Guide til udlejningslovene
Costa Blanca udlejningslove 2026: juridisk guide
Udlejningslove på Costa Blanca, turistlicenser, skatter og realistiske nettoafkast for ejendomsinvestorer, der planlægger at leje en spansk bolig ud.
Er det lovligt at leje din bolig ud?
Tusindvis af udenlandske købere køber bolig på Costa Blanca med håb om lejeindtægter og opdager bagefter, at licenser, ejerforeningsvedtægter og skatteregler har ændret regnestykket. Denne guide gennemgår de regler, der gælder i 2026, og hvad de betyder for en reel investor.
Der findes to udlejningsmodeller i Spanien, og de reguleres hver for sig. Korttidsudlejning til turister hører under regional turismelov. Langtidsudlejning på elleve måneder eller mere følger den nationale lov om byleje (LAU). Licenskampen på Costa Blanca handler næsten udelukkende om korttidsdelen.
For ferieudlejning i Valencia-regionen skal du registrere boligen som Vivienda de Uso Turístico (VT) hos den regionale turistmyndighed. Det kræver en beboelighedsattest, en kommunal forenelighedsrapport, der bekræfter, at beliggenheden tillader turistbrug, samt et unikt registreringsnummer, der skal stå i hver eneste annonce på Airbnb, Booking og Vrbo. Dekret 9/2024 strammede processen i løbet af 2024, og EU's forordning om korttidsudlejning (i kraft fra maj 2026) pålægger platformene at tjekke dit nummer i det officielle register og indberette bookninger til de lokale myndigheder.
Din ejerforening kan blokere turistaktivitet helt. Efter artikel 17.12 i den spanske lov om horisontal ejendom kan et flertal på 3/5 af ejerne ændre vedtægterne og forbyde eller begrænse korttidsudlejning, og mange nyere projekter starter allerede med forbuddet skrevet ind. Læs vedtægten, før du skriver under på noget.
Bøderne for udlejning uden licens i Valencia-regionen ligger mellem 60.000 € og 300.000 €, og ved gentagelse kan det nå op på 600.000 €. Inspektørerne er ikke længere afhængige af naboklager alene: data fra platformene går nu direkte til dem.
Hvad det reelt koster at leje ud
Skatten er det punkt, udenlandske købere oftest undervurderer. Satsen afhænger af, hvor du bor, ikke af, hvor boligen ligger.
Britiske ejere er nu ikke-EU-borgere og betaler 24 % af bruttolejen uden mulighed for fradrag. EU- og EØS-borgere får stadig den bedre aftale: 19 % af indkomsten efter legitime omkostninger (renter, fællesudgifter, afskrivning, vedligeholdelse, administration). Spanske skattepligtige betaler de almindelige marginalskatter på 19 til 47 %, men kan trække de samme poster fra som en EU-ikke-resident.
Den ene bopælslinje flytter nettoafkastet med 30-40 %. Samme bolig på britiske eller nederlandske hænder giver mærkbart forskellige resultater.
Det giver et nettoafkast på 1,4 % af 250.000 € før nogen tomgangsstød. EU-bosatte beholder med samme tal omkring 4.800 € (1,9 % netto) takket være fradragene. Langtidsudlejning til 900 €/måned med 95 % belægning og lavere administrationsomkostninger lander i nogenlunde samme spænd, med langt mindre arbejde og uden licensrisiko.
Hvor udlejning stadig virker i 2026
Adgangen til licenser og ejerforeningskulturen varierer markant fra by til by. Tabellen herunder opsummerer, hvad der reelt fungerer for korttidsudlejning i 2026, baseret på regionale registerdata, kommunale retningslinjer og aktuel licenstilgængelighed. Langtidsudlejning er muligt overalt; tallene gælder kun korttidsdelen.
| Område | Licenstilgængelighed | Bruttoafkast (2-værelses) | Hvad du skal holde øje med |
|---|---|---|---|
| Jávea | Stram | 4,5-5,5 % | Meget nybyggeri med ejerforeningsforbud |
| Moraira | Begrænset | 4,0-5,0 % | Boligvedtægter begrænser brugen |
| Denia | Betinget | 5,0-6,0 % | Gamle bydel slår udkanten |
| Calpe | Tilgængelig | 5,5-7,0 % | Strandnærhed driver korttidsefterspørgslen |
| Benissa | Tilgængelig | 4,5-5,5 % | Langtidsudlejning er ofte bedre her |
| Altea | Stram | 4,0-5,0 % | Bakkerne lukket, gamle bydel ok |
| Benidorm | Åben | 6,0-8,0 % | Hotellerne konkurrerer på pris |
| Torrevieja | Åben | 5,5-7,0 % | Overudbud i korttidsudlejningen |
| Alicante | Strammes til | 5,0-6,5 % | Loft over licenser i centrum |
To mønstre går igen i tabellen. Byer med stærk efterspørgsel året rundt (Benidorm, Torrevieja, Alicante) giver højere bruttoafkast, men møder mere konkurrence og strammere kommunalt tilsyn. Roligere, sæsonprægede byer (Moraira, Altea, Benissa) ligger lavere på afkast, men holder kapitalværdien bedre og kræver længere ejertid. Vælg strategi først, område bagefter.
Advarselssignaler før du køber
De fleste udlejningsinvesteringer fejler allerede i købssituationen, ikke under driften. Det er de advarselssignaler, der er lettest at få øje på, før du binder dig til en bolig.
Forbud i ejerforeningsvedtægter
Læs ejerforeningens vedtægter. Et flertal på 3/5 kan allerede have stemt for at lukke for korttidsudlejning, og forbuddet følger med ved ethvert fremtidigt salg.
Kommunale moratorier
Nogle kommuner har frosset nye VT-licenser. Selv med den rigtige bolig kan registreringskontoret undlade at udstede et nummer.
Mættede delmarkeder
Hvor korttidsudbuddet er fordoblet siden 2023, holder lejeniveauerne på papiret, men belægningen falder. Bed mæglere om belægningsdata, ikke ønskelejer.
Brochureafkast
Bygherrers prognoser fratrækker sjældent skat, tomgang eller administration. Behandl ethvert oplyst afkast over 8 % som brutto med optimistisk belægning.
Få en uafhængig advokat til at læse vedtægterne, og tjek licensregistret før kontraktbytte. Guiden om lejeindtægter dækker driften, når du først ejer. At opdage et af disse signaler efter overtagelsen koster langt mere end at fange det i tide.
Investerer du efter lejeindtægter?
Byg din udlejningscase op på den rigtige måde
Regn alle tallene igennem, tjek licenssituationen og vælg det område, der matcher din strategi, før du skriver under på en reservationskontrakt.
Læs guiden om lejeindtægter
