Skatt för utländska ägare
Skatt för utländska ägare i Spanien och din verkliga avkastning
Hur IRNR, IBI, hyresskatt och reavinst påverkar nettoavkastningen för utländska ägare i Spanien. Tre räkneexempel för olika investerarprofiler.
Vad IRNR egentligen är
Spanska fastighetsavkastningar ser starka ut på pappret. 900 EUR i månaden på en lägenhet för 280 000 EUR ger 3,9 procent brutto. Sedan dyker IRNR upp och kalkylen ändras.
Tillbringar du färre än 183 dagar per år i Spanien och har din ekonomiska tyngdpunkt någon annanstans, ses du som utländsk skattskyldig av Hacienda. Det är lagligt och vanligt. Haken är att Spanien tar ut en separat inkomstskatt för utländska ägare (IRNR) på bostaden oavsett om den hyrs ut eller står tom hela året.
IRNR är automatisk. Skattebasen är en schablonintäkt baserad på taxeringsvärdet, inte marknadspriset: 1,1 procent om taxeringsvärdet har omprövats de senaste tio åren, annars 2 procent. På den basen betalar du 19 procent om du är skattskyldig i EU, Island eller Norge, och 24 procent om du bor någon annanstans. Den högre satsen blockerar dessutom de flesta avdrag på hyresintäkter, vilket är det som svider mest.
Den här artikeln handlar inte om att slippa IRNR. För en utländsk ägare finns ingen laglig väg runt den. Den handlar om att planera kring den så att din verkliga avkastning matchar det som faktiskt landar på kontot.
Hela skattepaketet
IRNR är bara en rad. Spanska bostäder kommer med flera lager av skatter som slår till vid olika tillfällen. De flesta avkastningssiffror som cirkulerar online använder bruttohyra och hoppar tyst över tre eller fyra av dessa.
| Skatt | När | Sats eller bas |
|---|---|---|
| IRNR (schablon) | Årligen, endast tomma dagar | 19 % EU/EES eller 24 % övriga, på 1,1-2 % av taxeringsvärdet |
| IRNR (uthyrning) | Årligen vid uthyrning | 19 % EU/EES på nettohyra, 24 % övriga på bruttohyra |
| IBI | Årligen, till kommunen | 0,4-1,1 % av taxeringsvärdet, beroende på kommun |
| Reavinst | Vid försäljning | 19 % på den skattepliktiga vinsten |
| Plusvalía | Vid försäljning | Kommunal, på ökningen i taxeringsvärdet för mark |
| Förmögenhetsskatt | Årligen, över regional gräns | Regional. För närvarande pausad eller nära noll i Madrid och Andalusien |
Skattskyldiga i EU och EES får dra av bolåneräntor, IBI, samfällighetsavgifter, underhåll, förvaltararvoden och driftkostnader innan de betalar 19 procent. Köpare utanför EU/EES, inklusive brittiska investerare efter brexit, får inte det. De betalar 24 procent på bruttohyra. Just den regeln förändrar kalkylen för semesteruthyrningar mer än någon annan faktor.
Vill du se hela kostnadsbilden vid köp? Vår guide om kostnader och skatter går igenom överlåtelseskatt, notarie och fastighetsregister.
Tre investerare, tre verkliga avkastningar
Tre realistiska scenarier byggda på typiska taxerings- och hyresdata för 2026 på Costa Blanca, Costa del Sol och centrala Madrid. Taxeringsvärdet sätts till 70-80 procent av marknadspriset, vilket är vanligt för bostäder som omprövats det senaste decenniet. Siffrorna är avrundade.
Madridsiffran ser bättre ut, men bara för att bruttoavkastningen är högre redan från start (6 procent). Samma lägenhet under EU-regler hade landat på ungefär 3,4 procent netto. Icke-EU-satsen på 24 procent äter tyst upp omkring en halv procentenhet i avkastning på en vanlig stadshyresrätt. På en semesteruthyrning, där avdragen väger tyngre, växer gapet ytterligare.
Två mönster är värda att ta med sig. Kustnära långtidsuthyrningar under 4 procent brutto klarar sällan 2 procent netto när IRNR och driftkostnader räknas in. Semesteruthyrningar drar in högre bruttohyra men har också högre kostnader, och bara förvaltararvodet äter ofta upp skattefördelen på hyrorna. Starkare nominella avkastningar hittas oftast i värdetillväxt och stadslägen, inte på kusten.
Reavinst när du säljer
Att sälja en spansk bostad utlöser ytterligare två skatter: reavinstskatt och den kommunala plusvalían. Reavinsten betalas till spanska staten på skillnaden mellan köpe- och försäljningspris, efter avdragsgilla kostnader. För utländska säljare är satsen platta 19 procent utan de generella undantagen för permanentbostad.
Vid tillträdet ska köparen hålla inne 3 procent av försäljningspriset och betala in till Hacienda som förskott på din skatt. Slutsumman regleras genom Modelo 210 inom tre månader. Är din faktiska vinst liten, noll eller en förlust kan du få tillbaka de 3 procenten, men bara om du faktiskt deklarerar. Utländska säljare lämnar regelbundet de pengarna kvar.
Avdragsgillt från vinsten: ursprunglig notarie och fastighetsregister, ITP eller moms, juridiska arvoden, byggtekniska förbättringar med faktura samt mäklarprovision vid försäljning. Kosmetiska arbeten och utgifter utan kvitto räknas inte.
Reglerna för plusvalía ändrades i slutet av 2021. Har det kommunala markvärdet inte faktiskt stigit sedan du köpte kan du med dokumentation välja bort skatten. De flesta säljare känner inte till detta och betalar standardsatsen.
För hela säljprocessen, inklusive när du bör sälja för att hålla nere reavinsten, se vår guide om reavinstskatt.
Vanliga frågor
Räkna på det
Stresstesta din spanska investering
Verklig avkastning skiljer en bra affär från ett långsamt läckage. Modellera ditt eget scenario med våra köp- och årskostnadsguider innan du skriver under.
Se guide om kostnader och skatter
