Законы об аренде на Коста-Бланке 2026: правовой гид

Налог — это та часть, которую иностранные покупатели чаще всего недооценивают. Ставка зависит от того, где вы живёте, а не от того, где находится недвижимость.

Британские владельцы теперь считаются нерезидентами ЕС и платят 24 % с валового арендного дохода без права на вычеты. Резиденты ЕС и ЕЭП по-прежнему пользуются более выгодным режимом: 19 % с дохода после законных расходов (проценты по ипотеке, взносы товарищества, амортизация, ремонт, управление). Налоговые резиденты Испании платят обычные предельные ставки 19-47 %, но могут вычитать всё то же, что и нерезидент из ЕС.

Одна эта «линия резидентства» сдвигает чистую доходность на 30-40 %. Один и тот же объект в руках британца и нидерландца приносит существенно разные результаты.

Это 1,4 % чистой доходности на 250 000 € — ещё до любых неприятных сюрпризов с простоями. У резидентов ЕС при тех же цифрах остаётся около 4 800 € (1,9 % чистой) благодаря вычетам. Долгосрочная аренда по 900 € в месяц при 95 % загрузки и более низких расходах на управление выходит примерно на тот же уровень, но с гораздо меньшим объёмом работы и без лицензионного риска.

Доступность лицензий и культура товариществ собственников сильно различаются от города к городу. В таблице ниже обобщено, что реально работает для краткосрочной аренды в 2026 году, на основе данных регионального реестра, муниципальных рекомендаций и текущей доступности лицензий. Долгосрочная аренда возможна везде; цифры относятся только к краткосрочной.

В таблице повторяются две закономерности. Города с сильным круглогодичным спросом (Бенидорм, Торревьеха, Аликанте) обеспечивают более высокую валовую доходность, но сталкиваются с большей конкуренцией и более жёстким муниципальным контролем. Спокойные сезонные города (Морайра, Альтеа, Бенисса) дают более низкую доходность, но лучше сохраняют капитал и требуют более длинного горизонта владения. Сначала выберите стратегию, потом район.

Большинство арендных инвестиций проваливаются на этапе покупки, а не во время эксплуатации. Это самые легко распознаваемые тревожные сигналы, которые видно ещё до того, как вы свяжете себя с конкретным объектом.

Привлеките независимого юриста, чтобы он прочитал устав товарищества, и проверьте реестр лицензий до обмена контрактами. Гид по доходам от аренды описывает эксплуатацию, когда вы уже стали собственником. Обнаружить любой из этих сигналов после сделки обходится гораздо дороже, чем заметить его заранее.