Przewodnik po nota simple
Czym jest nota simple i dlaczego ma znaczenie
Dokument za około 20 € z hiszpańskiego rejestru nieruchomości może zaoszczędzić dziesiątki tysięcy. Co pokazuje nota simple, czego nie obejmuje i na jakie sygnały ostrzegawcze zwracać uwagę.
Duński kupujący zapłacił 400 000 € za willę pod Dénia. Myślał, że wszystko sprawdził. Trzy miesiące po przeprowadzce urząd miasta wysłał rachunek na 80 000 € zaległego podatku od poprzedniego właściciela. Nota simple pokazałaby dług. Nigdy o nią nie poprosił.
Taka historia nie jest rzadka. Dotyczy zagranicznych kupujących, którzy ufają sprzedawcy i agentowi i zakładają, że system hiszpański działa jak u nich. Nie zawsze tak jest.
Nota simple to najprostsza i najtańsza ochrona. Kosztuje 10–30 €. Zamówisz ją online w jeden dzień. To dokument, który każdy rzetelny hiszpański prawnik nieruchomości pobierze, zanim wpłacisz zadatek. Jeśli Twój tego nie robi — to pierwszy sygnał ostrzegawczy.
Co to właściwie jest
Nota simple to wyciąg z Registro de la Propiedad, hiszpańskiego rejestru nieruchomości. „Nota” znaczy notatka. „Simple” znaczy prosta. To w praktyce prosta notatka z rejestru: właściciel, stan prawa i długi lub ograniczenia.
To nie akt własności (escritura). Escritura podpisujesz u notariusza. Nota simple sprawdzasz wcześniej. Traktuj ją jak weryfikację „zdolności kredytowej” nieruchomości.
Co mówi nota simple
Strona lub dwie, zależnie od nieruchomości. Pięć bloków informacji — każdy może przerwać transakcję, jeśli coś nie gra.
Kto jest właścicielem
Zarejestrowane imiona i identyfikatory. Wyłącznie lub wspólnie. Status spadku, jeśli poprzedni właściciel zmarł.
Co to za nieruchomość
Typ, zarejestrowana powierzchnia w m², granice i numer katastralny.
Długi i obciążenia
Niespłacone hipoteki, zastawy, zajęcia komornicze i roszczenia sądowe na nieruchomości.
Prawa i ograniczenia
Służebności: przejazd sąsiada, wspólny dojazd, prawa wodne lub ograniczenia wynajmu.
Historia w rejestrze
Numer rejestru, urząd prowadzący akta i data ostatniej aktualizacji.
Najczęstsza niespodzianka to zarejestrowana powierzchnia. Mieszkanie ogłoszone jako 95 m² bywa wpisane jako 78 m². Sprzedawca nie zawsze kłamie — stare budynki mają stare dokumenty. Kupujesz to, co jest w rejestrze, nie to, co sugeruje ogłoszenie. Duża różnica to rozmowa o cenie przed podpisem.
Wycofać się czy renegocjować?
Nie każdy problem w nota simple kończy transakcję. Część to rutyna rozwiązywana przy finalizacji. Inne oznaczają, że nieruchomość nie powinna być jeszcze sprzedana Tobie. Znać różnicę oszczędza pieniądze i nerwy.
Renegocjować cenę
Wycofać się (na razie)
Zajęcie komornicze jest najgorsze. Sąd lub urząd zamroził nieruchomość za dług. Dopóki nie zostanie zniesione, nie można jej legalnie przenieść. Niektórzy i tak wystawiają ogłoszenie, licząc, że zagraniczny kupujący nie sprawdzi. Dobry prawnik zauważy to w pięć minut.
Gdy sprzedawca nie jest właścicielem, zwykle chodzi o niedokończony spadek. Spadkobiercy muszą najpierw wpisać nieruchomość na siebie. To miesiące. Nie chcesz czekać na cudze formalności.
Jak zamówić nota simple
Uzyskaj numer katastralny lub adres
Poproś sprzedawcę lub agenta o IDUFIR lub numer katastralny. Pełny adres z numerem też pasuje, numer jest szybszy.
Zamów przez oficjalny portal
Colegio de Registradores prowadzi registradores.org — tam zamówisz nota simple online kartą. Prawnik zrobi to za tę samą lub nieco wyższą cenę.
Omów z prawnikiem
Nie polegaj na Google Translate. Język rejestru jest techniczny; jedno słowo zmienia sens. 30 minut z prawnikiem wystarczy.
Poproś o świeżą przed podpisem
Notas simples to migawki. Między ofertą a finalizacją wiele się zmienia. Zamów nową w tygodniu podpisu escritura, nie w tygodniu rozpoczęcia poszukiwań.
Czego nie pokazuje
Nota simple jest mocna, ale nie wszystko. Niezapłacony IBI jeszcze nie wpisany jako obciążenie — nie widać. Zaległości wspólnoty dopiero po etapie zajęcia. Nic o licencji pierwszego zamieszkania, legalizacji rozbudów ani basenie w katastrze.
Dlatego nota simple to początek due diligence prawnej, nie koniec. Połącz z kontrolą IBI w urzędzie, zaświadczeniem wspólnoty i porównaniem katastru przy willi z rozbudową. Żadna kontrola nie jest droga. Pominięcie — tak.
Zanim podpiszesz
Uporządkuj stronę prawną
Nota simple to jeden element. Nasz przewodnik po zakupie obejmuje prawnika, notariusza i każdą kontrolę chroniącą Twoje pieniądze.
Czytaj przewodnik zakupu
