Prüfungen durch den Immobilienanwalt
Was prüft ein Immobilienanwalt in Spanien wirklich?
In Spanien bleiben unbezahlte Schulden an der Immobilie haften, nicht am Verkäufer. Hier erfahren Sie, was ein Anwalt vor dem Kauf prüft und warum das Auslassen dieses Schritts Tausende kostet.
Was Ihr Anwalt prüft
Ein Immobilienanwalt führt eine systematische Prüfung über fünf Register durch. Jedes einzelne kann Schulden, Einschränkungen oder rechtliche Probleme offenlegen, die nach dem Abschluss auf Sie übergehen würden.
Grundbuch
Das Registro de la Propiedad zeigt Hypotheken, Pfändungen und rechtliche Ansprüche, die gegen den Grundbucheintrag der Immobilie eingetragen sind.
Katasterregister
Das Catastro bestätigt den IBI-Steuerstatus und die Klassifizierung der Immobilie. Es zeigt Abweichungen zwischen dem eingetragenen Titel und der tatsächlichen Nutzung auf.
Gemeinde
Das Ayuntamiento erfasst unbezahlte kommunale Steuern, Bauverstöße, illegale Anbauten und die Bewohnbarkeitsbescheinigung.
Eigentümergemeinschaft
Die Comunidad de Propietarios bestätigt unbezahlte Gemeinschaftsgebühren, Rücklagenverpflichtungen und etwaige Einschränkungen der Immobilie.
Ihr Anwalt kontaktiert außerdem die Versorgungsunternehmen direkt, um zu überprüfen, ob die Anschlüsse für Wasser, Strom und Gas legal sind und keine offenen Rechnungen bestehen.
Eine vollständige Prüfung aller Register dauert 5–10 Werktage. Alle Prüfungen müssen abgeschlossen sein, bevor Sie den Arras-Vertrag unterzeichnen. Beim Arras hinterlegen Sie 5–10 % des Kaufpreises und verpflichten sich rechtlich verbindlich zum Kauf. Alles, was danach gefunden wird, ist Ihr Problem. Eine schrittweise Anleitung zu jeder Phase finden Sie in unserem Leitfaden zum Kaufprozess.
| Phase | Was passiert | Status des Anwalts | Rücktritt möglich? |
|---|---|---|---|
| Vor der Reservierung | Interesse bekunden | Grundlegende Eigentumsprüfung | Ja, kostenlos |
| Reservierung (500–2.000 €) | Immobilie wird für Sie reserviert | Vollständige Registerprüfung beginnt | Ja, Anzahlung verfällt |
| Arras-Vertrag (5–10 %) | Rechtlich bindende Verpflichtung | Alle Prüfungen müssen abgeschlossen sein | Anzahlung und Schadensersatz verfallen |
| Abschluss beim Notar | Vollständige Zahlung, Urkunde unterzeichnet | Nur abschließende Bestätigung | Nein, zu spät |
Was ohne Anwalt passiert
Tag 1: Sie unterzeichnen den Arras
Sie unterzeichnen den Arras-Vertrag ohne unabhängige Rechtsberatung. 5 % des Kaufpreises werden beim Verkäufer hinterlegt.
Tag 14: Abschluss beim Notar
Sie unterzeichnen beim Notar. Der vollständige Kaufpreis wird überwiesen. Sie erhalten die Schlüssel und denken, das Schwierigste sei überstanden.
Tag 21: Der erste Brief trifft ein
Die Eigentümergemeinschaft fordert 8.500 Euro an unbezahlten Gebühren des Vorbesitzers. Als eingetragener Eigentümer haften jetzt Sie.
Tag 35: Zweite Benachrichtigung
Die Gemeinde schickt eine Rechnung über 4.200 Euro an IBI-Rückständen. Zahlungsfrist: 30 Tage, sonst wird die Immobilie gepfändet.
Ein Anwalt hätte beide Schulden in der ersten Woche der Registerprüfungen gefunden. Sie hätten den Preis verhandeln, vom Verkäufer die Begleichung verlangen oder komplett vom Kauf zurücktreten können. Nach dem Arras ist es zu spät.
Ein Immobilienanwalt in Spanien berechnet in der Regel 1–1,5 % des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 250.000 Euro sind das 2.500–3.750 Euro. Vergleichen Sie das mit 12.700 Euro an übernommenen Schulden, die niemand geprüft hat.
Wenn Sie verstehen möchten, welche Risiken für eine bestimmte Immobilie gelten, bevor Sie sich finanziell binden, können Sie mit einer kostenlosen Anwaltsberatung beginnen.
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