Leitfaden Süden
Costa Blanca Süd: Investoren-Leitfaden nach Gebieten
Investoren-Analyse der Costa Blanca Süd, Gebiet für Gebiet: Auslastung, Nettomietrenditen, Genehmigungsrisiken und realistische Wiederverkaufszeiträume von Torrevieja bis Guardamar.
Warum sich Investoren für die Costa Blanca Süd entscheiden
Viele Käufer kommen an die Costa Blanca Süd aus den falschen Gründen: billige Apartments, Sonnenbilder und Makler, die Spitzenmieten aus der Hochsaison so verkaufen, als würde der Juli zwölf Monate dauern. Tut er nicht.
Die Costa Blanca Süd reicht südlich von Alicante bis an die Grenze zu Murcia. Zu den wichtigsten Investment-Standorten zählen Torrevieja, die Orihuela Costa (u. a. Villamartín, Playa Flamenca und La Zenia), Guardamar del Segura, La Mata und Pilar de la Horadada. Einstiegspreise liegen rund 30–50 % unter der Nordküste – genau das zieht Kapital hierher.
Das Investment-Argument stimmt, aber es gilt nur unter Bedingungen: starke Sommer-Nachfrage nach Ferienvermietung, eine große Ausländer-Community mit Mietern über das Jahr, und Kurse, die noch unter den Höchstständen vor 2008 liegen. Der Haken: Saisonale Schwankungen halbieren Ihre Jahresrendite, wenn Sie die ruhigen Monate von Oktober bis April nicht einplanen.
Die Zahlen oben schwanken stark je nach Ort. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Playa Flamenca und eine in Guardamar sind beides „Costa Blanca Süd”, liefern aber sehr unterschiedliche Erträge. Die folgende Gebiet-für-Gebiet-Analyse zeigt, wo genau die Lücke liegt.
Rendite je Gebiet im Überblick
Torrevieja
Torrevieja hat im Süden den liquidesten Markt. Zwei-Zimmer-Resale-Apartments liegen bei 150.000–200.000 €. Die Auslastung erreicht im Juli und August 80–90 %, fällt von Oktober bis April aber auf 30–40 % – im Jahresmittel rund 55 %.
Die Bruttorendite liegt bei einem Kauf für 150.000 € bei 6–7 % (grob 9.000–10.500 € pro Jahr). Gemeinschaftsgebühren liegen bei 80–120 €/Monat, sodass die Nettorendite nach diesen Kosten bei 5–6 % landet.
Das größte Risiko sind Genehmigungen. Für Kurzzeitvermietung verlangt Torrevieja eine Licencia de Actividad. Nach der Verschärfung 2024 wurden rund 40 % der zuvor aktiven Airbnb-Inserate abgemeldet. Wenn Sie für Mieteinnahmen kaufen, prüfen Sie, ob die Lizenz existiert, bevor Sie unterschreiben. Ohne Genehmigung drohen Bußgelder und Abmeldung. Lesen Sie vor einer Entscheidung unseren Leitfaden zu rechtlichen Anforderungen.
Wiederverkauf: 3–4 Monate. Torrevieja dreht schnell wegen Volumen und erschwinglichen Preisen.
Neubauten zum Verkauf in Torrevieja
Orihuela Costa: Villamartín
Villamartín liegt rund um den Golfplatz und spricht eine klare Zielgruppe an: Golfer und Käufer, die auf Golfurlauber als Mieter setzen. Resale-Apartments kosten 180.000–220.000 €. Die Jahresauslastung liegt bei etwa 58 %, im Sommer 70–75 %, im Winter 40–50 %.
Die Bruttorendite beträgt 6–7 % (10.800–12.600 €/Jahr bei 180.000 € Kauf). Hier wird es heikel: Golf-Gemeinschaftsgebühren liegen wegen Platzpflege bei 120–180 €/Monat und drücken die Nettorendite auf 4,5–5,5 %. Gebühren fressen spürbar in die Rendite.
Die Genehmigungslage ist offener als in Torrevieja, wird aber strenger. Der Wiederverkauf dauert 4–8 Monate, weil die Käuferschaft schmaler ist. Nur kaufen, wenn Sie von dauerhafter Golf-Tourismus-Nachfrage überzeugt sind.
Orihuela Costa: Playa Flamenca
Playa Flamenca ist das stärkste Rendite-Setup an der Orihuela Costa. Apartments kosten im Resale 160.000–190.000 €, mit ähnlichen 58 % Jahresauslastung wie in Villamartín.
Der Unterschied sind die Gebühren: Gemeinschaftskosten nur 60–90 €/Monat. Dadurch steigt die Bruttorendite auf 6,5–7,5 % und die Nettorendite auf 5,5–6,5 % – die besten Nettozahlen in diesem Gebiet. Genehmigungen sind offener als in Villamartín, Regeln entwickeln sich aber weiter. Nutzen Sie unseren Mieteinnahmen-Rechner, um Ihre eigenen Szenarien durchzurechnen.
Wiederverkauf: 3–5 Monate. Mehr Interessenten zieht Playa Flamenca als Villamartín, weil es nicht in einem Nischenmarkt steckt.
Guardamar del Segura
Guardamar ist der günstigste Einstieg. Apartments beginnen im Resale bei 120.000–150.000 €. Niedrigere Preise bedeuten aber nicht automatisch bessere Renditen.
Die Jahresauslastung liegt bei etwa 45 %, im Sommer nur 55–65 %, im Winter 25–35 %. Bruttorendite 4,5–5,5 % (5.400–6.600 €/Jahr bei 120.000 €). Gemeinschaftsgebühren sind mit 50–70 €/Monat niedrig, die Nettorendite erreicht dennoch nur 3,5–4,5 %.
Genehmigungen sind hier am wenigsten restriktiv; Kurzzeitvermietung ist weiterhin weitgehend möglich. Das eigentliche Problem ist Liquidität: Wiederverkauf 6–12 Monate. Ein Nischenmarkt mit begrenztem Käuferinteresse. Wer schnell raus will, wartet.
Guardamar passt zu langfristigem Halten, wenn Sie die Immobilie selbst nutzen und gelegentlich vermieten. Für renditegetriebene Investoren, die verlässliche Einnahmen und eine Ausstiegsstrategie brauchen, ist es die schlechtere Wahl.
Rendite im direkten Vergleich
| Gebiet | Einstiegspreis | Nettorendite | Auslastung | Wiederverkauf | Risiko |
|---|---|---|---|---|---|
| Torrevieja | €150k–€200k | 5–6% | ~55% | 3–4 Monate | Mittel (Genehmigung) |
| Villamartín | €180k–€220k | 4,5–5,5% | ~58% | 4–8 Monate | Hoch (Gebühren + Nische) |
| Playa Flamenca | €160k–€190k | 5,5–6,5% | ~58% | 3–5 Monate | Niedrig bis mittel |
| Guardamar | €120k–€150k | 3,5–4,5% | ~45% | 6–12 Monate | Hoch (Liquidität) |
Playa Flamenca liegt bei der Nettorendite vorn und trägt ein moderates Risiko. Torrevieja bietet mehr Liquidität, die Genehmigungslage verlangt aber sorgfältige rechtliche Prüfung. Hohe Gemeinschaftsgebühren in Villamartín drücken die Rendite trotz solider Auslastung. Niedrige Preise in Guardamar verlocken, die lange Wiederverkaufsdauer wird aber zur Falle, wenn Sie Ihr Kapital zurückbrauchen.
Ein Punkt gilt für alle vier Gebiete: Es sind saisonale Märkte. Bauen Sie Ihr Finanzmodell nicht auf Hochsaison-Zahlen. Wenn die Rechnung nur bei 80 % Auslastung aufgeht, taugt sie nicht. Rechnen Sie mit 50 % und prüfen Sie, ob die Rendite noch stimmig ist. Berücksichtigen Sie Verwaltungskosten, wenn Sie nicht vor Ort sind (typisch 15–20 % der Mieteinnahmen), die jährliche IBI-Grundsteuer (300–600 € für ein Zwei-Zimmer-Apartment) und Kaufnebenkosten von etwa 12–14 % auf den Kaufpreis.
Für Nichtansässige kommt auf Mieteinnahmen zudem 24 % Einkommensteuer (19 % für EU-Ansässige). Das schmälert die Nettorendite weiter und geht beim Vergleich von Brutto-Renditen leicht unter. Rechnen Sie alles vollständig durch, bevor Sie Kapital binden.
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