Due diligence
Due diligence nieruchomości w Hiszpanii
Obawiasz się zakupu w Hiszpanii? Skorzystaj z praktycznej listy, aby przed podpisem sprawdzić własność, długi, licencje, umowy i koszty.
Co oznacza due diligence
Zakup w Hiszpanii jest do opanowania, gdy kontrole odbywają się przed pieniędzmi i podpisami.
Hiszpański rynek nieruchomości jest dobrze uregulowany, ale nie zwalnia to kupującego z pracy: sprawdź nieruchomość przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej, wpłatą zadatku arras lub wizytą u notariusza.
Due diligence nieruchomości oznacza sprawdzenie, czy sprzedający może legalnie sprzedać, nieruchomość jest prawidłowo zarejestrowana, długi zostaną spłacone, licencje są w porządku, a dom pasuje do planowanego użycia. To praktyczna praca, nie tajemnica. Zbierasz dokumenty, porównujesz je z rzeczywistą nieruchomością i prosisz niezależnego hiszpańskiego prawnika o pisemne potwierdzenie ryzyk.
Ten przewodnik nie jest poradą prawną. To mapa pytań, które warto zadać przed zobowiązaniem. Jeśli proces jest dla Ciebie nowy, czytaj go razem z naszym przewodnikiem dla kupujących po raz pierwszy oraz przewodnikiem po wymogach prawnych.
Podstawowe kontrole
Sprawdź sprzedającego
Imię i nazwisko oraz dokument sprzedającego muszą zgadzać się z wpisem w Rejestrze Nieruchomości. Przy spadku, sprzedaży przez spółkę lub pełnomocnictwie prawnik powinien potwierdzić uprawnienia przed płatnością.
Przeczytaj Nota Simple
Nota Simple pokazuje własność, hipoteki, zajęcia, służebności i ograniczenia rejestrowe. Skorzystaj z naszego przewodnika po Nota Simple, aby zobaczyć szczegóły dokument po dokumencie.
Porównaj opis
Porównaj rejestr, kataster, plany i rzeczywistą nieruchomość. Dodatkowe pokoje, zamknięte tarasy, baseny lub garaże mogą wymagać legalizacji przed zakupem.
Sprawdź długi i obciążenia
Hipoteki, zajęcia, zaległości IBI, długi wspólnotowe, zaległości za media i obciążenia podatkowe muszą zostać zidentyfikowane i spłacone albo potrącone z ceny sprzedaży przy finalizacji.
Potwierdź legalność planistyczną
Zapytaj o pozwolenia budowlane, licencję pierwszego zasiedlenia, zgodność planistyczną i rozbudowy. Ma to największe znaczenie przy willach, domach wiejskich, starszych nieruchomościach i remontowanych lokalach z rynku wtórnego.
Przejrzyj wspólnotę
Przy apartamentach i urbanizacjach sprawdź opłaty wspólnotowe, długi, regulaminy, limity wynajmu, planowane prace, fundusze rezerwowe i protokoły zebrań.
Sprawdź zasady wynajmu
Jeśli planujesz najem krótkoterminowy, potwierdź przepisy regionalne, miejskie i wspólnotowe przed zakupem. Nie polegaj na obietnicy sprzedającego dotyczącej dochodu z najmu.
Te kontrole są ze sobą powiązane. Czysta Nota Simple nie dowodzi, że basen jest legalny. Dobra historia wynajmu nie dowodzi, że przyszły najem turystyczny będzie dozwolony. Niska cena nie dowodzi wartości, jeśli wspólnota ma przed sobą głosowanie nad dużym remontem.
Aby czytać dalej, zacznij od naszego przewodnika po Nota Simple, artykułu o tym, co sprawdza prawnik nieruchomości, oraz przewodnika po zakupie nieruchomości z długiem w Hiszpanii.
Kiedy się zatrzymać
Sprawdź przed dalszym krokiem
Wstrzymaj transakcję
Czerwona flaga nie zawsze oznacza stałe nie. To powód, aby zatrzymać zegar. Wiele problemów da się naprawić przed finalizacją: hipotekę można wykreślić, dług wspólnotowy potrącić z kwoty dla sprzedającego, a stary dokument zastąpić świeżym zaświadczeniem.
Niebezpieczeństwo polega na podpisaniu najpierw i badaniu później. Umowy rezerwacyjne i prywatne umowy kupna mogą ustalać terminy, kary i zasady zadatku. Zanim przelejesz pieniądze, prawnik powinien sprawdzić zwrotność, warunki, klauzule finansowania, daty finalizacji, elementy wyposażenia objęte sprzedażą i to, co dzieje się, jeśli sprzedający nie może przenieść czystego tytułu.
Jeśli potrzebujesz szerszego spojrzenia na etapy podpisywania, skorzystaj z przewodnika po procesie zakupu. Jeśli wchodzi finansowanie, sprawdź też przewodnik po finansowaniu, zanim zaakceptujesz zapis umowy, który naraża Cię na ryzyko przy nieudanej wycenie banku lub odmowie kredytu.
Twoja lista kupującego
| Kontrola | Status |
|---|---|
| Wybrano niezależnego prawnika | [] |
| Sprawdzono aktualną Nota Simple | [] |
| Zweryfikowano własność sprzedającego | [] |
| Sprawdzono długi, hipoteki i obciążenia | [] |
| Sprawdzono IBI, media i opłaty wspólnotowe | [] |
| Sprawdzono legalność planistyczną i licencje | [] |
| Sprawdzono zasady najmu turystycznego, jeśli dotyczy | [] |
| Rozważono przegląd techniczny przy starszych, wiejskich lub willowych zakupach | [] |
| Przejrzano koszty bieżące | [] |
| Przejrzano umowę zakupu przed płatnością | [] |
Kontrole prawne są tylko częścią due diligence. Sprawdź też zakup pod kątem codziennej dostępności finansowej: IBI, opłaty wspólnotowe, ubezpieczenie, media, utrzymanie, podatek nierezydenta, zarządzanie nieruchomością i koszty walutowe. O podatkach i opłatach przy zakupie przeczytasz w naszym przewodniku po kosztach i podatkach.
Przy willach, starszych domach, nieruchomościach wiejskich i wszystkim, co ma widoczne zmiany, rozważ niezależny przegląd techniczny. Prawnik sprawdza status prawny. Inspektor sprawdza stan. Oba elementy mają znaczenie, gdy zła naprawa może kosztować więcej niż zadatek.
Przed podpisem
Najpierw wykonaj kontrole prawne
Jeśli nieruchomość wygląda dobrze, zwolnij na tyle, aby ją sprawdzić. Niezależna porada przed podpisem jest tańsza niż późniejsze naprawianie problemów z własnością, długiem lub licencją.
Porozmawiaj z prawnikiem
