Mieteinnahmen
Ihre spanische Immobilie vermieten | Mieteinnahmen-Ratgeber 2026
Vollständiger Ratgeber zur Vermietung Ihrer spanischen Immobilie. Erfahren Sie alles über Einkommenserwartungen, Immobilienverwalter, Touristenlizenzen und Saisonpreise.
Sollten Sie Ihre spanische Immobilie vermieten?
Viele Käufer in Spanien planen, ihre Immobilie als Ferienhaus zu nutzen und gleichzeitig Mieteinnahmen zu erzielen, wenn sie nicht dort sind. Dieser Ratgeber deckt alles ab, was Sie wissen müssen – von realistischen Einkommenserwartungen bis zu den praktischen Aspekten der Vermietungsverwaltung aus dem Ausland.
Die wichtigsten Fragen, die die meisten Käufer haben, sind: Wie viel kann ich verdienen? Wie funktioniert es in der Praxis? Was sind die rechtlichen Anforderungen? und Welche Immobilien vermieten sich am besten? Wir beantworten all dies im Folgenden.
Die finanzielle Realität
Was Sie erwarten können zu verdienen
Eine gute Faustregel ist, dass Sie etwa 50% Ihrer Bruttomieteinnahmen behalten werden. Die andere Hälfte geht für Immobilienverwaltungsgebühren, Provisionen für Buchungsplattformen, Steuern, Instandhaltung, Nebenkosten und Reinigungsartikel drauf.
Reinigungsgebühren werden in der Regel separat von den Gästen erhoben und direkt an Ihren Immobilienverwalter gezahlt, sodass sie Ihr Nettoeinkommen nicht beeinflussen.
Hochsaison (Sommer)
Juni bis August bringt die höchsten Preise – etwa das 3-fache dessen, was Sie im Winter bekommen. Hier wird der Großteil des Jahreseinkommens generiert.
Zwischensaison
April-Mai und September-Oktober. Die Preise liegen etwa beim 2-fachen der Winterpreise. Gute Auslastung bei angenehmem Wetter.
Nebensaison (Winter)
November bis März hat die niedrigsten Preise und Auslastungen. Immobilien in aktiven Gebieten schneiden besser ab als solche in ruhigen Ferienorten.
Relative Mietpreise pro Monat
"Wir vermieten unsere Wohnung in La Zenia das ganze Jahr über, hauptsächlich im Sommer und in der Zwischensaison. Ein Immobilienverwalter kümmert sich um alles – es ist überraschend einfach."
Es ist auch viel einfacher, im Sommer eine hohe Auslastung zu erreichen. Im Winter können Immobilien längere Zeit leer stehen, besonders in ruhigeren Feriengebieten, wo Restaurants und Dienstleistungen schließen.
Wichtig: Budgetieren Sie nicht mit exakten Zahlen. Mieteinnahmen schwanken je nach Marktbedingungen, Bewertungen Ihrer Immobilie, Wettbewerb und externen Faktoren. Bauen Sie Flexibilität in Ihre Finanzplanung ein.
Schätzen Sie Ihre Mieteinnahmen mit unserem Rechner, um ein realistisches Bild davon zu bekommen, was Ihre Immobilie verdienen könnte.
Die praktische Seite
Immobilienverwaltung leicht gemacht
Der empfohlene Ansatz ist, einen Immobilienverwalter (auch Schlüsselhalter genannt) einzustellen, der sich um alles kümmert. Dies ist besonders wichtig, wenn Sie nicht in Spanien leben.
Was ein Immobilienverwalter tut
Ein guter Immobilienverwalter kümmert sich um:
- Marketing — Inserate auf Airbnb, Booking.com usw.
- Gästekommunikation — Anfragen beantworten, Buchungen verwalten
- Schlüsselübergabe — Gäste bei Ankunft treffen
- Reinigung und Wäsche — zwischen Gästen
- Instandhaltung — Reparaturen koordinieren
- Zahlungseinzug — von Gästen
Als Eigentümer tun Sie im Alltag im Wesentlichen nichts. Sie sollten für Fragen erreichbar sein, aber der Immobilienverwalter übernimmt den gesamten Betrieb.
Einen Immobilienverwalter finden: Fragen Sie nach Empfehlungen von anderen Immobilieneigentümern oder Ihrem Immobilienmakler. Ein vertrauenswürdiger Immobilienverwalter ist unerlässlich – er wird Schlüssel zu Ihrem Zuhause haben und Ihr Geld verwalten. Wir können zuverlässige Verwalter in den von uns abgedeckten Gebieten empfehlen.
Einige Eigentümer versuchen, Vermietungen selbst zu verwalten, um Gebühren zu sparen. Dies kann funktionieren, wenn Sie in der Nähe wohnen, aber für die meisten ausländischen Eigentümer führt es zu ständigen Telefonanrufen, Stress und oft niedrigerer Auslastung aufgrund langsamerer Reaktionszeiten.
Gesetze und Vorschriften
Anforderungen an Touristenlizenz
In Spanien erfordern Kurzzeitvermietungen (unter 10 Tagen) eine Touristenlizenz (licencia turística). Ohne eine können Sie Ihre Immobilie weiterhin für längere Zeiträume vermieten, aber kurze Ferienvermietungen sind technisch nicht erlaubt.
Mit Touristenlizenz
Sie können legal für jede Dauer vermieten. Gäste sehen, dass Sie konform sind, was Vertrauen aufbaut. Erforderlich für Inserate auf großen Plattformen in vielen Gebieten.
Ohne Touristenlizenz
Beschränkt auf Vermietungen von 10+ Tagen. Weniger flexibel, kleinerer Markt. Einige Plattformen können Ihr Inserat einschränken.
Hinweis: In beliebten Gebieten wie der Costa Blanca kann es Zeit brauchen, eine Lizenz zu erhalten. In einigen dicht besiedelten Gebieten wie dem zentralen Alicante werden möglicherweise überhaupt keine neuen Lizenzen ausgestellt. In typischen Feriengebieten ist es normalerweise möglich, erfordert aber Geduld.
Ihre Immobilie muss auch von Ihrer Gemeinschaft für Vermietungen genehmigt sein (wenn in einem Wohnblock oder einer Urbanisation). Überprüfen Sie die Gemeinschaftsregeln vor dem Kauf, wenn Mieteinnahmen für Sie wichtig sind.
Steueranforderungen
Mieteinnahmen deklarieren
Mieteinnahmen in Spanien sind steuerpflichtig. Der Prozess ist jedoch unkompliziert – Ihr Gestor (Steuerberater) oder Anwalt kümmert sich darum für Sie.
Verfolgen Sie Ihr Einkommen
Führen Sie Aufzeichnungen über alle erhaltenen Mieteinnahmen. Ihr Immobilienverwalter sollte regelmäßige Abrechnungen bereitstellen.
Vierteljährliche Erklärungen
Mieteinnahmen werden vierteljährlich deklariert (Modelo 210). Ihr Gestor reicht dies in Ihrem Namen ein.
Ausgaben abziehen
EU-Bürger können immobilienbezogene Ausgaben abziehen. Nicht-EU-Bürger zahlen Steuern auf Bruttoeinkommen mit begrenzten Abzügen.
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien gekauft haben, haben Sie bereits einen Anwalt oder Gestor. Sie werden Ihre Steuererklärungen für Vermietungen als Teil ihrer laufenden Dienstleistungen bearbeiten – Sie müssen nur viermal im Jahr Einkommenszahlen bereitstellen.
Anfangsinvestition
Was Sie brauchen, um loszulegen
Die Vermietung Ihrer Immobilie erfordert eine gewisse Vorabinvestition über die Immobilie selbst hinaus. Gäste erwarten bestimmte Annehmlichkeiten, besonders wenn Sie eine Touristenlizenz haben.
Wesentliche Vermietungsausstattung
- Küchenausstattung — Töpfe, Pfannen, Utensilien, Geschirr für die maximale Gästeanzahl
- Mehrere Bettwäschesets — für schnelle Wechsel zwischen Gästen
- Handtücher und Strandtücher — mehrere Sets pro Badezimmer
- Kaffeemaschine — von den meisten Gästen erwartet
- Gutes WLAN — unverzichtbar, nicht optional
- Smart-TV mit Streaming — oder Zugang zu internationalen Kanälen
- Klimaanlage — entscheidend für Sommervermietungen
- Sicherheitsausrüstung — Rauchmelder, Feuerlöscher, Erste-Hilfe-Kasten
Budgetieren Sie €2.000–5.000 für die vollständige Ausstattung einer 2-Zimmer-Immobilie für Vermietungen, abhängig davon, was bereits enthalten ist und Ihren Qualitätsstandards.
Standort ist wichtig
Welche Immobilien vermieten sich am besten?
Nicht alle Standorte schneiden bei Vermietungen gleich gut ab. Der Schlüsselfaktor ist ganzjährige Aktivität.
Gut für Vermietungen
Herausfordernd für Vermietungen
Immobilien, die sich im Sommer gut vermieten, können in der Nebensaison Schwierigkeiten haben, wenn die Umgebung ruhig wird. Wenn konsistentes ganzjähriges Einkommen für Sie wichtig ist, priorisieren Sie Standorte, wo das Leben unabhängig von der Touristensaison weitergeht.
Auch der Immobilientyp ist wichtig: Wohnungen in Strandnähe sind bei Paaren beliebt. Villen mit Pool ziehen Familien an. Berücksichtigen Sie Ihren Zielmarkt bei der Auswahl einer Immobilie für Mieteinnahmen.
Wichtigste Erkenntnisse
- Erwarten Sie, ~50% der Bruttomieteinnahmen nach allen Kosten zu behalten
- Sommerpreise sind 3× höher als im Winter – konzentrieren Sie Vermietungen auf die Hochsaison
- Stellen Sie einen Immobilienverwalter ein, um alles aus der Ferne zu verwalten
- Holen Sie sich eine Touristenlizenz für Kurzzeitvermietungen (unter 10 Tagen)
- Überprüfen Sie, ob die Gemeinschaftsregeln Vermietungen erlauben, bevor Sie kaufen
- Budgetieren Sie €2.000–5.000 für Vermietungsausstattung und Einrichtung
- Wählen Sie Standorte mit ganzjähriger Aktivität für besseres Einkommen außerhalb der Saison
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