Kapitalgevinstskat ved salg af bolig i Spanien (2026)

Det bliver tydeligst med et gennemregnet eksempel. Et britisk par købte en villa på Costa Blanca for 300.000 € i 2009 og sælger den for 500.000 € i 2026. De bor i Storbritannien og er ikke skattemæssigt bosat i Spanien. Begge er over 65.

Bruttogevinsten ser ud til at være 200.000 €. Den skattepligtige gevinst er mindre, fordi Spanien lader dig trække de oprindelige købsomkostninger og salgsomkostningerne fra, plus dokumenterede værdiforøgende arbejder, du har lavet undervejs.

3%-tilbageholdelsen lægges ikke oven i dette beløb. Det er et forskud på kapitalgevinstskatten, der trækkes hos notaren og betales til Hacienda. På et salg på 500.000 € udgør det 15.000 €. Da den faktiske skat her er 30.400 €, skylder sælger yderligere 15.400 €, når selvangivelsen indsendes året efter overdragelsen.

Var tallene gået den anden vej - fx en bolig, der knap nok steg i værdi - ville den samme 3%-tilbageholdelse have været større end skatten. I så fald søger sælger om tilbagebetaling og venter otte til fjorten måneder på forskellen.

Den største løftestang på din skatteregning er dokumenterede fradrag. Spanien trækker en skarp grænse mellem forbedringer, der har øget boligens værdi, og vedligeholdelse, der blot har holdt den i drift. Forbedringer reducerer gevinsten. Vedligeholdelse gør ikke.

For hver post, du vil have med, kræver Hacienda en faktura med leverandørens NIF, dit navn, dato og en klar beskrivelse af arbejdet. Bankoverførsler er klart at foretrække. Kontantkvitteringer afvises rutinemæssigt. Sælgere, der i ti år har betalt håndværkeren kontant, opdager ofte ved overdragelsen, at de ikke kan trække noget af det fra.

Tre punkter får britiske sælgere til at snuble oftere end noget andet. Ingen af dem er skjulte, men de er lette at overse, hvis du tidligere kun har solgt bolig i Storbritannien.

Plusvalíaen er adskilt fra kapitalgevinstskatten. Det er en kommunal skat på stigningen i grundens ejendomsvurdering i ejertiden og betales direkte til rådhuset, som regel inden for 30 dage efter overdragelsen. På Costa Blanca ligger satserne omkring 3,6-3,75% af den vurderede grundværdistigning. Siden 2021 kan sælger vælge mellem den faste metode og metoden med reel gevinst - advokaten bør beregne begge og vælge den lavere. Er grundværdien ikke steget, er skatten nul.

3%-tilbageholdelsen er et forskud, ikke en endelig skat. Købers advokat er ved lov forpligtet til at tilbageholde 3% af salgsprisen (blanket 211) og indbetale dem til Hacienda. Som sælger indsender du derefter blanket 210 inden udgangen af tredje måned efter overdragelsen. Er din faktiske skat lavere end 3%, søger du om tilbagebetaling. Er den højere, betaler du forskellen. Sælgere, der tror, at alt er klart efter notaren, får nogle gange en skatteopkrævning 18 måneder senere.

Storbritannien kan stadig beskatte samme gevinst. Dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Spanien og Storbritannien overlevede brexit, så HMRC lader dig modregne den spanske skat i britisk CGT under Foreign Tax Credit Relief - men du slipper ikke for britisk skat helt. Britisk CGT på fast ejendom er 18% i grundsatsen og 24% i den høje sats. I praksis ender du med at betale den højeste af de to effektive satser. Anmeld salget til HMRC inden 60 dage efter overdragelsen, hvis der skal betales britisk skat. For den spanske side, se vores fulde guide om kapitalgevinstskat og vores gennemgang af salgsprocessen.