Skatt for utenlandske eiere
Skatt for utenlandske eiere i Spania og din reelle avkastning
Hvordan IRNR, IBI, leieskatt og gevinstskatt påvirker nettoavkastningen for utenlandske eiere i Spania. Tre regneeksempler for ulike investorprofiler.
Hva IRNR egentlig er
Spanske leieavkastninger ser sterke ut på papiret. 900 EUR i måneden på en leilighet til 280 000 EUR gir 3,9 prosent brutto. Så dukker IRNR opp og regnestykket endrer seg.
Tilbringer du færre enn 183 dager i året i Spania og har det økonomiske tyngdepunktet ditt et annet sted, ser Hacienda på deg som utenlandsk skattepliktig. Det er lovlig og vanlig. Haken er at Spania krever en egen inntektsskatt for utenlandske eiere (IRNR) på boligen enten du leier den ut eller lar den stå tom hele året.
IRNR er automatisk. Skattegrunnlaget er en sjablonginntekt regnet ut av ligningsverdien, ikke markedsprisen: 1,1 prosent dersom ligningsverdien er revidert i løpet av de siste ti årene, ellers 2 prosent. På det grunnlaget betaler du 19 prosent hvis du er skattemessig bosatt i EU, Island eller Norge, og 24 prosent hvis du bor andre steder. Satsen på 24 prosent stenger også de fleste fradrag på leieinntekter, og det er der det svir mest.
Denne artikkelen handler ikke om å unngå IRNR. Som utenlandsk eier finnes det ingen lovlig vei rundt den. Den handler om å planlegge for den slik at din reelle avkastning stemmer med det som faktisk havner på kontoen.
Hele skattebunken
IRNR er bare én post. Spansk eiendom kommer med flere lag skatter som slår inn på ulike tidspunkt. De fleste avkastningstallene som florerer på nettet bruker bruttoleie og hopper stille over tre eller fire av disse.
| Skatt | Når | Sats eller grunnlag |
|---|---|---|
| IRNR (sjablong) | Årlig, kun tomme dager | 19 % EU/EØS eller 24 % andre, på 1,1-2 % av ligningsverdien |
| IRNR (utleie) | Årlig ved utleie | 19 % EU/EØS på nettoleie, 24 % andre på bruttoleie |
| IBI | Årlig, til kommunen | 0,4-1,1 % av ligningsverdien, varierer mellom kommuner |
| Gevinstskatt | Ved salg | 19 % på den skattepliktige gevinsten |
| Plusvalía | Ved salg | Kommunal, på økningen i ligningsverdi for tomten |
| Formuesskatt | Årlig, over regional grense | Regional. For tiden suspendert eller nær null i Madrid og Andalucia |
Skattemessig bosatte i EU og EØS kan trekke fra renter på boliglån, IBI, fellesutgifter, vedlikehold, forvalterhonorar og strøm før de betaler 19 prosent. Kjøpere utenfor EU/EØS, inkludert britiske investorer etter brexit, kan ikke det. De betaler 24 prosent på bruttoleie. Den ene regelen endrer økonomien i korttidsutleie mer enn noen annen faktor.
Vil du se hele oversikten over kjøpsomkostninger? Vår guide om kostnader og skatt går gjennom overdragelsesavgift, notar og tinglysing.
Tre investorer, tre reelle avkastninger
Tre realistiske scenarier bygget på typiske lignings- og leiedata for 2026 på Costa Blanca, Costa del Sol og sentrum av Madrid. Ligningsverdien settes til 70-80 prosent av markedspris, som er vanlig for eiendommer revidert det siste tiåret. Tallene er avrundet.
Madrid-tallet ser bedre ut, men kun fordi bruttoavkastningen er høyere fra start (6 prosent). Den samme boligen under EU-regler ville landet på rundt 3,4 prosent netto. Satsen på 24 prosent for ikke-EU-eiere spiser stille opp omtrent et halvt prosentpoeng på en vanlig urban langtidsutleie. På korttidsutleie, der fradragene betyr mer, vokser gapet.
To mønstre er verdt å ta med seg. Kystnære langtidsutleier under 4 prosent brutto kommer sjelden over 2 prosent netto når IRNR og driftskostnader regnes inn. Korttidsutleie gir høyere bruttoleie, men også høyere kostnader, og bare forvalterhonoraret spiser ofte opp skattefordelen. Sterkere nominell avkastning finnes oftest i verdistigning og urbane lokasjoner, ikke på kysten.
Gevinstskatt når du selger
Å selge en spansk bolig utløser to skatter til: gevinstskatt og den kommunale plusvalían. Gevinsten betales til den spanske staten på differansen mellom kjøps- og salgssum etter fradragsberettigede kostnader. For utenlandske selgere er satsen flate 19 prosent uten de vanlige unntakene for primærbolig.
Ved overtakelse må kjøperen holde tilbake 3 prosent av salgssummen og betale det til Hacienda som forskudd på din skatt. Sluttoppgjøret gjøres ved å levere Modelo 210 innen tre måneder. Er gevinsten liten, null eller et tap, kan du få tilbake disse 3 prosentene, men kun hvis du faktisk leverer. Utenlandske selgere lar regelmessig pengene ligge igjen.
Fradragsberettiget i gevinsten: opprinnelig notar og tinglysing, ITP eller mva., advokatutgifter, bygningsmessige forbedringer med faktura og meglerprovisjon ved salg. Kosmetiske arbeider og utgifter uten kvittering teller ikke.
Plusvalía-reglene ble endret sent i 2021. Har den kommunale tomteverdien ikke faktisk steget siden du kjøpte, kan du med dokumentasjon slippe skatten. De fleste selgere kjenner ikke til dette og betaler standard.
For hele salgsprosessen, inkludert timing for å redusere gevinstskatt, se vår guide om gevinstskatt.
Regn på det
Stresstest investeringen din i Spania
Reell avkastning er forskjellen mellom en god handel og en langsom lekkasje. Modeller ditt eget scenario med våre guider om kjøp og årlige kostnader før du signerer.
Se guide om kostnader og skatt
