Schutz der Anzahlung
Können Sie Ihre Anzahlung beim Immobilienkauf in Spanien verlieren?
Erfahren Sie, wann Sie rechtlich gebunden sind, was Sie vor der Unterzeichnung des Arras-Vertrags prüfen sollten und wie Sie als Erstkäufer in Spanien Ihre Anzahlung schützen.
Wie Anzahlungen in Spanien funktionieren
Der Kauf einer Immobilie im Ausland ist schon nervenaufreibend genug, auch ohne die Sorge, Zehntausende Euro zu verlieren. Wenn Sie zum ersten Mal Spanien in Betracht ziehen, beschäftigt Sie wahrscheinlich die Frage nach der Anzahlung: Was passiert, wenn nach der Übergabe von 10 % des Kaufpreises etwas schiefgeht?
Hier die klare Antwort: Ja, Sie können Ihre Anzahlung verlieren. Aber nur unter bestimmten, vermeidbaren Umständen. Das spanische Immobilienrecht regelt eindeutig, wann Sie sich verpflichtet haben und wann Sie noch frei zurücktreten können. Befolgen Sie die richtigen Schritte in der richtigen Reihenfolge, und Sie werden nicht der Käufer sein, der auf der Strecke bleibt.
Vor dem Abschluss gibt es zwei separate Zahlungen. Die erste ist eine Reservierungs- oder Buchungsgebühr, in der Regel 1–3 % des Kaufpreises. Damit wird die Immobilie für 7–14 Tage vom Markt genommen, während Sie Ihren Anwalt beauftragen und mit der Sorgfaltsprüfung beginnen. Wenn Sie in diesem Stadium zurücktreten, verlieren Sie die Reservierungsgebühr, es gibt jedoch keine weiteren rechtlichen Konsequenzen.
Dann folgt der Arras-Vertrag. Sie zahlen eine Anzahlung von etwa 10 % und unterzeichnen eine rechtlich bindende Vereinbarung. Wenn Sie nach der Unterzeichnung ohne rechtliche Begründung zurücktreten, verlieren Sie die gesamten 10 %. Wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er Ihnen das Doppelte der Anzahlung zurückerstatten. Die meisten Käufer, die hier Geld verlieren, hatten nicht verstanden, dass der Arras-Vertrag die Grenze war, die sie nicht mehr überschreiten konnten.
Wann Sie rechtlich gebunden sind
Reservierungsgebühr (Tage 1–14)
Sie zahlen 1–3 %, um die Immobilie vom Markt zu nehmen. Dies ist nicht rechtlich bindend. Sie können zurücktreten und verlieren nur die Gebühr. Nutzen Sie dieses Zeitfenster, um einen unabhängigen Anwalt zu beauftragen, die Nota Simple anzufordern und Ihre gesamte Sorgfaltsprüfung zu beginnen.
Arras-Vertrag (Tage 14–30)
Sie zahlen 10 % und unterzeichnen den Arras-Vertrag. Dies ist der Punkt ohne Wiederkehr. Alle Prüfungen müssen vor dieser Unterschrift abgeschlossen sein: Eigentumsrecherche, Schuldenprüfung, schriftliche Hypothekenzusage und Bestätigung der Baugenehmigung.
Notarielle Urkunde / Escritura (Tage 30–90)
Sie unterzeichnen die Urkunde beim Notar und zahlen den Restbetrag. Sie sind nun der rechtmäßige Eigentümer. Ein Rücktritt ist in dieser Phase praktisch unmöglich und hat schwerwiegende finanzielle und rechtliche Konsequenzen.
Die gesamte Sorgfaltsprüfung findet zwischen der Reservierungsgebühr und der Unterzeichnung des Arras-Vertrags statt. Dieses Zeitfenster von 7–14 Tagen ist die Phase, in der Ihr Anwalt die Hauptarbeit leistet: die Nota Simple anfordern, Schulden prüfen, Baugenehmigungen überprüfen und Ihre Hypothek schriftlich bestätigen lassen.
Wenn Ihr Anwalt seine Prüfungen bis zum Arras-Termin nicht abgeschlossen hat, unterschreiben Sie nicht. Verschieben Sie den Termin. Ein vernünftiger Verkäufer wird das verstehen. Ein Verkäufer, der Sie drängt, vor Abschluss der Prüfungen zu unterschreiben, ist selbst ein Warnsignal. Ihr Anwalt sollte Ihnen sagen, wann es sicher ist fortzufahren und wann nicht.
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Nicht sicher, was Sie vor der Unterzeichnung prüfen sollten? Sprechen Sie kostenlos mit einem unabhängigen spanischen Immobilienanwalt. Fragen Sie nach der Nota Simple, dem Arras-Vertrag, Schulden, Genehmigungen — alles, was Sie beschäftigt.
Kostenlose Beratung buchenFehler, die Anzahlungen kosten
Keine Eigentumsrecherche
Ein Käufer unterzeichnete den Arras-Vertrag, ohne die Eigentumsunterlagen zu prüfen. Auf der Immobilie lastete eine nicht offengelegte Hypothek von 50.000 €. Der Käufer trat zurück und verlor die Anzahlung. Lassen Sie immer zuerst die Nota Simple prüfen.
Übertragene unbezahlte Schulden
Ein Käufer vertraute den Zusicherungen des Verkäufers. Nach dem Abschluss wurden 15.000 € an unbezahlten Gemeinschaftsgebühren auf den neuen Eigentümer übertragen. Eine unabhängige Prüfung hätte dies sofort aufgedeckt.
Keine schriftliche Hypothekenzusage
Die Bank genehmigte die Hypothek mündlich. Nach der Unterzeichnung des Arras-Vertrags zog sie das Angebot zurück. Ohne schriftliche Bestätigung vor der Unterschrift verlor der Käufer die Anzahlung ohne Rechtsmittel.
Keine Prüfung der Baugenehmigung
Eine Immobilie existierte seit 20 Jahren, daher ging der Käufer davon aus, dass sie legal war. Sie wurde ohne Genehmigung gebaut. Als die Gemeinde einen Vollstreckungsbescheid zustellte, trat der Käufer zurück und verlor die Anzahlung.
Jede dieser Situationen hat dieselbe Ursache: Der Käufer hatte sich verpflichtet, bevor sein Anwalt die Prüfungen abgeschlossen hatte. Ein unabhängiger spanischer Immobilienanwalt sollte all dies erledigen, bevor Sie unterschreiben. Seine Aufgabe ist es, das Eigentum über die Nota Simple zu überprüfen, sicherzustellen, dass keine offenen Schulden oder Belastungen bestehen, Baugenehmigungen zu prüfen und jede Klausel im Arras-Vertrag zu überprüfen.
Etwas, das viele britische und nordeuropäische Käufer überrascht: Spanien hat keine gesetzliche Widerrufsfrist für Immobilienkäufe. Sobald Sie den Arras-Vertrag unterzeichnet haben, gibt es kein 14-tägiges Zeitfenster, um es sich anders zu überlegen. Die einzige Ausnahme besteht, wenn eine Rücktrittsklausel (cláusula de desistimiento) ausdrücklich verhandelt und vor der Unterzeichnung in den Vertrag aufgenommen wurde. Die meisten Standard-Arras-Verträge enthalten eine solche Klausel nicht.
Der Arras-Vertrag ist Ihr letzter Kontrollpunkt. Bevor Sie unterschreiben, stellen Sie sicher, dass Ihr Anwalt alles schriftlich bestätigt hat und Sie eine schriftliche Hypothekenzusage Ihrer Bank haben. Lesen Sie unseren Leitfaden für Erstkäufer für den vollständigen Kaufprozess oder unseren Leitfaden zu den rechtlichen Anforderungen für weitere Details darüber, was Ihr Anwalt prüfen sollte.
