Ochrona zadatku
Czy można stracić zadatek, kupując nieruchomość w Hiszpanii?
Dowiedz się, kiedy jesteś prawnie zobowiązany, co sprawdzić przed podpisaniem umowy arras i jak chronić swój zadatek jako kupujący po raz pierwszy w Hiszpanii.
Jak działają zadatki w Hiszpanii
Kupno nieruchomości za granicą jest wystarczająco stresujące bez dodatkowych obaw o utratę dziesiątek tysięcy euro. Jeśli po raz pierwszy rozważasz zakup w Hiszpanii, kwestia zadatku zapewne nie daje ci spokoju: co się stanie, jeśli coś pójdzie nie tak po wpłaceniu 10 % ceny zakupu?
Odpowiedź jest prosta: tak, możesz stracić zadatek. Ale tylko w konkretnych, możliwych do uniknięcia okolicznościach. Hiszpańskie prawo nieruchomości jasno określa, kiedy stajesz się zobowiązany, a kiedy wciąż możesz się wycofać. Postępuj zgodnie z właściwymi krokami we właściwej kolejności, a nie będziesz tym kupującym, który wpadł w pułapkę.
Przed finalizacją transakcji przewidziane są dwie odrębne wpłaty. Pierwsza to opłata rezerwacyjna, zwykle 1–3 % ceny zakupu. Wstrzymuje ona sprzedaż nieruchomości na 7–14 dni, dając czas na wynajęcie prawnika i rozpoczęcie weryfikacji. Jeśli wycofasz się na tym etapie, tracisz opłatę rezerwacyjną, ale nie poniesiesz żadnych innych konsekwencji prawnych.
Następnie przychodzi umowa arras. Wpłacasz zadatek w wysokości ok. 10 % i podpisujesz prawnie wiążącą umowę. Jeśli wycofasz się po podpisaniu bez uzasadnienia prawnego, tracisz całe 10 %. Jeśli wycofa się sprzedający, musi zwrócić ci podwójną kwotę zadatku. Większość kupujących, którzy stracili pieniądze na tym etapie, nie zdawała sobie sprawy, że arras to granica, której nie można cofnąć.
Kiedy jesteś prawnie zobowiązany
Opłata rezerwacyjna (dni 1–14)
Wpłacasz 1–3 %, aby wstrzymać sprzedaż nieruchomości. Nie jest to prawnie wiążące. Możesz się wycofać, tracąc jedynie tę opłatę. Wykorzystaj ten czas na wynajęcie niezależnego prawnika, zamówienie Nota Simple i rozpoczęcie pełnej weryfikacji.
Umowa arras (dni 14–30)
Wpłacasz 10 % i podpisujesz umowę arras. To punkt bez odwrotu. Wszystkie sprawdzenia muszą być zakończone przed podpisaniem: weryfikacja tytułu własności, sprawdzenie zadłużeń, pisemna zgoda na kredyt hipoteczny i potwierdzenie pozwolenia na budowę.
Akt notarialny / Escritura (dni 30–90)
Podpisujesz akt u notariusza i wpłacasz pozostałą kwotę. Jesteś teraz prawnym właścicielem. Wycofanie się na tym etapie jest praktycznie niemożliwe i wiąże się z poważnymi konsekwencjami finansowymi i prawnymi.
Cała weryfikacja odbywa się pomiędzy wpłatą opłaty rezerwacyjnej a podpisaniem arras. Te 7–14 dni to czas, kiedy twój prawnik wykonuje najważniejszą pracę: zamawia Nota Simple, sprawdza zadłużenia, weryfikuje pozwolenia na budowę i potwierdza twój kredyt hipoteczny na piśmie.
Jeśli twój prawnik nie zakończył weryfikacji przed terminem podpisania arras, nie podpisuj. Przesuń datę. Rozsądny sprzedający to zrozumie. Sprzedający, który naciska na podpisanie przed zakończeniem weryfikacji, sam w sobie jest sygnałem ostrzegawczym. Twój prawnik powinien powiedzieć ci, kiedy można bezpiecznie kontynuować, a kiedy nie.
Bezpłatna konsultacja
Umów się na bezpłatną 60-minutową konsultację z prawnikiem
Nie wiesz, co sprawdzić przed podpisaniem? Porozmawiaj bezpłatnie z niezależnym prawnikiem specjalizującym się w hiszpańskich nieruchomościach. Zapytaj o Nota Simple, umowę arras, zadłużenia, pozwolenia — o wszystko, co cię niepokoi.
Umów bezpłatną konsultacjęBłędy, które kosztują zadatek
Brak weryfikacji tytułu własności
Kupujący podpisał arras bez sprawdzenia rejestru własności. Na nieruchomości ciążyła nieujawniona hipoteka w wysokości 50 000 €. Kupujący wycofał się i stracił zadatek. Zawsze sprawdzaj Nota Simple wcześniej.
Przeniesione nieopłacone długi
Kupujący zaufał zapewnieniom sprzedającego. Po finalizacji transakcji 15 000 € nieopłaconych opłat wspólnotowych przeszło na nowego właściciela. Niezależna weryfikacja wykryłaby to natychmiast.
Brak pisemnej zgody na kredyt hipoteczny
Bank zatwierdził kredyt hipoteczny ustnie. Po podpisaniu arras wycofał ofertę. Bez pisemnego potwierdzenia przed podpisaniem kupujący stracił zadatek bez możliwości dochodzenia roszczeń.
Brak sprawdzenia pozwolenia na budowę
Nieruchomość istniała od 20 lat, więc kupujący założył, że jest legalna. Została zbudowana bez pozwoleń. Gdy gmina wydała nakaz egzekucyjny, kupujący wycofał się i stracił zadatek.
Każda z tych sytuacji ma tę samą przyczynę: kupujący zobowiązał się, zanim prawnik zakończył weryfikację. Niezależny prawnik specjalizujący się w hiszpańskich nieruchomościach powinien zająć się tym wszystkim przed podpisaniem. Jego zadaniem jest weryfikacja własności na podstawie Nota Simple, potwierdzenie braku zaległych długów i obciążeń, sprawdzenie pozwoleń na budowę oraz przegląd każdej klauzuli umowy arras.
Jedną z rzeczy, które zaskakują wielu kupujących z Wielkiej Brytanii i Europy Północnej, jest fakt, że w Hiszpanii nie istnieje ustawowy okres na odstąpienie od zakupu nieruchomości. Po podpisaniu arras nie masz 14 dni na zmianę zdania. Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, gdy klauzula odstąpienia (cláusula de desistimiento) została wyraźnie wynegocjowana i wpisana do umowy przed podpisaniem. Większość standardowych umów arras takiej klauzuli nie zawiera.
Arras to twój ostatni punkt kontrolny. Przed podpisaniem upewnij się, że twój prawnik potwierdził wszystko na piśmie i że masz pisemną zgodę na kredyt hipoteczny od banku. Zapoznaj się z naszym przewodnikiem dla kupujących po raz pierwszy, aby poznać cały proces zakupu, lub z naszym przewodnikiem po wymogach prawnych, aby dowiedzieć się więcej o tym, co powinien zweryfikować twój prawnik.
