Hiszpańska escritura
Co oznacza hiszpańska escritura dla kupujących
Escritura to publiczny akt własności podpisywany u notariusza. Wyjaśniamy, co zawiera, co może pójść nie tak i co sprawdzić przed podpisaniem.
Dokument, który czyni cię właścicielem
Zagraniczni kupujący słyszą o „escriturze” przez tygodnie przed finalizacją transakcji. Wielu nadal przychodzi do notariusza niepewnych, co dokładnie podpisuje i co się stanie, jeśli akt zawiera błędy.
Escritura pública de compraventa to publiczny akt własności. Sporządza go hiszpański notariusz, obie strony podpisują go w dniu finalizacji, a staje się formalnym dowodem zakupu nieruchomości. To nie jest paragon. To nie to samo co umowa rezerwacyjna ani prywatne arras, które mogłeś podpisać miesiące wcześniej.
Dopóki escritura nie zostanie podpisana, opłacona i zarejestrowana w Registro de la Propiedad, twoje prawo własności nie jest zabezpieczone. Niemiecka para przekonała się o tym na własnej skórze: wpłacili saldo na konto sprzedawcy tydzień przed wizytą u notariusza, zakładając, że transakcja jest zamknięta. Sprzedawca opóźnił podpisanie. Ich prawnik wstrzymał dalsze płatności i przenegocjował datę finalizacji. Bez tej interwencji nie mieliby tytułu prawnego ani realnych środków zaradczych.
Nigdy nie podpisuj aktu, którego nie rozumiesz. Niezależny prawnik powinien przejrzeć projekt escritury przed dniem finalizacji, a nie rankiem, gdy odbierasz klucze. O szerszym kontekście prawnym przeczytaj w naszym przewodniku po wymogach prawnych przy zakupie.
Akt publiczny
Sporządzony i poświadczony przez notariusza. Przechowywany w archiwum notarialnym i używany do aktualizacji Registro de la Propiedad.
Wymienione strony
Rejestruje kupującego i sprzedawcę z numerem NIE lub paszportu oraz dokładny przedmiot przeniesienia.
Cena i płatność
Podaje cenę zakupu, sposób zapłaty i ewentualne szczegóły hipoteki związane ze sprzedażą.
Zarejestrowane obciążenia
Musi odzwierciedlać hipoteki, długi wspólnoty lub inne obciążenia wpisane na nieruchomość.
Co zawiera akt (i co może pójść nie tak)
Escritura to dokument, na podstawie którego Registro de la Propiedad rejestruje cię jako właściciela. Identyfikuje strony, opisuje nieruchomość (adres, odniesienie rejestrowe, odniesienie katastralne), podaje cenę, potwierdza sposób płatności i wymienia obciążenia lub długi przechodzące wraz z tytułem.
Brytyjski kupujący w Walencji nie zamówił aktualnej nota simple na dwa tygodnie przed finalizacją. Escritura, którą podpisał, rejestrowała dług wspólnoty w wysokości 14 200 € wpisany na nieruchomość. W Hiszpanii niektóre długi są związane z tytułem, a nie z osobą, która je narobiła. W dniu przejęcia własności przejął zaległości sprzedawcy.
Ten dług byłby widoczny w aktualnym wypisie z rejestru podczas due diligence. Prawnik mógłby wymagać, aby sprzedawca go uregulował przed podpisaniem, lub wynegocjować obniżkę ceny. Po podpisaniu escritury korygowanie błędów jest powolne i kosztowne.
Nota simple
Escritura de compraventa
Nie myl escritury z wcześniejszymi umowami. Rezerwacja blokuje nieruchomość. Prywatna umowa kupna-sprzedaży (często zwana arras) wiąże obie strony i zwykle obejmuje zadatek 10 %. Escritura to ostateczny akt publiczny. Warunki mogą się różnić między umową prywatną a projektem aktu, dlatego prawnik porównuje je linia po linii.
Holenderski kupujący zakładał, że umowa prywatna daje wystarczającą ochronę. W dniu finalizacji escritura wskazywała niższą zadeklarowaną cenę niż uzgodniono — schemat czasem stosowany w celu obniżenia podatku od przeniesienia własności. Odmówił podpisania, dopóki akt nie odpowiadał umowie prywatnej. Opóźnienie kosztowało go poranek u notariusza. Podpisanie bez sprawdzenia stworzyłoby później problemy podatkowe i prawne.
Co dzieje się u notariusza
Dzień finalizacji przebiega w ustalonej kolejności. Notariusz weryfikuje tożsamości, potwierdza zgodność aktu z uzgodnionymi warunkami, sprawdza dokonanie płatności (lub koordynuje przelew bankowy), obsługuje dokumenty hipoteczne w razie potrzeby, czyta lub streszcza akt, zbiera podpisy i organizuje rejestrację oraz płatność podatków.
Notariusz to urzędnik państwowy. Weryfikuje formalne podpisanie. Nie reprezentuje cię. Nie przeprowadza pełnej due diligence dla kupującego, nie sprawdza zaległości w opłatach wspólnoty ani nie potwierdza, czy dobudówka ma pozwolenie. Norweski kupujący polegał wyłącznie na notariuszu i odkrył 6800 € nieopłaconych opłat wspólnoty dwa miesiące po finalizacji. Opłaty były widoczne w rejestrze i dokumentach wspólnoty, które prawnik sprawdziłby w pierwszym tygodniu.
Tożsamość i przegląd aktu
Sprawdzane są paszporty, certyfikaty NIE i projekt escritury. Prawnik powinien zatwierdzić projekt na kilka dni wcześniej.
Potwierdzenie ostatecznej płatności
Saldo przelewane jest czekiem bankowym lub skoordynowanym przelewem. Klucze zwykle przekazywane są po potwierdzeniu płatności.
Zebrane podpisy
Podpisują kupujący, sprzedawca i notariusz. Jeśli nie mówisz po hiszpańsku, weź prawnika lub tłumacza przysięgłego.
Podatki i rejestracja
Płacony jest podatek od przeniesienia własności (ITP lub IVA/AJD). Notariusz składa akt do Registro de la Propiedad. Rejestracja może potrwać kilka tygodni.
Podpisanie escritury i zapłata ceny to główne kroki, ale rejestracja w Registro de la Propiedad wzmacnia twoją pozycję prawną. Prawnik lub gestor zwykle zajmuje się formalnościami po finalizacji, przeniesieniem mediów i powiadomieniem administratora wspólnoty. Zachowaj każdą kopię. O pełnej sekwencji od oferty do kluczy przeczytaj w naszym przewodniku po procesie zakupu.
Co sprawdzić przed podpisaniem
Błędy w escriturze powodują problemy miesiące później. Prawnik powinien zweryfikować projekt względem umowy prywatnej, aktualnej nota simple i zapisu katastralnego. Kupujący mieszkań od dewelopera powinni potwierdzić, że jest certyfikat oddania do użytku (licencia de primera ocupación lub równoważny). Kupujący mieszkań z rynku wtórnego z dobudówkami muszą potwierdzić, że powierzchnia zabudowy odpowiada temu, co jest zarejestrowane.
| Pozycja | Co zweryfikować |
|---|---|
| Imiona kupującego i sprzedawcy | Dokładnie zgadzają się z paszportami i numerami NIE |
| Opis nieruchomości | Adres, arkusz rejestrowy i odniesienie katastralne odpowiadają oglądanej nieruchomości |
| Cena zakupu | Zgadza się z umową prywatną; sposób płatności jest poprawnie zapisany |
| Obciążenia i długi | Brak nieoczekiwanych hipotek, zajęć komorniczych lub długów wspólnoty |
| Opłaty wspólnoty | Zaświadczenie potwierdza brak zaległości |
| IBI i Basura | Municipalne pokwitowania potwierdzają brak zaległości |
| Wygaśnięcie hipoteki | Hipoteka sprzedawcy umorzona lub kwota potrącona przy finalizacji |
| Wyposażenie i meble | Uzgodnione przedmioty wymienione, jeśli były w umowie prywatnej |
Ta lista jest szczególnie ważna dla zagranicznych kupujących, wiejskich fincas, starszych domów z remontami i odziedziczonych nieruchomości, gdzie sprzedawca może nie znać pełnej historii. Niezależny prawnik wyjaśnia każdy punkt, zanim usiądziesz u notariusza. To kosztuje 1–1,5 % ceny zakupu przy typowej transakcji wtórnej. Pominięcie tego, aby zaoszczędzić 2500 € przy zakupie za 250 000 €, to sposób, w jaki kupujący przejmują 12 000 € cudzych długów.
Po podpisaniu escritury trudno ją zmienić. Uzyskaj projekt wcześnie, dokładnie go sprawdź i nie pozwól się ponaglić do podpisania tego samego dnia.
Bezpłatna konsultacja
Sprawdź escriturę przed finalizacją
Niezależny prawnik ds. nieruchomości może przejrzeć projekt aktu, porównać go z umową prywatną i wskazać długi lub rozbieżności przed podpisaniem u notariusza.
Umów bezpłatną konsultację
