Vastgoedfraude voorkomen
Vastgoedfraude in Spanje voorkomen
Waarom haastig juridisch onderzoek gevaarlijker is dan welke oplichter ook, en wat uw advocaat in Spanje moet controleren voordat u tekent.
Het echte gevaar is haast, niet oplichters
De meeste Europese kopers die hun vingers branden in Spanje, zijn niet door een meesteroplichter beetgenomen. Ze tekenden voordat hun advocaat klaar was met controleren.
Een woning kopen in Spanje is veilig, mits u het juridische proces zijn werk laat doen. Het probleem is dat eerste kopers uit het Verenigd Koninkrijk, Scandinavië, Nederland, België en Duitsland zelden vier tot zes weken geduld hebben. Ze zijn op bezichtigingsreis, de makelaar is aardig, de woning lijkt op die droomwoning waar ze al jaren over praten en iemand vermeldt terloops dat er nog een andere koper is.
Drie dingen drijven kopers tot een te vroege handtekening:
- Afstand en logistiek. U bent vijf dagen ter plaatse. De terugvlucht is op zondag. U wilt het rond hebben voordat u weggaat.
- Tijdzonedruk. De makelaar belt om 21.00 uur en wil tegen Spaanse ochtend een beslissing, terwijl het kantoor van uw advocaat al gesloten is.
- Angst om hem mis te lopen. “Morgen komt er nog een koper kijken” werkt de eerste keer bij bijna iedereen.
Zodra u een reserveringscontract (contrato de reserva) of een privé-koopcontract (contrato de arras) tekent, zit u juridisch vast. Terugkrabbelen kost in de regel de hele aanbetaling, plus eventuele extra bedragen uit het contract. Dat is het moment waarop de meeste kopers leren dat het Spaanse vastgoedrecht ongeduld niet vergeeft.
Dit artikel gaat over wat uw advocaat moet controleren, wanneer u op de rem moet trappen en hoe twee echte verhalen aflopen. Voor het volledige plaatje van de aankoop leest u onze stappenplan voor de aankoop.
Wat uw advocaat moet controleren voordat u tekent
Een onafhankelijke Spaanse advocaat (een die u zelf hebt gevonden, niet aangedragen door de makelaar of projectontwikkelaar) heeft ongeveer vier tot zes weken nodig om dit werk fatsoenlijk te doen. Elk punt in de lijst hieronder heeft al echte problemen voor echte kopers opgespoord. Geen ervan is optioneel en geen ervan kan na de handtekening nog worden gedaan.
| Termijn | Document of controle | Waarom het telt |
|---|---|---|
| Week 1-2 | Nota Simple (uittreksel kadaster) | Bevestigt dat de verkoper daadwerkelijk eigenaar is en toont hypotheken, schulden of lasten op de woning. |
| Week 1-2 | Licencia de Obra (bouwvergunning) | Bewijst dat de woning legaal is gebouwd. Zonder vergunning kan ze als illegaal worden bestempeld. |
| Week 2 | Cedula de Habitabilidad | Bewoningsvergunning die bevestigt dat de woning juridisch bewoonbaar is. |
| Week 2-3 | Cargas-controle | Spoort verborgen lasten, onbetaalde gemeenschapskosten of beslagen op die anders bij de overdracht aan u worden doorgegeven. |
| Week 2-3 | Toetsing aan bestemmingsplan | Controleert niet-vergunde aanbouwen of verbouwingen die u later op eigen kosten moet slopen of laten legaliseren. |
| Week 3 | Certificado de Eficiencia Energetica | Energielabel dat wettelijk verplicht is om de verkoop te kunnen afronden. |
| Week 3-4 | Contractcontrole | Pakt eenzijdige clausules, vage opleverdata en ontbrekende waarborgen in het arras-contract aan. |
| Week 4 | Escrow of bankgarantie voor de aanbetaling | Beschermt uw geld als de deal afketst of de projectontwikkelaar failliet gaat. |
Tel alles op: vier tot zes weken echt werk. Iedereen die u vertelt dat een schone aankoop in zeven tot tien dagen rond is, heeft deze lijst nooit afgewerkt of hoopt dat u er niet naar vraagt. Meer over de juridische kant leest u in onze gids juridische eisen bij het kopen in Spanje en hoe u een advocaatconsult vroeg in het proces inzet.
Zes alarmsignalen die u als stopbord moet behandelen
U hoeft niet elke mogelijke truc uit het hoofd te kennen. U moet de situaties herkennen die telkens opduiken in slechte deals. Eén ervan is reden om gas terug te nemen. Twee samen zijn reden om weg te lopen.
Druk om deze week te tekenen
Een echte Spaanse aankoop vraagt vier tot zes weken onderzoek. Wie dat inkort, mist ervaring of verbergt iets.
Ontbrekende Nota Simple
Houdt de verkoper het kadasteruittreksel tegen of zegt hij dat het “er bijna is”, dan heeft de woning problemen die u nog niet kent.
Advocaat verbonden aan de verkoper
Een advocaat die de makelaar, ontwikkelaar of verkoper aanbrengt, is niet onafhankelijk. Zijn belang is de deal sluiten, niet u beschermen.
Alleen contant betalen
Verkopers die op grote contante bedragen aandringen of geen escrow willen, geven aan dat er iets mis is met de eigendom of de prijs.
Bewoningsvergunning “komt later”
Ontbreekt de Cedula de Habitabilidad en hoort u dat die na de overdracht wordt geregeld, dan is de woning mogelijk niet legaal bewoonbaar.
Gegarandeerd huurrendement van 8% of meer
Eerlijke verhuur op de Costa Blanca levert netto 4 tot 6% op. Hogere cijfers op papier hangen meestal af van toeristische vergunningen die er niet zijn.
Eén patroon verdient nog een naam: wordt de makelaar defensief zodra uw advocaat vragen stelt, dan zijn dat precies de juiste vragen. Een schone deal laat zich onderzoeken. Meer situaties waar kopers steeds weer instinken vindt u in ons overzicht van veelgemaakte fouten van eerste kopers in Spanje.
Twee kopers, twee uitkomsten
Het zijn samengestelde gevallen op basis van patronen die we vaak zien. Hetzelfde beginpunt, dezelfde makelaarstactiek, andere reacties, heel andere uitkomsten.
De haastige koper
De geduldige koper
De haastige koper werd niet beetgenomen door een doortrapt crimineel. Hij trof een agressieve makelaar en een slordige verkoper, en hij liet zijn advocaat zijn werk niet afmaken. De geduldige koper zag hetzelfde soort woning en stapte op omdat de papieren een helder verhaal vertelden. Die papieren bestonden voor allebei. Maar slechts één van hen las ze op tijd.
Kopen in Spanje
Begin met de juridische checklist, niet met de bezichtiging
Boek nog geen vlucht voordat u weet wat uw advocaat voor u moet doen. Het is de goedkoopste verzekering van het hele proces.
Lees de juridische gids
Vastgoed kopen Verborgen juridische problemen stoppen vastgoedverkopen in Spanje
Vastgoed kopen Kunt u uw aanbetaling verliezen bij de aankoop van een woning in Spanje?
Vastgoed kopen De meest voorkomende fouten van kopers aan de Costa Blanca
Vastgoed kopen