Финансирование и ипотека
Испанская ипотека для иностранных покупателей | Руководство по финансированию 2025
Как получить испанскую ипотеку иностранному покупателю. 60-70% LTV, фиксированные и переменные ставки, требования банков и советы по валюте.
Что могут занять иностранные покупатели
Испанские банки приветствуют международных покупателей. Как нерезидент, вы обычно можете занять 60-70% стоимости недвижимости (LTV), что означает, что вам нужно 30-40% в качестве первоначального взноса. Резиденты могут получить до 80% LTV.
Для недвижимости стоимостью 300 000€ с финансированием 70% вы займете 210 000€ и вам понадобится 90 000€ в качестве взноса. Добавьте расходы на покупку (~12%), и вам понадобится около 126 000€ наличными. Смотрите наше руководство по расходам и налогам для полной разбивки.
Ваши общие инвестиции: 336 000€
Процентные ставки
Фиксированная, переменная или смешанная?
Ваш выбор типа ставки влияет как на ежемесячные платежи, так и на долгосрочные расходы. Большинство иностранных покупателей выбирают фиксированные ставки для предсказуемости.
Фиксированная ставка
Одинаковый платеж на весь срок. Сейчас 3-4%. Лучше всего для долгосрочной стабильности и спокойствия.
Переменная ставка
Euribor + 1-2% маржа. Более низкие начальные ставки, но платежи колеблются. Лучше, когда ставки падают.
Смешанная ставка
Фиксированная на 5-10 лет, затем переменная. Хороший баланс начальной стабильности с потенциальной будущей экономией.
| Тип | Текущая ставка | Ежемесячно на 200k€/20 лет |
|---|---|---|
| Фиксированная | 3,5% | 1 160€ |
| Переменная | Euribor + 1,5% | ~1 050€ |
| Смешанная (5 лет фикс.) | 3,0% → Переменная | 1 109€ |
Требования банка
Что вам понадобится для подачи заявки
Банки оценивают вашу платежеспособность. Ключевой показатель – отношение долга к доходу – ваши общие выплаты по долгам (включая новую ипотеку) не должны превышать 35-40% чистого дохода.
Самозанятый? Ожидайте более строгой проверки. Банки обычно хотят 2-3 года истории бизнеса и могут предложить более низкий LTV (50-60%). Наличие испанского бухгалтера, который подготовит ваши документы, помогает.
Испанские банки
К кому обращаться
Несколько крупных испанских банков имеют специальные отделы для международных покупателей с англоговорящим персоналом. Сравнивайте – условия значительно различаются между кредиторами.
Sabadell
Сильный международный отдел. Конкурентные ставки для нерезидентов.
CaixaBank
Крупнейший банк Испании. Широкая сеть филиалов на Коста-Бланке.
Santander
Международное присутствие. Может быть связан с банковскими отношениями UK/EU.
BBVA
Хорошая цифровая платформа. Конкурентные переменные ставки.
Ипотечные брокеры могут сэкономить ваше время, сравнивая несколько банков одновременно. Они знают, какие банки в настоящее время кредитуют ваш профиль покупателя и часто договариваются о лучших условиях. Их комиссия (обычно 0,5-1% от кредита) часто стоит экономии на ставках и удобства. Поговорите с нашей командой для рекомендаций брокеров.
Обмен валюты
Перевод денег в Испанию
Если вы переводите крупную сумму из GBP, USD или другой валюты, не используйте свой обычный банк. Обычные банки обычно взимают 2-4% скрытой маржи обменного курса – это 6 000-12 000€ на перевод 300 000€.
Специалисты по валюте предлагают курсы на 1-2% лучше, чем банки, с прозрачными комиссиями. При покупке недвижимости это экономит тысячи. Свяжитесь с нами для рекомендаций надежных валютных партнеров.
Обычный банк
Специалист по валюте
Форвардные контракты позволяют зафиксировать сегодняшний обменный курс для будущего перевода. Если вы покупаете по плану или имеете поэтапные платежи, это защищает вас от колебаний валюты между настоящим моментом и завершением.
График ипотеки
Получение одобрения ипотеки обычно занимает 4-6 недель от заявки до предложения. Вот типичный процесс:
- Неделя 1-2: Подача документов, банк проверяет ваш профиль
- Неделя 2-3: Банк заказывает оценку недвижимости (tasación)
- Неделя 3-4: Оценка завершена, предложение выдано
- Неделя 4-6: Юридическая проверка предложения, подписание у нотариуса
Если вы покупаете с ипотекой, учтите это в своем графике. Не подписывайте частный контракт с жесткой датой завершения, если у вас нет предварительного одобрения.