Юридические требования
Юридические требования для покупки недвижимости в Испании | Иностранные покупатели 2025
Номер NIE, гонорары адвоката, нотариальный процесс, налог на передачу. Полный юридический контрольный список для иностранных покупателей, приобретающих испанскую недвижимость.
Что вам нужно
Четыре юридических основы
Каждому иностранному покупателю нужен номер NIE, адвокат, испанский банковский счет и встреча с нотариусом. Процесс обычно занимает 8-12 недель от предложения до ключей.
Типичный график (недели)
Шаг 1
Номер NIE — ваша основная идентификация
NIE (Número de Identificación de Extranjero) — это ваш испанский налоговый идентификационный номер. Он требуется на каждом этапе процесса покупки, от подписания контрактов до уплаты налогов.
Вы можете подать заявку в испанском полицейском участке, в испанском консульстве в вашей стране или через адвоката с доверенностью. Получите это рано: это занимает 1-4 недели и задерживает все, если у вас его нет.
Практично
Испанский банковский счет
Хотя это не является юридически обязательным, испанский банковский счет практически необходим, не только для покупки, но и для жизни в Испании. Он вам понадобится для ипотечных платежей, счетов за коммунальные услуги, сборов сообщества и местных налогов.
Многие поставщики услуг требуют испанский банковский счет для подключения электричества, воды и интернета. Большинство крупных банков предлагают счета для нерезидентов с англоговорящим персоналом. Настройка быстрая: возьмите с собой паспорт, NIE и подтверждение адреса.
Шаг 2
Ваш адвокат (abogado)
Ваш адвокат остается с вами долго после покупки, занимается ежегодными налоговыми декларациями, договорами на коммунальные услуги и любыми юридическими вопросами в течение многих лет.
Мы работаем с адвокатами, которые обрабатывают более 50 международных покупок в год. Они знают процесс, подводные камни и документы. Вопросы? Спросите нас или поговорите напрямую с нашими партнерами-адвокатами.
Частный контракт
Как только начинается due diligence, вы подписываете соглашение о бронировании, за которым следует contrato de arras (депозитный контракт). Это обычно требует депозита в 10% и юридически связывает обе стороны. Ваш адвокат должен проверить все перед тем, как вы подпишете или заплатите.
Шаг 3
Нотариальное подписание
Все покупки недвижимости в Испании должны быть оформлены перед нотариусом — государственным служащим, который обеспечивает законность сделки. Нотариус проверяет личности, подтверждает соблюдение испанского законодательства, читает и подписывает акт о праве собственности (escritura) и обеспечивает правильную уплату налогов.
Важно: Нотариус НЕ проводит due diligence. Это работа вашего адвоката. Нотариус — нейтральный служащий, а не ваш представитель.
"Наличие независимого адвоката было лучшим решением, которое мы приняли. Она обнаружила проблемы, которые мы никогда не заметили бы сами."
Шаг 4
Налоги, которые вы должны заплатить
Заложите 10-14% сверх покупной цены на налоги и сборы. Конкретные налоги зависят от того, покупаете ли вы новостройку или вторичное жилье.
| Стоимость | Вторичное жилье | Новостройка |
|---|---|---|
| Налог на передачу / НДС | 8-10% | 10% |
| Гербовый сбор | — | 1-1,5% |
| Нотариус | €600-1200 | €600-1200 |
| Земельный кадастр | €400-900 | €400-900 |
| Адвокат | ~1% + НДС | ~1% + НДС |
| Всего | 10-13% | 12-14% |
Дополнительные сборы
Помимо налогов, заложите на нотариальные сборы (€600-1200), земельный кадастр (€400-900) и гонорары адвоката (~1% + НДС или фиксированные €1500-3000). Они одинаковы для вторичного жилья и новостроек.
Рассчитайте ваши общие расходы перед тем, как сделать предложение.
Опционально
Доверенность
Если вы не находитесь в Испании постоянно, доверенность позволяет вашему адвокату действовать от вашего имени. Это упрощает процесс и избегает ненужных поездок. С доверенностью ваш адвокат может получить ваш NIE, подписать контракты, открыть банковский счет и присутствовать на нотариальном подписании за вас.