Umowa arras
Contrato de arras w Hiszpanii dla kupujących
Zanim podpiszesz contrato de arras w Hiszpanii, poznaj ryzyka związane z depozytem, kontrole prawne, klauzule hipoteczne i znaczenie niezależnego prawnika.
Co oznacza umowa arras
Contrato de arras to prywatna umowa między kupującym a sprzedającym. Zwykle pojawia się przed finalizacją u notariusza, ale już wiąże obie strony warunkami zakupu.
Zagraniczni kupujący często słyszą słowo "reservation" i myślą, że arras to uprzejmy formularz rezerwacyjny. To niebezpieczne. Umowa określa uzgodnioną cenę, wysokość depozytu, termin finalizacji, obowiązki kupującego i sprzedającego, dane nieruchomości, sposób płatności oraz konsekwencje, jeśli któraś ze stron nie doprowadzi transakcji do końca.
Po podpisaniu nieruchomość zwykle znika z rynku, a kupujący płaci poważny depozyt. Jeśli kupujący później zmieni zdanie, nie zdąży do notariusza albo nie otrzyma finansowania, depozyt może przepaść. Jeśli wycofa się sprzedający, może być zobowiązany zwrócić podwójną kwotę. Dokładny rezultat zależy od rodzaju arras i brzmienia wynegocjowanego przez twojego prawnika.
Nie podpisuj tylko dlatego, że agent mówi, że to standard. Standardowe umowy też wymagają sprawdzenia. Zacznij od naszego przewodnika dla kupujących po raz pierwszy, a następnie poproś niezależnego hiszpańskiego prawnika nieruchomościowego o wyjaśnienie konkretnej umowy, zanim przelejesz pieniądze.
Trzy rodzaje
Samo słowo arras nie mówi wystarczająco dużo. Hiszpańskie umowy mogą stosować różne formy arras, a nie wszystkie dają takie same prawa wyjścia z transakcji. Dlatego znaczenie mają nagłówek, klauzule i brzmienie kar.
| Rodzaj | Typowy skutek | Ryzyko kupującego |
|---|---|---|
| Arras penitenciales | Najczęstsze. Kupujący traci depozyt, jeśli wycofa się bez ważnego powodu; sprzedający zwraca podwójną kwotę, jeśli wycofa się on. | Wysokie, jeśli brakuje warunków finansowania lub warunków prawnych. |
| Arras confirmatorias | Potwierdzają umowę sprzedaży. Wycofanie się może prowadzić do żądania wykonania umowy albo odszkodowania. | Mniej przewidywalne, bo spór może wyjść poza depozyt. |
| Arras penales | Zawierają klauzule karne. Brzmienie umowy decyduje, jak stosuje się kary. | Mocno zależy od dokładnej klauzuli i brzmienia terminu. |
Większość zakupów z rynku wtórnego korzysta z arras penitenciales, bo obie strony rozumieją podstawową zasadę: kupujący rezygnuje i traci depozyt; sprzedający rezygnuje i płaci podwójnie. Ale nawet ta znana konstrukcja może zostać zmieniona przez tekst. Klauzula finansowania, warunek prawny albo niejasny termin mogą zmienić wynik.
Dla kupujących z kredytem hipotecznym największą pułapką jest podpisanie umowy przed ostateczną decyzją banku. Wstępna zgoda nie jest zgodą ostateczną. Jeśli bank odmówi finansowania po podpisaniu, możesz stracić depozyt, chyba że umowa mówi, że zakup zależy od zgody hipotecznej. Przeczytaj nasz przewodnik po kredytach hipotecznych w Hiszpanii, zanim potraktujesz rozmowę z bankiem jako zielone światło.
Kontrole przed podpisaniem
Potwierdź tytuł i własność
Zamów aktualną Nota Simple z rejestru nieruchomości. Powinna potwierdzać zarejestrowanego właściciela, opis nieruchomości, hipoteki, zastawy, zajęcia i wszystkie zarejestrowane obciążenia.
Sprawdź długi i ograniczenia
Poproś o status opłat wspólnotowych, potwierdzenia IBI, salda mediów, ograniczenia najmu, informacje o najemcach lub mieszkańcach oraz pisemne potwierdzenie, że nieruchomość zostanie przeniesiona bez długów i obciążeń.
Zweryfikuj legalność planistyczną
Twój prawnik powinien sprawdzić pozwolenia budowlane, rozbudowy, granice, prawa dostępu, dane katastralne oraz, tam gdzie ma to zastosowanie, certyfikat zamieszkania lub użytkowania.
Ustal warunki finansowania i terminy
Jeśli potrzebujesz kredytu, dodaj pisemny warunek finansowania. Jeśli kupujesz za gotówkę, potwierdź, że środki są dostępne, możliwe do prześledzenia, transferowalne i gotowe na czas kontroli bankowych.
Te kontrole powinny być przed podpisaniem arras, nie po nim. Mała opłata rezerwacyjna może kupić czas na due diligence. Pełny depozyt arras to coś innego. Nie przelewaj dużej kwoty, gdy pytania o własność, długi, planowanie lub finansowanie są nadal otwarte.
Umowa powinna identyfikować kupującego i sprzedającego, referencje rejestru nieruchomości i katastru, cenę zakupu, depozyt, ścieżkę płatności, termin u notariusza, wliczone meble i sprzęty, kto płaci jakie podatki i koszty oraz co dzieje się, jeśli któraś ze stron nie może sfinalizować transakcji. Powinna też wskazywać, że nieruchomość jest sprzedawana bez najemców, mieszkańców, długów i obciążeń, chyba że znany problem zostanie rozwiązany przy finalizacji. Nasz przewodnik prawny po zakupie w Hiszpanii opisuje szerszy proces prawny.
Jak chronić depozyt
Klauzule ochronne
Częste błędy
Najbezpieczniejszy kupujący to nie ten, który nikomu nie ufa. To kupujący, który zapisuje każdy ważny punkt przed podpisaniem. Jeśli sprzedający obiecuje usunąć meble, naprawić wilgoć, wykreślić hipotekę, zapłacić zaległości wspólnotowe albo zostawić sprzęty, wpisz to do umowy. Jeśli twój kredyt nie jest ostateczny, wpisz warunek finansowania. Jeśli kontrole prawne nie są zakończone, nie podpisuj.
Twój prawnik musi być niezależny. Nie polegaj na prawniku sprzedającego, prawniku dewelopera ani agencie nieruchomości, aby chronili twój depozyt. Ich rola jest inna niż twoja. Twój prawnik powinien sprawdzić arras, nieruchomość, wynegocjować ochronne brzmienie, zweryfikować konto płatności i wyjaśnić umowę prostym językiem przed podpisaniem.
Kupujący za gotówkę też powinni zwolnić. Przelewy międzynarodowe, wymiana walut, kontrole przeciw praniu pieniędzy i zgodność bankowa w Hiszpanii mogą opóźnić środki. Termin 30 dni może być zbyt krótki, jeśli pieniądze pochodzą z kilku kont lub walut. Buduj harmonogram wokół rzeczywistego procesu bankowego, nie preferowanej daty sprzedającego.
Przed podpisaniem
Porozmawiaj z niezależnym prawnikiem nieruchomościowym
Poproś hiszpańskiego prawnika nieruchomościowego o sprawdzenie umowy arras, kontroli, ścieżki płatności i klauzul depozytowych, zanim się zobowiążesz.
Zarezerwuj bezpłatną konsultację
