Immobilie mit Mietern
Immobilie mit bestehenden Mietern in Spanien kaufen
Was passiert, wenn Sie eine spanische Immobilie mit bestehenden Mietern kaufen? Mieterrechte, Ausstiegskosten und Costa-Blanca-Risiken vor der Unterschrift.
Das Mieter-Dilemma an der Costa Blanca
Sie haben die passende Immobilie an der Costa Blanca gefunden. Der Preis passt. Die Lage auch. Dann erwähnt der Makler einen Mieter mit Vertrag bis 2027. Die Frage ist nicht, ob die Immobilie gut ist. Sondern ob der Mieter es ist.
Vermietete Objekte tauchen in spanischen Inseraten regelmäßig auf, oft unauffällig. Der Verkäufer will raus, der Mieter hat das Recht zu bleiben, und Sie sollen Gebäude und Vertrag übernehmen.
Mit sitzendem Mieter zu kaufen ist nicht ungewöhnlich. Für Investoren kann es Mieteinnahmen ab dem Tag der Eigentumsübertragung bedeuten. Für Eigennutzer, die einziehen wollen, Jahre Wartezeit oder teure Verhandlungen. Entscheidend ist fast nie die Immobilie selbst. Sondern der dazugehörige Vertrag.
Was Sie vom Verkäufer übernehmen
Spanische Wohnmietverhältnisse fallen unter das Mietrecht (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Die Reform von 2019 schützt Langzeitmieter stark. Ein Wohnmietvertrag verlängert sich automatisch auf 5 Jahre bei privatem Vermieter oder 7 Jahre bei Unternehmen. Danach verlängert er sich um weitere 3 Jahre, sofern keine Partei kündigt.
Beim Verkauf geht der bestehende Vertrag auf den neuen Eigentümer über, wenn er im Grundbuch eingetragen war oder der Käufer vom Mietverhältnis wusste. In der Praxis fast immer. Sie treten in die Schuhe des Verkäufers. Der Mieter behält dieselbe Miete, dasselbe Enddatum und denselben Schutz.
Einen Mieter ohne Vertragsbruch zu entfernen dauert. Selbst mit sauberer Rechtsgrundlage (z. B. Eigenbedarf nach den ersten 5 Jahren mit korrekter Frist) arbeiten die Gerichte in ihrem Tempo. Bei Widerstand dauert eine vollständige Räumung (desahucio) typischerweise 12-24 Monate und kostet EUR 5.000-EUR 15.000+ an Anwalts-, Gerichts- und Mietausfallkosten. Ein günstiges Urteil ist nicht garantiert.
Costa-Blanca-Risiken, die Sie einpreisen sollten
Die allgemeinen LAU-Regeln gelten überall, aber Costa Blanca und Costa Cálida bringen spezifische Risiken durch den Tourismusmarkt und den Altersbestand des Wohnungsbestands.
Ältere Verträge liegen oft deutlich unter der Marktmiete. Ein Mieter aus 2014 zahlt vielleicht EUR 450 für eine Wohnung, die heute EUR 900-EUR 1.100 einbringen würde. Die Miete lässt sich nicht einfach neu setzen. Sie warten auf Vertragsende, und Indexklauseln sind durch jüngste Reformen begrenzt.
Das zweite Problem ist illegaler touristischer Gebrauch. Ein Langzeitmieter, der ohne Vivienda de Uso Turístico (VT)-Lizenz auf Airbnb untervermietet, hinterlässt ein Problem, das Sie übernehmen. Die Valencianische Gemeinschaft bestraft unlizenzierte Vermietung ab EUR 60.000, und die Strafe trifft meist Immobilie und Eigentümer, nicht nur den Betreiber. Prüfen Sie vor dem Abschluss.
Unter Marktmiete
Verträge vor 2015 können 30-50 % unter aktueller Marktmiete liegen, mit begrenzten jährlichen Erhöhungen.
Illegale Untervermietung
Airbnb ohne VT-Lizenz kann Strafen auslösen, die dem Eigentümer folgen.
Gemeinschaftsbeschränkungen
Viele neuere Urbanisationen verbieten Kurzzeitvermietung in den Statuten. Lesen Sie sie vor der Unterschrift.
Touristisch vs. langfristig
Ein Kurzzeitvertrag als Dauerwohnung fällt unabhängig von der Bezeichnung unter LAU-Schutz.
Realistische Ausstiegsstrategien
Entscheiden Sie vor dem Abschluss, welchen Ausstieg Sie akzeptieren würden. Die Optionen unterscheiden sich stark in Kosten und Sicherheit, und die richtige Antwort hängt davon ab, ob Sie die Einnahmen oder die Schlüssel wollen.
| Strategie | Zeitraum | Kosten | Hinweise |
|---|---|---|---|
| Vertrag abwarten | 1-5 Jahre | EUR 0 (verlorene Zeit) | Sauberste Option, wenn die Laufzeit bald endet. |
| Abfindung verhandeln | 1-6 Monate | EUR 3.000-10.000+ | Mieter zum Auszug bezahlen. Vereinbarung ordentlich dokumentieren. |
| Mieteinnahmen akzeptieren | Laufend | EUR 0 | Für Investoren sinnvoll, wenn Miete und Mieterprofil stimmen. |
| Gerichtliche Räumung | 12-24 Monate | EUR 5.000-15.000+ | Langsam, teuer, Ergebnis nicht garantiert. |
| Mit Mieter weiterverkaufen | Monate | 15-30 % Abschlag | Schnellerer Ausstieg, aber Sie tragen den Preisabschlag. |
Ein Abschlag von 15-30 % auf den vereinbarten Preis ist die übliche Anpassung, wenn ein sitzender Mieter mitverkauft wird. Wenn der Verkäufer beim Preis nicht nachgibt, muss das Geschäft zum vollen Preis mit Mieter Sinn ergeben. Tut es das nicht, steigen Sie aus.
Bevor Sie etwas unterschreiben
Der an die Immobilie geknüpfte Vertrag ist jetzt das wichtigste Dokument der Transaktion. Lesen Sie ihn vor dem Angebot, nicht erst vor dem Abschluss. Fordern Sie die vollständige unterschriebene Kopie plus 12 Monate Kontoauszüge mit erhaltenen Mieten an.
Vollständigen Vertrag besorgen
Start- und Enddatum, Monatsmiete, Kaution, Verlängerungsklauseln, Kündigungsfristen. Keine mündlichen Absprachen, keine fehlenden Seiten.
Zahlungshistorie prüfen
12 Monate Kontoauszüge. Verspätete Zahlungen, Rückstände oder nur Barzahlung sind Warnsignale.
Mietkategorie klären
Langfristiger LAU-Vertrag, registrierte Kurzzeitvermietung oder unlizenzierte touristische Nutzung. Jede Variante hat sehr unterschiedliche Folgen für Sie als neuen Eigentümer.
Gemeinschaft und Steuern prüfen
Keine offenen Gemeinschaftsgebühren, IBI oder Versorgungsschulden zum Verkaufszeitpunkt.
Unabhängigen Anwalt einschalten
Ihr unabhängiger Anwalt muss Vertragsrechtmäßigkeit, Kaution bei der regionalen Behörde und laufende Mieterstreitigkeiten prüfen.
Ein Kauf mit sitzendem Mieter kann eine starke Investition oder ein langsamer Rechtsstreit sein. Die Immobilie ist der einfache Teil. Der Vertrag entscheidet, welches es wird. Für den vollständigen rechtlichen Due-Diligence-Rahmen lesen Sie die Käufer-Checkliste, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
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Lassen Sie die Rechtslage prüfen, bevor Sie sich binden
Ein eingetragener spanischer Anwalt kann Mieterrechte bestätigen, versteckte Streitigkeiten prüfen und das Risiko vor der Unterschrift bewerten.
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