Leitfaden zu den Mietgesetzen
Mietgesetze an der Costa Blanca 2026: Rechtsleitfaden
Mietgesetze an der Costa Blanca, Touristenlizenzen, Steuern und realistische Nettorenditen für Investoren, die eine spanische Immobilie vermieten möchten.
Ist es legal, Ihre Immobilie zu vermieten?
Tausende ausländischer Käufer erwerben Immobilien an der Costa Blanca in der Erwartung von Mieteinnahmen und stellen dann fest, dass Lizenzen, Gemeinschaftssatzungen und Steuerregeln die Rechnung verändert haben. Dieser Leitfaden behandelt die 2026 geltenden Vorschriften und was sie für einen echten Investor bedeuten.
In Spanien gibt es zwei Mietmodelle, die getrennt geregelt werden. Kurzzeitvermietung an Touristen fällt unter das regionale Tourismusrecht. Langzeitvermietung ab elf Monaten richtet sich nach dem nationalen Mietrechtsgesetz (LAU). Der Lizenzstreit an der Costa Blanca dreht sich fast ausschließlich um die Kurzzeitvermietung.
Für Ferienvermietungen in der Valencianischen Gemeinschaft brauchen Sie eine Eintragung als Vivienda de Uso Turístico (VT) bei der regionalen Tourismusbehörde. Dafür sind eine Wohntauglichkeitsbescheinigung, ein städtischer Vereinbarkeitsbericht, der die touristische Nutzung am Standort bestätigt, und eine eindeutige Registrierungsnummer erforderlich, die in jedem Inserat bei Airbnb, Booking und Vrbo erscheinen muss. Das Dekret 9/2024 hat das Verfahren im Laufe von 2024 verschärft, und die EU-Verordnung über Kurzzeitvermietung (in Kraft seit Mai 2026) zwingt die Plattformen, Ihre Nummer mit dem offiziellen Register abzugleichen und Buchungen an die örtlichen Behörden zu melden.
Ihre Eigentümergemeinschaft kann die touristische Nutzung komplett blockieren. Nach Artikel 17.12 des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes kann eine Drei-Fünftel-Mehrheit der Eigentümer die Gemeinschaftssatzung ändern, um Kurzzeitvermietung zu verbieten oder zu beschränken; viele neuere Anlagen sind bereits mit diesem Verbot in der Satzung gestartet. Lesen Sie die Satzung, bevor Sie etwas unterschreiben.
Bußgelder für nicht lizenzierte Vermietungen liegen in der Valencianischen Gemeinschaft zwischen 60.000 € und 300.000 €, bei Wiederholungen sind bis zu 600.000 € möglich. Die Inspektoren verlassen sich nicht mehr nur auf Beschwerden aus der Nachbarschaft: Daten von den Plattformen fließen ihnen jetzt direkt zu.
Was die Vermietung wirklich kostet
Steuern sind der Punkt, den ausländische Käufer am häufigsten unterschätzen. Der Steuersatz hängt davon ab, wo Sie wohnen, nicht wo die Immobilie liegt.
Britische Eigentümer sind heute Nicht-EU-Bürger und zahlen 24 % auf die Bruttomieteinnahmen, ohne dass Werbungskosten abziehbar wären. EU- und EWR-Bürger profitieren weiterhin vom günstigeren Regime: 19 % auf den Nettoertrag nach echten Werbungskosten (Hypothekenzinsen, Hausgeld, Abschreibung, Reparaturen, Verwaltung). Spanische Steuerinländer zahlen reguläre Grenzsteuersätze von 19 % bis 47 %, können aber alles abziehen, was auch ein EU-Nichtansässiger absetzen kann.
Diese eine Frage des Wohnsitzes verschiebt die Nettorendite um 30 bis 40 %. Dieselbe Immobilie in der Hand eines britischen oder eines niederländischen Eigentümers liefert spürbar unterschiedliche Renditen.
Das ergibt eine Nettorendite von 1,4 % auf 250.000 € – noch vor jeder Leerstandsschwankung. EU-Bürger behalten bei den gleichen Zahlen rund 4.800 € (1,9 % netto), weil sie Kosten absetzen können. Langzeitvermietungen zu 900 € pro Monat bei 95 % Auslastung und niedrigeren Verwaltungskosten landen ungefähr im selben Bereich – mit deutlich weniger Aufwand und ohne Lizenzrisiko.
Wo sich Vermietung 2026 noch lohnt
Lizenzverfügbarkeit und Eigentümergemeinschaftskultur unterscheiden sich stark zwischen den Orten. Die folgende Tabelle fasst zusammen, was 2026 in der Kurzzeitvermietung wirklich funktioniert – auf Basis von Daten des Regionalregisters, Vorgaben der Stadtverwaltungen und der aktuellen Lizenzlage. Langzeitvermietung ist überall möglich; die Zahlen beziehen sich nur auf die Kurzzeitvermietung.
| Ort | Lizenzverfügbarkeit | Bruttorendite (2-Zimmer) | Worauf zu achten ist |
|---|---|---|---|
| Jávea | Knapp | 4,5-5,5 % | Viele Neubauten mit Verboten in der Satzung |
| Moraira | Eingeschränkt | 4,0-5,0 % | Wohngebietsstatuten begrenzen die Nutzung |
| Denia | Bedingt | 5,0-6,0 % | Altstadt schlägt die Außenbezirke |
| Calpe | Verfügbar | 5,5-7,0 % | Strandnähe treibt die Kurzzeitnachfrage |
| Benissa | Verfügbar | 4,5-5,5 % | Langzeit ist oft die bessere Wahl |
| Altea | Knapp | 4,0-5,0 % | Hügellagen gesperrt, Altstadt unproblematisch |
| Benidorm | Offen | 6,0-8,0 % | Hotels konkurrieren über den Preis |
| Torrevieja | Offen | 5,5-7,0 % | Überangebot bei Kurzzeitvermietungen |
| Alicante | Wird strenger | 5,0-6,5 % | Lizenzen im Zentrum gedeckelt |
In der Tabelle wiederholen sich zwei Muster. Orte mit starker Ganzjahresnachfrage (Benidorm, Torrevieja, Alicante) liefern höhere Bruttorenditen, stehen aber unter mehr Wettbewerbsdruck und schärferer kommunaler Aufsicht. Ruhigere, saisonale Orte (Moraira, Altea, Benissa) bringen niedrigere Renditen, halten aber den Kapitalwert besser und brauchen längere Anlagehorizonte. Wählen Sie zuerst die Strategie, dann die Region.
Warnsignale vor dem Kauf
Die meisten Vermietungsinvestitionen scheitern beim Kauf, nicht im laufenden Betrieb. Das sind die Warnsignale, die sich am leichtesten erkennen lassen, bevor Sie sich an eine Immobilie binden.
Verbote in der Gemeinschaftssatzung
Lesen Sie die Gemeinschaftssatzung. Eine Drei-Fünftel-Mehrheit kann Kurzzeitvermietungen bereits gesperrt haben, und das Verbot überlebt jeden zukünftigen Verkauf.
Kommunale Moratorien
Einige Rathäuser haben neue VT-Lizenzen eingefroren. Selbst bei der richtigen Immobilie vergibt die Registrierungsstelle dann unter Umständen keine Nummer.
Übersättigte Teilmärkte
Wo sich das Angebot seit 2023 verdoppelt hat, bleiben die Listenmieten stabil, die Auslastung sinkt aber. Verlangen Sie von Maklern Belegungsdaten, keine Wunschmieten.
Renditen aus dem Prospekt
Bauträgerprognosen ziehen Steuern, Leerstand oder Verwaltung selten ab. Behandeln Sie jede genannte Rendite über 8 % als Bruttowert mit optimistischer Auslastung.
Lassen Sie einen unabhängigen Anwalt die Gemeinschaftssatzung lesen und prüfen Sie das Lizenzregister vor dem Kaufabschluss. Der Leitfaden zu den Mieteinnahmen deckt den Betrieb ab, sobald Sie Eigentümer sind. Eines dieser Signale erst nach der Übergabe zu entdecken, kostet weit mehr, als es vorher zu erkennen.
Investieren Sie auf Mieteinnahmen?
Bauen Sie Ihr Renditemodell richtig auf
Rechnen Sie alle Zahlen durch, prüfen Sie die Lizenzlage und wählen Sie die Region, die zu Ihrer Strategie passt, bevor Sie einen Reservierungsvertrag unterschreiben.
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