Ryzyka prawne transakcji
Ukryte problemy prawne, które zatrzymują sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii
Zatrudnij prawnika, zanim zaczniesz oglądać nieruchomości w Hiszpanii. Te pięć kontroli prawnych wychwytuje długi, problemy z licencją i własnością, zanim zaczną kosztować.
Zatrudnij prawnika przed szukaniem nieruchomości
Kupujący w Barcelonie zgodził się zapłacić EUR 350,000 za mieszkanie, gdy późna kontrola prawna ujawniła EUR 45,000 zaległych opłat wspólnotowych przypisanych do nieruchomości. Sprzedaż stanęła w miejscu, a kilka tygodni pracy poszło na marne.
Dlatego ostrożni kupujący w Hiszpanii najpierw zatrudniają prawnika, a dopiero potem zaczynają oglądanie. Wiele problemów prawnych pozostaje ukrytych, dopóki nie wybierzesz nieruchomości i nie zaczniesz planować finalizacji transakcji.
Notariusz nie chroni cię w taki sposób, jak oczekuje tego wielu zagranicznych kupujących. Hiszpański notariusz sprawdza tożsamość, formalności aktu i sposób płatności. Nie prowadzi pełnej weryfikacji prawnej w twoim imieniu. Twój niezależny prawnik sprawdza historię własności, długi, licencje, dokumenty planistyczne oraz to, czy nieruchomość na papierze odpowiada tej, którą ci pokazano. Jeśli potrzebujesz szerszego obrazu prawnego, zacznij od naszego przewodnika po wymogach prawnych przy zakupie oraz przewodnika dla kupujących po raz pierwszy.
Wczesna praca prawna daje ci też bardziej przejrzysty budżet. W prostych sprawach kupujący często zakładają około EUR 1,500-EUR 3,000 na niezależną obsługę prawną. To znacznie tańsze niż próba rozwiązania problemu z długiem, naruszeniem planistycznym albo sprawą spadkową po tym, jak już zobowiązałeś się do transakcji.
Poproś prawnika, by przejrzał pakiet dokumentów nieruchomości, zanim zarezerwujesz wyjazd na oglądanie albo podpiszesz formularz rezerwacyjny. Jeśli sprzedający lub agent naciska, żeby 'najpierw ją zarezerwować', a sprawdzić później, potraktuj to jako sygnał ostrzegawczy.
Pięć pytań, które prawnik powinien zadać najpierw
To są pytania, które chronią twój czas tak samo jak pieniądze. Prawnik, który dostaje jasne odpowiedzi, może powiedzieć ci, czy nieruchomość warto oglądać, rezerwować czy zignorować.
Na kolejny etap po weryfikacji prawnej nasz przewodnik po wyjeździe na oglądanie wyjaśnia, jak stworzyć krótką listę, gdy dokumenty wyglądają czysto.
Dokumenty, które powinny być nie do negocjacji
| Dokument | Dlaczego to ważne | Odejdź, jeśli |
|---|---|---|
| Nota Simple | Pokazuje obecnego właściciela, hipoteki, zajęcia i wpisane obciążenia | Sprzedający nie chce dostarczyć aktualnej kopii |
| Certificado Catastral | Potwierdza opis katastralny i pomaga wykryć rozbieżności | Faktyczna nieruchomość nie zgadza się z wpisem katastralnym |
| Akt własności | Pokazuje, na jakiej podstawie sprzedający posiada nieruchomość | Dokumenty własności są niepełne lub niespójne |
| Zaświadczenie o zadłużeniu i rozliczenia wspólnoty | Pokazuje zaległe opłaty wspólnotowe i inne obciążenia | Kwoty są niejasne lub administrator nie chce ich potwierdzić |
| Rachunki IBI z ostatnich 3 lat | Pokazują, że lokalny podatek od nieruchomości został opłacony | Brakuje rachunków albo przerwy w płatnościach nie mają wyjaśnienia |
| Licencja na użytkowanie | Potrzebna do zamieszkania, mediów i dla wielu kredytodawców | Licencji nie ma i nikt nie ma sposobu, by to naprawić |
| Pozwolenia i certyfikaty zakończenia prac | Potwierdzają legalny status dobudówek, basenów i większych prac | Widoczne prace nie mają pozwoleń |
| Potwierdzenie opłacenia mediów | Potwierdza, że umowy na dostawy są w porządku | Rachunki są sporne lub dostawy odłączono |
| Licencja najmu, jeśli dotyczy | Potrzebna, jeśli kupujesz pod legalny najem krótkoterminowy | Oferta opiera się na dochodzie z najmu wakacyjnego, ale licencji nie ma |
Jeśli sprzedający zwleka, odmawia albo wciąż mówi, że agent wyśle dokumenty jutro, potraktuj to poważnie. Uczciwi sprzedający nie muszą zgadywać, czy posiadają nieruchomość bez obciążeń albo czy basen był zatwierdzony. Twój prawnik może nadal uznać, że jeden albo dwa problemy da się naprawić, ale tylko wtedy, gdy dokumenty istnieją i jest jasna droga do finalizacji.
Zanim zaczniesz porównywać ceny ofertowe, przeczytaj nasz przewodnik po kosztach i podatkach, aby ocenić rzeczywistą cenę zakupu.
Odejdź, zanim problem stanie się twoim problemem
Kontynuuj, gdy
Odejdź, gdy
Większość kupujących nie traci pieniędzy dlatego, że zatrudniła prawnika zbyt wcześnie. Traci je dlatego, że zrobiła to za późno. Kupujący w Maladze odkrył po podpisaniu, że nielegalny basen naraża go na karę EUR 8,000. Inna sprzedaż w Barcelonie rozpadła się u notariusza, gdy wyszły na jaw zaległe opłaty wspólnotowe bliskie EUR 60,000.
Praktyczna zasada jest prosta. Jeśli sprawa jest chaotyczna, ale przejrzysta, twój prawnik może wycenić ryzyko i negocjować. Jeśli sprawa jest chaotyczna i nikt nie chce udokumentować rozwiązania, odejdź.
Zanim zaczniesz szukać
Najpierw porozmawiaj z prawnikiem od nieruchomości
Wyjaśnij kwestie prawne, listę dokumentów i sygnały ostrzegawcze, zanim zaczniesz oglądać nieruchomości. To oszczędza niepotrzebne wyjazdy, nieudane rezerwacje i kosztowne niespodzianki później.
Umów bezpłatną konsultację z prawnikiem
