Najczęstsze błędy kupujących na Costa Blanca

Rezygnacja z niezależnej porady prawnej

Największym błędem kupujących jest niezatrudnienie własnego niezależnego prawnika. Niektórzy polegają na zespole prawnym sprzedającego lub całkowicie rezygnują z profesjonalnej pomocy, aby zaoszczędzić pieniądze. To pozorna oszczędność.

Dobry prawnik ds. nieruchomości sprawdza księgę wieczystą, potwierdza, że sprzedający rzeczywiście jest właścicielem nieruchomości, weryfikuje brak obciążeń długami i upewnia się, że wszystkie pozwolenia na budowę są w porządku. Pracuje dla ciebie – nie dla sprzedającego ani pośrednika.

Niedoszacowanie rzeczywistych kosztów

Cena ogłoszeniowa nigdy nie jest ostatecznym kosztem. Zaplanuj dodatkowe 10-15% na podatki i opłaty. Nieruchomości z rynku wtórnego podlegają podatkowi od przeniesienia własności (ITP) w wysokości około 10% w regionie Walencji. Nowe budynki mają 10% VAT plus 1,5% opłaty skarbowej.

Dodaj opłaty notarialne, koszty wpisu do rejestru i usługi prawne. Wielu kupujących zapomina też o bieżących zobowiązaniach: roczny podatek od nieruchomości (IBI), podatek dochodowy dla nierezydentów (nawet od pustych nieruchomości) i ewentualny podatek od majątku dla droższych domów.

Ignorowanie ryzyka walutowego

Kursy wymiany znacząco się wahają. Nieruchomość za 300 000€ może kosztować tysiące więcej w złotówkach po prostu z powodu ruchów walutowych między ofertą a finalizacją. Skorzystaj ze specjalisty walutowego i rozważ wcześniejsze zablokowanie kursu.

Niezrozumienie kwestii planistycznych

Hiszpania ma złożone przepisy urbanistyczne. Sprawdź, czy nieruchomości mają prawidłowe pozwolenie na budowę, świadectwo zamieszkania (Cédula de Habitabilidad) i wymagane licencje na wynajem turystyczny. Nieruchomości wiejskie na gruntach rolnych podlegają szczególnie surowym przepisom – niektórych nie można legalnie rozbudować lub mogą mieć nielegalnie wzniesione konstrukcje.

Wybór złej lokalizacji

Twoja idealna lokalizacja zależy od tego, jak będziesz używać nieruchomości. Odległa willa na wzgórzu wydaje się magiczna na wakacjach, ale staje się niepraktyczna do stałego zamieszkania na emeryturze. Obszary nadmorskie oferują potencjał dochodów z wynajmu, ale mogą być zbyt ruchliwe do spokojnego życia.

Weź też pod uwagę różnice sezonowe. Niektóre obszary stają się bardzo ciche zimą, podczas gdy inne utrzymują aktywność przez cały rok. Odwiedź o różnych porach roku, zanim podejmiesz decyzję.

Przeoczenie opłat wspólnotowych

Większość mieszkań i wiele willi należy do wspólnoty właścicieli. Miesięczne opłaty mogą wynosić od 50€ do ponad 500€ w zależności od wspólnych udogodnień. Co ważniejsze, wspólnoty mogą nakładać ograniczenia wynajmu, wymagać zgody na remonty i pobierać specjalne składki na większe prace. Zawsze przeglądaj regulamin wspólnoty i sprawozdania finansowe przed zakupem.

Pośpiech z zakupem

Taktyki wywierania presji są powszechne na gorących rynkach. Kupujący podpisują umowy rezerwacyjne i wpłacają zadatki w ciągu kilku dni od oględzin, a następnie odkrywają problemy, których mogliby uniknąć przy odpowiednich kontrolach.

Poświęć czas na dokładne oględziny nieruchomości i należytą staranność. Rzetelny sprzedający da rozsądny czas na kontrole prawne. Jeśli ktoś naciska, żebyś podpisał natychmiast – to sygnał ostrzegawczy.

Zakładanie, że dochód z wynajmu jest łatwy

Dochód z wynajmu może pomóc sfinansować twoją nieruchomość, ale nie przychodzi automatycznie. Wynajem turystyczny wymaga licencji – a te są ograniczone lub niedostępne w wielu popularnych obszarach. Obłożenie sezonowe dramatycznie się różni, koszty zarządzania zjadają zyski, a przepisy stają się coraz bardziej rygorystyczne.

Oblicz realistyczne stopy zwrotu netto po wszystkich wydatkach, zanim zaczniesz polegać na dochodach z wynajmu na pokrycie kosztów.

Zapomnienie o strategii wyjścia

Pomyśl o sprzedaży, zanim kupisz. Niektóre typy nieruchomości i lokalizacje są trudniejsze do odsprzedania niż inne. Nietypowe nieruchomości, lokalizacje wiejskie i obszary z nadpodażą mogą pozostawać na rynku latami.

Nierezydenci płacą 19% podatku od zysków kapitałowych od zysku przy sprzedaży. Kupujący również zatrzymuje 3% ceny zakupu na poczet ewentualnych zobowiązań podatkowych – środki, które być może będziesz musiał odzyskać.

Większość błędów zdarza się, ponieważ kupujący nie wiedzą, czego nie wiedzą. Hiszpański system nieruchomości nie jest lepszy ani gorszy od innych – jest po prostu inny. Z właściwym doradztwem i realistycznymi oczekiwaniami zakup na Costa Blanca może być prosty i satysfakcjonujący.

Kluczem jest przygotowanie. Otocz się godnymi zaufania profesjonalistami, odrób zadanie domowe i nie pozwól, by entuzjazm wziął górę nad zdrowym rozsądkiem. Właściwa nieruchomość, kupiona prawidłowo, zapewni lata przyjemności i solidne zwroty z inwestycji.