Mietgesetze an der Costa Blanca 2026: Rechtsleitfaden

Steuern sind der Punkt, den ausländische Käufer am häufigsten unterschätzen. Der Steuersatz hängt davon ab, wo Sie wohnen, nicht wo die Immobilie liegt.

Britische Eigentümer sind heute Nicht-EU-Bürger und zahlen 24 % auf die Bruttomieteinnahmen, ohne dass Werbungskosten abziehbar wären. EU- und EWR-Bürger profitieren weiterhin vom günstigeren Regime: 19 % auf den Nettoertrag nach echten Werbungskosten (Hypothekenzinsen, Hausgeld, Abschreibung, Reparaturen, Verwaltung). Spanische Steuerinländer zahlen reguläre Grenzsteuersätze von 19 % bis 47 %, können aber alles abziehen, was auch ein EU-Nichtansässiger absetzen kann.

Diese eine Frage des Wohnsitzes verschiebt die Nettorendite um 30 bis 40 %. Dieselbe Immobilie in der Hand eines britischen oder eines niederländischen Eigentümers liefert spürbar unterschiedliche Renditen.

Das ergibt eine Nettorendite von 1,4 % auf 250.000 € – noch vor jeder Leerstandsschwankung. EU-Bürger behalten bei den gleichen Zahlen rund 4.800 € (1,9 % netto), weil sie Kosten absetzen können. Langzeitvermietungen zu 900 € pro Monat bei 95 % Auslastung und niedrigeren Verwaltungskosten landen ungefähr im selben Bereich – mit deutlich weniger Aufwand und ohne Lizenzrisiko.

Lizenzverfügbarkeit und Eigentümergemeinschaftskultur unterscheiden sich stark zwischen den Orten. Die folgende Tabelle fasst zusammen, was 2026 in der Kurzzeitvermietung wirklich funktioniert – auf Basis von Daten des Regionalregisters, Vorgaben der Stadtverwaltungen und der aktuellen Lizenzlage. Langzeitvermietung ist überall möglich; die Zahlen beziehen sich nur auf die Kurzzeitvermietung.

In der Tabelle wiederholen sich zwei Muster. Orte mit starker Ganzjahresnachfrage (Benidorm, Torrevieja, Alicante) liefern höhere Bruttorenditen, stehen aber unter mehr Wettbewerbsdruck und schärferer kommunaler Aufsicht. Ruhigere, saisonale Orte (Moraira, Altea, Benissa) bringen niedrigere Renditen, halten aber den Kapitalwert besser und brauchen längere Anlagehorizonte. Wählen Sie zuerst die Strategie, dann die Region.

Die meisten Vermietungsinvestitionen scheitern beim Kauf, nicht im laufenden Betrieb. Das sind die Warnsignale, die sich am leichtesten erkennen lassen, bevor Sie sich an eine Immobilie binden.

Lassen Sie einen unabhängigen Anwalt die Gemeinschaftssatzung lesen und prüfen Sie das Lizenzregister vor dem Kaufabschluss. Der Leitfaden zu den Mieteinnahmen deckt den Betrieb ab, sobald Sie Eigentümer sind. Eines dieser Signale erst nach der Übergabe zu entdecken, kostet weit mehr, als es vorher zu erkennen.