Przewodnik po ukrytych kosztach
Ukryte koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii
Poznaj rzeczywiste koszty wykraczające poza cenę zakupu. Dowiedz się o podatkach, opłatach prawnych, kosztach bankowych i bieżących wydatkach, aby prawidłowo zaplanować budżet na hiszpańską nieruchomość.
Cena ogłoszeniowa hiszpańskiej nieruchomości rzadko odpowiada temu, co faktycznie zapłacisz. Zagraniczni nabywcy często są zaskoczeni, gdy dowiadują się, że ostateczny koszt może być o 10-15% wyższy po doliczeniu podatków, opłat i prowizji. Znajomość tych ukrytych kosztów z wyprzedzeniem zapobiega nieprzyjemnym niespodziankom finansowym i pomaga realistycznie planować budżet.
Niezależnie od tego, czy kupujesz dom wakacyjny, nieruchomość inwestycyjną czy stałe miejsce zamieszkania, proces zakupu w Hiszpanii wiąże się z kosztami, które nie występują w wielu innych krajach. Niektóre to obowiązkowe podatki państwowe, inne to honoraria profesjonalistów, a niektóre to bieżące wydatki, które zaskakują nowych właścicieli.
Ten przewodnik dokładnie opisuje, co musisz uwzględnić w budżecie poza ceną zakupu, abyś mógł podejmować świadome decyzje i uniknąć kosztownych błędów, które dotykają wielu kupujących po raz pierwszy.
Podatki przy zakupie, które większość kupujących niedoszacowuje
Największym pojedynczym kosztem poza ceną zakupu jest opodatkowanie. Hiszpania ma różne systemy podatkowe dla nieruchomości z rynku wtórnego i nowych budynków, a stawki różnią się w zależności od regionu - o czym wielu zagranicznych nabywców dowiaduje się zbyt późno.
Nieruchomości z rynku wtórnego
Kupując nieruchomość z rynku wtórnego, zapłacisz podatek od przeniesienia własności (ITP). W regionach Walencja i Murcja wynosi on zazwyczaj 10% ceny zakupu. Niektóre regiony pobierają do 11%, podczas gdy inne oferują obniżone stawki dla określonych kupujących.
Nowe nieruchomości
Nowe budynki podlegają VAT (IVA) w wysokości 10% plus opłata skarbowa (AJD) w wysokości około 1,5%. To sprawia, że nowe budynki są nieco droższe pod względem łącznych podatków niż nieruchomości z rynku wtórnego.
Skorzystaj z naszego kalkulatora kosztów zakupu, aby zobaczyć dokładne kwoty dla swojego budżetu i typu nieruchomości. Wczesne zrozumienie tych kosztów pomoże określić rzeczywistą siłę nabywczą.
Opłaty prawne, notarialne i bankowe
Oprócz podatków, kilka opłat profesjonalnych jest niezbędną częścią każdego zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Oszczędzanie tutaj to fałszywa ekonomia - odpowiednia ochrona prawna zapobiega znacznie droższym problemom później.
Honorarium prawnika
Zaplanuj 1% ceny zakupu plus VAT. Niezależny prawnik przeprowadza due diligence, sprawdza długi i chroni twoje interesy
Koszty notarialne
600-1 200 euro w zależności od wartości nieruchomości. Notariusz poświadcza akt, ale nie sprawdza kwestii prawnych
Rejestr nieruchomości
400-700 euro za rejestrację własności. Niezbędne dla ochrony prawnej i przyszłej sprzedaży
Opłaty bankowe
Hiszpańskie opłaty za ustanowienie kredytu hipotecznego wynoszą zazwyczaj 1-2% plus koszty wyceny 300-500 euro
Wymiana walut
Przy przekazywaniu środków z zagranicy kursy wymiany bankowej mogą zawierać ukryte marże 2-4%. Korzystanie ze specjalistycznej usługi wymiany walut może zaoszczędzić tysiące przy większych zakupach. Zawsze porównuj kursy przed przekazaniem zadatku lub środków końcowych.
Jeśli rozważasz finansowanie zakupu, uwzględnij opłaty za aranżację kredytu hipotecznego, koszty wyceny i potencjalnie wyższe wymagania ubezpieczeniowe.
Bieżące koszty, które często pomijają nowi właściciele
Po nabyciu nieruchomości zaczynają się regularne wydatki. Różnią się one znacznie w zależności od typu nieruchomości i lokalizacji, więc znajomość ich przed zakupem pomaga dokonać mądrego wyboru.
Koszty roczne
Koszty uruchomienia
Opłaty wspólnotowe pokrywają wspólne utrzymanie - baseny, ogrody, windy i ubezpieczenie budynku. Poproś o sprawozdania finansowe wspólnoty z ostatnich trzech lat przed zakupem, ponieważ opłaty mogą znacznie wzrosnąć, jeśli planowane są poważne naprawy.
Dla nierezydentów Hiszpania pobiera podatek dochodowy od przypisanej wartości najmu, nawet jeśli nie wynajmujesz nieruchomości. To zaskakuje wielu właścicieli w pierwszym roku podatkowym. Dowiedz się więcej o wszystkich kosztach i podatkach związanych z posiadaniem hiszpańskiej nieruchomości.
Jak chronić się przed ukrytymi kosztami
Większości niespodzianek finansowych przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii można uniknąć dzięki odpowiedniemu przygotowaniu. Oto jak chronią się doświadczeni nabywcy:
Zaplanuj budżet 12-15% powyżej ceny zakupu
Dla nieruchomości z rynku wtórnego zaplanuj 12% dodatkowych środków. Dla nowych budynków 13-15%. To pokrywa podatki, opłaty i niespodziewane koszty bez stresu.
Najpierw zatrudnij niezależnego prawnika
Nigdy nie polegaj wyłącznie na prawniku sprzedającego lub rekomendacji agenta nieruchomości. Twój prawnik powinien przeprowadzić pełne due diligence przed wpłatą jakiegokolwiek zadatku.
Poproś o całą dokumentację z wyprzedzeniem
Poproś o zestawienia opłat wspólnotowych, rachunki IBI, rachunki za media i informacje o wszelkich zaległych długach. One ujawniają rzeczywiste koszty posiadania.
Zamów profesjonalną inspekcję
Szczególnie dla starszych nieruchomości, inspekcja budowlana identyfikuje potrzeby remontowe, problemy elektryczne i wady strukturalne przed zakupem.
Nigdy nie spiesz się z zadatkiem
Zadatki zazwyczaj nie podlegają zwrotowi, jeśli wycofujesz się bez podstawy prawnej. Zakończ wszystkie sprawdzenia przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej.
Najkosztowniejsze błędy zdarzają się, gdy kupujący ufają ustnym zapewnieniom, pomijają kontrole prawne, aby zaoszczędzić pieniądze, lub wpłacają zadatki bez pełnej dokumentacji. Kilkaset euro wydane na odpowiednie due diligence może zapobiec stratom sięgającym tysięcy.
Przy realistycznym budżetowaniu i profesjonalnym doradztwie proces zakupu w Hiszpanii jest prosty. Koszty opisane tutaj są standardowe i przewidywalne - stają się problemem tylko wtedy, gdy kupujący ich nie planują.
Oblicz swój rzeczywisty budżet
Poznaj swoje liczby przed rozpoczęciem poszukiwań
Skorzystaj z naszego kalkulatora kosztów zakupu, aby dokładnie zobaczyć, ile będzie kosztować twoja nieruchomość, w tym wszystkie podatki, opłaty i prowizje. Bez niespodzianek, tylko dokładne liczby.
Oblicz łączne koszty
