Налог для нерезидентов

Налог для нерезидентов в Испании и ваша реальная доходность

Как IRNR, IBI, налог на аренду и налог на прирост капитала влияют на чистую доходность иностранных собственников в Испании. Три расчётных примера для разных профилей инвесторов.

Жилой дом на испанском побережье — типичный объект для инвесторов-нерезидентов

На бумаге доходность испанской недвижимости выглядит привлекательно. 900 EUR в месяц с квартиры за 280 000 EUR — это 3,9% валовой доходности. Затем появляется IRNR и всё меняется.

Если вы проводите в Испании меньше 183 дней в году и ваш экономический центр находится в другой стране, Hacienda считает вас нерезидентом. Это законно и распространено. Подвох в том, что Испания берёт отдельный налог на доход для нерезидентов (IRNR) с объекта — независимо от того, сдаёте вы его или он стоит пустым весь год.

IRNR начисляется автоматически. Налоговая база — условный доход, рассчитанный от кадастровой стоимости, а не от рыночной цены: 1,1% если кадастр пересматривался в последние десять лет, иначе 2%. С этой базы вы платите 19% если ваше налоговое резидентство — ЕС, Исландия или Норвегия, и 24% если оно в другой стране. Ставка 24% дополнительно блокирует большинство вычетов по арендному доходу, и именно это бьёт сильнее.

19% / 24%

Ставка ЕС-ЕЭП против ставки остального мира

1,1-2%

От кадастровой стоимости как условная база

Ежегодно

Подаётся каждый год, пустой объект или нет

Форма 210

Декларация IRNR

Эта статья не о том, как обойти IRNR. Для нерезидента такого законного способа нет. Она о том, как заложить его в расчёт, чтобы реальная доходность совпадала с тем, что фактически приходит на счёт.

IRNR — лишь одна строка. Испанская недвижимость приходит с многослойной налоговой системой, которая срабатывает в разные моменты. Большинство цифр доходности в интернете считают по валовой аренде и тихо игнорируют три-четыре из этих позиций.

Инвестор обсуждает с консультантом налоговые обязательства в Испании — Встреча с испанским налоговым консультантом до покупки обычно экономит больше, чем стоит.

Налог	Когда	Ставка или база
IRNR (вменённый)	Ежегодно, только дни простоя	19% ЕС/ЕЭП или 24% остальные, на 1,1-2% от кадастровой стоимости
IRNR (аренда)	Ежегодно при сдаче	19% ЕС/ЕЭП с чистого дохода, 24% остальные с валового
IBI	Ежегодно, в мэрию	0,4-1,1% от кадастра, зависит от муниципалитета
Налог на прирост капитала	При продаже	19% с налогооблагаемой прибыли
Plusvalía	При продаже	Муниципальный, на рост кадастровой стоимости земли
Налог на богатство	Ежегодно, выше региональной границы	Региональный. Сейчас приостановлен или почти ноль в Мадриде и Андалусии

Ежегодные и разовые налоги для собственников-нерезидентов

Резиденты ЕС и ЕЭП могут вычесть проценты по ипотеке, IBI, взносы в кондоминиум, ремонт, услуги управляющего и коммунальные платежи до уплаты 19%. Покупатели из стран за пределами ЕС/ЕЭП, включая британцев после Brexit, не могут. Они платят 24% с валовой аренды. Одно это правило меняет экономику туристической аренды сильнее любого другого фактора.

Хотите видеть полную раскладку расходов на покупку? В нашем руководстве по расходам и налогам разобраны налог на передачу, нотариус и регистрация.

Три реалистичных сценария на основе типичных кадастровых и арендных данных 2026 года для Коста-Бланки, Коста-дель-Соль и центрального Мадрида. Кадастровая стоимость берётся как 70-80% от рыночной — обычное соотношение для объектов с пересмотром в последние десять лет. Цифры округлены.

Цена покупки 280 000 EUR

Кадастровая стоимость 200 000 EUR

Долгосрочная аренда (12 мес.) 10 800 EUR / год

Вычитаемые расходы (IBI, кондоминиум, ремонт, управляющий) 4 800 EUR

Чистая аренда до налога 6 000 EUR

IRNR на аренду (19%) 1 140 EUR

IRNR вменённый (сдано круглый год) 0 EUR

Чистый годовой доход 4 860 EUR

Чистая доходность на цену 1,7%

Цена покупки 350 000 EUR

Кадастровая стоимость 250 000 EUR

Посуточная аренда, ~180 ночей по 100 EUR 18 000 EUR / год

Вычитаемые расходы (управляющий 20%, уборка, IBI, кондоминиум, ремонт) 10 800 EUR

Чистая аренда до налога 7 200 EUR

IRNR на аренду (19%) 1 368 EUR

IRNR вменённый за 185 пустых дней 143 EUR

Чистый годовой доход 5 689 EUR

Чистая доходность на цену 1,6%

Цена покупки 220 000 EUR

Кадастровая стоимость 160 000 EUR

Долгосрочная аренда (12 мес.) 13 200 EUR / год

Операционные расходы (не вычитаются при 24%) 3 756 EUR

IRNR на валовую аренду (24%, без вычетов) 3 168 EUR

IRNR вменённый (сдано круглый год) 0 EUR

Чистый годовой доход 6 276 EUR

Чистая доходность на цену 2,85%

Цифра по Мадриду выглядит лучше, но только потому, что валовая доходность изначально выше (6%). Та же квартира при правилах ЕС дала бы около 3,4% чистыми. Ставка 24% для нерезидентов из стран вне ЕС тихо съедает около половины процентного пункта доходности на типичной городской долгосрочной аренде. На посуточной аренде, где вычеты значат больше, разрыв ещё шире.

Два вывода стоит запомнить. Прибрежная долгосрочная аренда с валовой доходностью ниже 4% редко удерживает 2% чистыми после IRNR и операционных расходов. Посуточная аренда даёт большую валовую выручку, но и расходы выше, и одна только комиссия управляющего часто съедает налоговый выигрыш. Более высокая номинальная доходность обычно живёт в росте цены и городских локациях, а не на побережье.

Продажа испанской недвижимости запускает ещё два налога: налог на прирост капитала и муниципальный plusvalía. Налог на прирост капитала уплачивается государству с разницы между ценой покупки и продажи за вычетом расходов. Для нерезидентов ставка плоская — 19%, без общих льгот для основного жилья.

При оформлении сделки покупатель обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить их в Hacienda как аванс по вашему налогу. Окончательный расчёт делается через декларацию по форме 210 в течение трёх месяцев. Если фактическая прибыль маленькая, нулевая или есть убыток, эти 3% можно вернуть, но только если вы реально подадите декларацию. Иностранные продавцы регулярно оставляют эти деньги в бюджете.

Из прибыли вычитаются: первоначальные нотариус и реестр, ITP или НДС, юридические расходы, конструктивные улучшения с чеком и комиссия агента при продаже. Косметика и расходы без подтверждений не учитываются.

Цена продажи 380 000 EUR

Изначальная покупка + расходы на приобретение 308 000 EUR

Улучшения с чеком 12 000 EUR

Комиссия агента при продаже (3%) 11 400 EUR

Налогооблагаемая прибыль 48 600 EUR

Налог на прирост капитала (19%) 9 234 EUR

Plusvalía (зависит от муниципалитета) 2 000-4 000 EUR

3% удержано при оформлении 11 400 EUR (засчитывается)

Правила plusvalía изменились в конце 2021 года. Если кадастровая стоимость земли с момента покупки фактически не выросла, налог можно не платить, предоставив документы. Большинство продавцов об этом не знает и платит стандартную сумму.

Полный разбор стороны продавца, включая выбор момента продажи для уменьшения налога на прирост капитала, — в нашем руководстве по налогу на прирост капитала.

Проверьте цифры

Стресс-тест для вашей инвестиции в Испании

Реальная доходность отличает удачную сделку от медленной утечки. Смоделируйте свой сценарий с помощью наших руководств по покупке и годовым расходам до подписания.

Открыть руководство по расходам и налогам