Налог для нерезидентов в Испании и ваша реальная доходность

IRNR — лишь одна строка. Испанская недвижимость приходит с многослойной налоговой системой, которая срабатывает в разные моменты. Большинство цифр доходности в интернете считают по валовой аренде и тихо игнорируют три-четыре из этих позиций.

Резиденты ЕС и ЕЭП могут вычесть проценты по ипотеке, IBI, взносы в кондоминиум, ремонт, услуги управляющего и коммунальные платежи до уплаты 19%. Покупатели из стран за пределами ЕС/ЕЭП, включая британцев после Brexit, не могут. Они платят 24% с валовой аренды. Одно это правило меняет экономику туристической аренды сильнее любого другого фактора.

Хотите видеть полную раскладку расходов на покупку? В нашем руководстве по расходам и налогам разобраны налог на передачу, нотариус и регистрация.

Три реалистичных сценария на основе типичных кадастровых и арендных данных 2026 года для Коста-Бланки, Коста-дель-Соль и центрального Мадрида. Кадастровая стоимость берётся как 70-80% от рыночной — обычное соотношение для объектов с пересмотром в последние десять лет. Цифры округлены.

Цифра по Мадриду выглядит лучше, но только потому, что валовая доходность изначально выше (6%). Та же квартира при правилах ЕС дала бы около 3,4% чистыми. Ставка 24% для нерезидентов из стран вне ЕС тихо съедает около половины процентного пункта доходности на типичной городской долгосрочной аренде. На посуточной аренде, где вычеты значат больше, разрыв ещё шире.

Два вывода стоит запомнить. Прибрежная долгосрочная аренда с валовой доходностью ниже 4% редко удерживает 2% чистыми после IRNR и операционных расходов. Посуточная аренда даёт большую валовую выручку, но и расходы выше, и одна только комиссия управляющего часто съедает налоговый выигрыш. Более высокая номинальная доходность обычно живёт в росте цены и городских локациях, а не на побережье.

Продажа испанской недвижимости запускает ещё два налога: налог на прирост капитала и муниципальный plusvalía. Налог на прирост капитала уплачивается государству с разницы между ценой покупки и продажи за вычетом расходов. Для нерезидентов ставка плоская — 19%, без общих льгот для основного жилья.

При оформлении сделки покупатель обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить их в Hacienda как аванс по вашему налогу. Окончательный расчёт делается через декларацию по форме 210 в течение трёх месяцев. Если фактическая прибыль маленькая, нулевая или есть убыток, эти 3% можно вернуть, но только если вы реально подадите декларацию. Иностранные продавцы регулярно оставляют эти деньги в бюджете.

Из прибыли вычитаются: первоначальные нотариус и реестр, ITP или НДС, юридические расходы, конструктивные улучшения с чеком и комиссия агента при продаже. Косметика и расходы без подтверждений не учитываются.

Правила plusvalía изменились в конце 2021 года. Если кадастровая стоимость земли с момента покупки фактически не выросла, налог можно не платить, предоставив документы. Большинство продавцов об этом не знает и платит стандартную сумму.

Полный разбор стороны продавца, включая выбор момента продажи для уменьшения налога на прирост капитала, — в нашем руководстве по налогу на прирост капитала.