Skat for udenlandske ejere
Skat for udenlandske ejere i Spanien og dit reelle afkast
Sådan påvirker IRNR, IBI, lejeskat og kapitalgevinst nettoafkastet for udenlandske ejere i Spanien. Tre regneeksempler for forskellige investorprofiler.
Hvad IRNR egentlig er
Spanske ejendomsafkast ser stærke ud på papiret. 900 EUR om måneden på en lejlighed til 280.000 EUR giver 3,9 procent brutto. Så dukker IRNR op, og regnestykket ændrer sig.
Tilbringer du færre end 183 dage om året i Spanien og har dit økonomiske tyngdepunkt et andet sted, betragter Hacienda dig som udenlandsk skattepligtig. Det er lovligt og helt almindeligt. Hagen er, at Spanien opkræver en særskilt indkomstskat for udenlandske ejere (IRNR) på boligen, uanset om du udlejer den eller lader den stå tom hele året.
IRNR er automatisk. Beskatningsgrundlaget er en skønnet indkomst beregnet ud fra den offentlige vurdering, ikke markedsprisen: 1,1 procent hvis vurderingen er ændret inden for de sidste ti år, ellers 2 procent. Heraf betaler du 19 procent, hvis du er skattepligtig i EU, Island eller Norge, og 24 procent hvis du bor andre steder. Satsen på 24 procent spærrer desuden de fleste fradrag på lejeindtægter, og det rammer hårdere.
Denne artikel handler ikke om at undgå IRNR. Som udenlandsk ejer er der ingen lovlig vej uden om. Den handler om at planlægge omkring den, så dit reelle afkast passer med det, der faktisk lander på kontoen.
Hele skattepakken
IRNR er kun én post. Spansk ejendom kommer med flere lag af skatter, der rammer på forskellige tidspunkter. De fleste afkasttal, der florerer online, bruger bruttoleje og udelader stille tre eller fire af dem.
| Skat | Hvornår | Sats eller grundlag |
|---|---|---|
| IRNR (skønnet) | Årligt, kun tomme dage | 19 % EU/EØS eller 24 % andre, på 1,1-2 % af vurderingen |
| IRNR (udlejning) | Årligt ved udlejning | 19 % EU/EØS på nettoleje, 24 % andre på bruttoleje |
| IBI | Årligt, til kommunen | 0,4-1,1 % af vurderingen, varierer fra kommune til kommune |
| Kapitalgevinst | Ved salg | 19 % af den skattepligtige gevinst |
| Plusvalía | Ved salg | Kommunal, på stigningen i grundens vurdering |
| Formueskat | Årligt, over regional grænse | Regional. P.t. suspenderet eller næsten nul i Madrid og Andalusien |
Skattepligtige i EU og EØS kan trække renter på realkreditlån, IBI, ejerforeningsbidrag, vedligehold, administrationshonorar og forsyning fra, før de betaler 19 procent. Købere uden for EU/EØS, herunder britiske investorer efter brexit, kan ikke. De betaler 24 procent på bruttolejen. Den ene regel ændrer økonomien i korttidsudlejning mere end nogen anden faktor.
Vil du se hele opgørelsen af købsomkostninger? Vores guide om omkostninger og skat går igennem overdragelsesskat, notar og tinglysning.
Tre investorer, tre reelle afkast
Tre realistiske scenarier bygget på typiske vurderings- og lejedata for 2026 på Costa Blanca, Costa del Sol og det centrale Madrid. Den offentlige vurdering sættes til 70-80 procent af markedsprisen, hvilket er almindeligt for boliger revideret de seneste ti år. Tallene er afrundet.
Madridtallet ser bedre ud, men kun fordi bruttoafkastet ligger højere fra start (6 procent). Samme bolig under EU-regler ville lande omkring 3,4 procent netto. Ikke-EU-satsen på 24 procent æder stille omkring et halvt procentpoint af afkastet på en almindelig urban langtidsudlejning. På en ferieudlejning, hvor fradragene tæller mere, vokser forskellen yderligere.
To mønstre er værd at tage med. Kystnære langtidsudlejninger under 4 procent brutto når sjældent 2 procent netto, når IRNR og driftsomkostninger er regnet med. Ferieudlejning giver højere bruttoleje, men også højere omkostninger, og alene administrationshonoraret æder ofte den skattefordel, lejen ellers giver. Stærkere nominelle afkast finder du oftest gennem værdistigning i byerne, ikke på kysten.
Kapitalgevinst ved salg
At sælge en spansk bolig udløser to skatter mere: kapitalgevinstskat og den kommunale plusvalía. Kapitalgevinsten betales til den spanske stat på forskellen mellem købs- og salgspris efter fradragsberettigede omkostninger. For udenlandske sælgere er satsen flade 19 procent uden de generelle undtagelser for primær bolig.
Ved overtagelse skal køberen tilbageholde 3 procent af salgsprisen og indbetale dem til Hacienda som forskud på din skat. Slutopgørelsen klares ved at indsende Modelo 210 inden for tre måneder. Er din faktiske gevinst lille, nul eller et tab, kan du få de 3 procent tilbage, men kun hvis du faktisk indberetter. Udenlandske sælgere lader regelmæssigt pengene blive liggende.
Fradragsberettiget i gevinsten: oprindelig notar og tinglysning, ITP eller moms, advokatomkostninger, bygningsmæssige forbedringer med faktura og mæglerprovision ved salg. Kosmetiske arbejder og udgifter uden bilag tæller ikke.
Plusvalía-reglerne blev ændret i slutningen af 2021. Er den kommunale grundvurdering ikke reelt steget, siden du købte, kan du med dokumentation slippe for skatten. De fleste sælgere kender ikke til det og betaler standard.
For hele salgsprocessen, herunder hvordan du timer salget for at minimere gevinstskat, se vores guide om kapitalgevinstskat.
Regn på det
Stresstest din spanske investering
Reelt afkast er forskellen mellem en god handel og et langsomt dræn. Modellér dit eget scenarie med vores guider til køb og årlige omkostninger, før du skriver under.
Se guide om omkostninger og skat
