complete verkoopproces, inclusief timing om de winstbelasting te beperken, zie onze gids vermogenswinstbelasting.
Veelgestelde vragen
Reken het door
Stresstest je Spaanse investering
Echt rendement is het verschil tussen een goede deal en een langzaam lek. Modelleer je eigen scenario met onze aankoop- en jaarkostengidsen voordat je tekent.
Bekijk de gids kosten en belastingen
