Доход от аренды
Сдача испанской недвижимости в аренду | Руководство по доходам от аренды 2026
Полное руководство по сдаче испанской недвижимости в аренду. Узнайте об ожиданиях дохода, управляющих недвижимостью, туристических лицензиях и сезонных ценах.
Стоит ли сдавать испанскую недвижимость в аренду?
Многие покупатели в Испании планируют использовать свою недвижимость как дом для отдыха, одновременно получая доход от аренды, когда их там нет. Это руководство охватывает все, что вам нужно знать – от реалистичных ожиданий дохода до практических аспектов управления арендой из-за границы.
Ключевые вопросы, которые есть у большинства покупателей: Сколько я могу заработать? Как это работает на практике? Каковы юридические требования? и Какая недвижимость сдается лучше всего? Мы ответим на все это ниже.
Финансовая реальность
Что вы можете ожидать заработать
Хорошее правило – вы сохраните около 50% валового дохода от аренды. Другая половина идет на комиссии за управление недвижимостью, комиссии платформ бронирования, налоги, обслуживание, коммунальные услуги и чистящие средства.
Плата за уборку обычно взимается отдельно с гостей и выплачивается напрямую вашему управляющему недвижимостью, поэтому она не влияет на ваш чистый доход.
Высокий сезон (лето)
С июня по август самые высокие тарифы – примерно в 3× больше, чем зимой. Именно тогда генерируется большая часть годового дохода.
Межсезонье
Апрель-май и сентябрь-октябрь. Тарифы примерно в 2× выше зимних цен. Хорошая загрузка при приятной погоде.
Низкий сезон (зима)
С ноября по март самые низкие тарифы и загрузка. Недвижимость в активных районах справляется лучше, чем в тихих курортных городах.
Относительные тарифы аренды по месяцам
"Мы сдаем нашу квартиру в Ла Зения круглый год, в основном летом и в межсезонье. Управляющий недвижимостью занимается всем – это удивительно просто."
Также гораздо легче достичь высокой загрузки летом. Зимой недвижимость может пустовать более длительные периоды, особенно в более тихих туристических районах, где рестораны и услуги закрываются.
Важно: Не планируйте бюджет с точными цифрами. Доход от аренды колеблется в зависимости от рыночных условий, отзывов о вашей недвижимости, конкуренции и внешних факторов. Встройте гибкость в свое финансовое планирование.
Оцените свой доход от аренды с помощью нашего калькулятора, чтобы получить реалистичное представление о том, сколько может заработать ваша недвижимость.
Практическая сторона
Управление недвижимостью упрощено
Рекомендуемый подход – нанять управляющего недвижимостью (также называемого держателем ключей), который занимается всем. Это особенно важно, если вы не живете в Испании.
Что делает управляющий недвижимостью
Хороший управляющий недвижимостью заботится о:
- Маркетинге — объявления на Airbnb, Booking.com и т.д.
- Общении с гостями — ответы на запросы, управление бронированиями
- Передаче ключей — встреча гостей по прибытии
- Уборке и стирке — между гостями
- Обслуживании — координация ремонтов
- Сборе платежей — от гостей
Как владелец, вы по сути ничего не делаете ежедневно. Вы должны быть доступны для вопросов, но управляющий недвижимостью занимается всеми операциями.
Поиск управляющего недвижимостью: Попросите рекомендации у других владельцев недвижимости или вашего агента по недвижимости. Надежный управляющий недвижимостью необходим – у него будут ключи от вашего дома и он будет управлять вашими деньгами. Мы можем порекомендовать надежных управляющих в районах, которые мы покрываем.
Некоторые владельцы пытаются управлять арендой самостоятельно, чтобы сэкономить на комиссиях. Это может работать, если вы живете поблизости, но для большинства иностранных владельцев это приводит к постоянным телефонным звонкам, стрессу и часто более низкой загрузке из-за более медленного времени ответа.
Законы и правила
Требования к туристической лицензии
В Испании краткосрочная аренда (менее 10 дней) требует туристической лицензии (licencia turística). Без нее вы все еще можете сдавать свою недвижимость на более длительные периоды, но короткая аренда для отдыха технически не разрешена.
С туристической лицензией
Вы можете законно сдавать в аренду на любой срок. Гости видят, что вы соблюдаете правила, что укрепляет доверие. Требуется для объявлений на крупных платформах во многих районах.
Без туристической лицензии
Ограничено арендой на 10+ дней. Менее гибко, меньший рынок. Некоторые платформы могут ограничить ваше объявление.
Примечание: В популярных районах, таких как Коста Бланка, получение лицензии может занять время. В некоторых густонаселенных районах, таких как центральная Аликанте, новые лицензии могут вообще не выдаваться. В типичных туристических районах это обычно возможно, но требует терпения.
Ваша недвижимость также должна быть одобрена для аренды вашим сообществом (если в многоквартирном доме или урбанизации). Проверьте правила сообщества перед покупкой, если доход от аренды важен для вас.
Налоговые требования
Декларирование дохода от аренды
Доход от аренды в Испании облагается налогом. Однако процесс прост – ваш гестор (налоговый консультант) или адвокат занимается этим за вас.
Отслеживайте свой доход
Ведите учет всех полученных доходов от аренды. Ваш управляющий недвижимостью должен предоставлять регулярные отчеты.
Квартальные декларации
Доход от аренды декларируется ежеквартально (Modelo 210). Ваш гестор подает это от вашего имени.
Вычитайте расходы
Жители ЕС могут вычитать расходы, связанные с недвижимостью. Жители не из ЕС платят налог с валового дохода с ограниченными вычетами.
Если вы купили недвижимость в Испании, у вас уже есть адвокат или гестор. Они будут заниматься вашими налоговыми декларациями по аренде в рамках своих текущих услуг – вам нужно только предоставлять цифры дохода четыре раза в год.
Первоначальные инвестиции
Что вам нужно для начала
Сдача вашей недвижимости в аренду требует некоторых первоначальных инвестиций помимо самой недвижимости. Гости ожидают определенных удобств, особенно если у вас есть туристическая лицензия.
Необходимое оборудование для аренды
- Кухонное оборудование — кастрюли, сковороды, утварь, посуда на максимальное количество гостей
- Несколько комплектов постельного белья — для быстрой смены между гостями
- Полотенца и пляжные полотенца — несколько комплектов на ванную
- Кофемашина — ожидается большинством гостей
- Хороший WiFi — необходим, не опционален
- Умный телевизор со стримингом — или доступ к международным каналам
- Кондиционер — критически важен для летней аренды
- Оборудование безопасности — детекторы дыма, огнетушитель, аптечка первой помощи
Заложите в бюджет €2 000–5 000 на полное оснащение 2-комнатной недвижимости для аренды, в зависимости от того, что уже включено, и ваших стандартов качества.
Локация имеет значение
Какая недвижимость сдается лучше всего?
Не все локации работают одинаково для аренды. Ключевой фактор – круглогодичная активность.
Хорошо для аренды
Сложно для аренды
Недвижимость, которая хорошо сдается летом, может испытывать трудности в низкий сезон, если окружающий район становится тихим. Если стабильный круглогодичный доход важен для вас, отдавайте приоритет локациям, где жизнь продолжается независимо от туристического сезона.
Тип недвижимости также имеет значение: Квартиры рядом с пляжами популярны среди пар. Виллы с бассейном привлекают семьи. Учитывайте свой целевой рынок при выборе недвижимости для дохода от аренды.
Ключевые выводы
- Ожидайте сохранить ~50% валового дохода от аренды после всех расходов
- Летние тарифы в 3× выше зимних – сосредоточьте аренду на высоком сезоне
- Наймите управляющего недвижимостью для удаленного управления всем
- Получите туристическую лицензию для краткосрочной аренды (менее 10 дней)
- Проверьте, что правила сообщества разрешают аренду перед покупкой
- Заложите в бюджет €2 000–5 000 на оборудование и настройку аренды
- Выбирайте локации с круглогодичной активностью для лучшего дохода вне сезона
Готовы найти свою инвестиционную недвижимость?
Просмотрите наш выбор недвижимости, подходящей для аренды, в самых популярных районах Испании.
Искать недвижимость