Die Falle der illegalen Immobilie
Wie Käufer in Spanien in die Falle illegaler Immobilien geraten
Viele Ferienhauskäufer in Spanien besitzen unwissentlich illegale Immobilien. Erkennen Sie die Warnsignale und stellen Sie Ihrem Anwalt die richtigen Fragen.
Was als illegale Immobilie gilt
Eine illegale Immobilie in Spanien ist eine, die nicht zu ihren Unterlagen passt. Das Bauwerk steht in der Realität, taucht aber nicht in den Registern auf, oder die Register beschreiben etwas anderes als das, was tatsächlich vorhanden ist. Die Gemeinde hat den Bau nie genehmigt, das Grundbuch weist eine falsche Größe aus, oder der Pool wurde ohne Genehmigung angelegt.
Nicht jedes Problem wiegt gleich schwer. Eine komplett illegale Villa auf ländlichem Boden ohne Genehmigungen droht abgerissen zu werden und ist kaum verkäuflich. Eine nur teilweise nicht konforme Immobilie, etwa ein eingetragenes Haus mit einer nicht angemeldeten Terrassenerweiterung, lässt sich meist für ein paar tausend Euro in Ordnung bringen. Das Problem: Käufer wissen selten, welcher Fall vor ihnen liegt. Makler bezeichnen beides gern als hier normal und schnell geregelt. Das eine beendet den Traum vom Ferienhaus. Das andere kostet 2.000€ extra im Budget.
Fehlende Genehmigungen
Der ursprüngliche Bau oder ein späterer Anbau wurde nie von der Gemeinde genehmigt.
Nicht eingetragene Extras
Pools, Pergolen, Terrassen oder Gästehäuser, die im Catastro nicht erscheinen.
Bauten auf ländlichem Boden
Häuser auf Agrar- oder Schutzflächen, auf denen Wohnnutzung nicht erlaubt ist.
Keine Bewohnbarkeitsbescheinigung
Die Cédula de Habitabilidad fehlt; damit sind Versorger und Mieteinnahmen blockiert.
Wie Käufer in die Falle tappen
Rentner und Ferienhauskäufer landen fast immer in denselben Situationen. Zeitdruck durch den Makler. Ein „hilfsbereiter” Anwalt, den der Bauträger empfiehlt. Ein Fernkauf, eingequetscht in einen einzigen kurzen Besichtigungstermin. Wenn die Probleme auftauchen, hat der Käufer die Schlüssel längst in der Hand.
Die häufigste Falle ist das Vertrauen in den Anwalt des Bauträgers. Sein Honorar hängt an genau dem Geschäft, das der Bauträger abschließen will. Er hat keinen Grund, den Pool ohne Genehmigung oder die fehlende Bewohnbarkeitsbescheinigung anzusprechen, und viele tun es auch nicht. Die zweite Falle sind ältere Objekte. Käufer gehen davon aus, dass ein Haus aus den 1980er-Jahren längst legal sein muss. Ist es nicht. Dass sich bisher niemand beschwert hat, heißt nicht, dass die Gemeinde es genehmigt hat. Sobald Sie als Eigentümer eingetragen sind, erben Sie das Problem.
Ein typischer Fall: Ein norwegisches Ehepaar kauft eine Villa in der Nähe von Orihuela Costa, Pool und Pergola sind schon da. Drei Monate später schickt die Gemeinde einen Bußgeldbescheid über 7.000€. Der Pool war 2009 ohne Genehmigung angelegt worden. Der Verkäufer hatte das Haus zwölf Jahre besessen und nie hatte sich jemand gemeldet. Den Käufern gehört nun beides, Villa und Bußgeld, und beim späteren Verkauf müssen sie den Verstoß jedem Interessenten offenlegen.
Die meisten dieser Fallen sind vermeidbar. Sie funktionieren nur, weil der Käufer niemanden beauftragt, dessen einzige Aufgabe es ist, ihn zu schützen. Eine umfassende Liste der Stolpersteine vor der Unterschrift finden Sie in unserem Leitfaden zu typischen Fehlern beim Kauf in Spanien.
Ihre Prüfliste vor dem Kauf
Die gute Nachricht: Die meisten Probleme rund um illegale Immobilien lassen sich vor der Unterschrift entdecken. Die Prüfungen sind Routine, die Unterlagen sind öffentlich, und ein kompetenter Anwalt macht sie alle als Standardprogramm. Die schlechte Nachricht: Viele Käufer überspringen sie oder beauftragen jemanden, der sie überspringt, weil jeder Schritt Zeit kostet und der Makler auf einen schnellen Abschluss drängt.
Nota Simple aus dem Grundbuch
Bestätigt Eigentum, Hypotheken und die eingetragene Beschreibung der Immobilie. Kosten: unter 10€. Holen Sie sie ein, bevor Sie ein Angebot machen.
Catastro-Abgleich
Vergleichen Sie den amtlichen Catastro-Plan mit dem, was Sie vor Ort sehen. Zusätzliche Räume, Anbauten, Pools oder Pergolen, die nicht im Plan stehen, sind nicht eingetragene Bauten.
Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad)
Bestätigt, dass die Immobilie rechtlich bewohnbar ist. Ohne sie können Sie Versorger nicht auf Ihren Namen anmelden und keine touristische Vermietungslizenz beantragen.
Abfrage von Verstößen bei der Gemeinde
Ihr Anwalt fragt das Ayuntamiento direkt: Gibt es offene Verstöße, Bußgelder oder Abrissanordnungen für diese Adresse? Antwort schriftlich, nicht am Telefon.
Prüfung der Baugenehmigung
Für alles, was in den letzten 30 Jahren gebaut oder erweitert wurde, muss die ursprüngliche Genehmigung bei der Gemeinde liegen. Fehlende Genehmigungen sind der mit Abstand häufigste Mangel.
Anmeldung der Versorger
Wasser, Strom und Gas müssen auf die Immobilie selbst angemeldet sein, nicht auf den Zähler eines Nachbarn oder einen Vorbesitzer, der den Vertrag nie aktualisiert hat.
Ortsbegehung mit den Unterlagen
Gehen Sie mit Catastro-Plan und Nota Simple durch das Haus. Alles, was Sie sehen, aber nicht auf dem Papier steht, ist eine Frage an den Anwalt, bevor Sie unterschreiben.
Fragen, die Ihr Anwalt beantworten muss
Ihr Anwalt ist die einzige Person in der Transaktion, deren Aufgabe es ist, Sie zu schützen. Beauftragen Sie einen, der keine Beziehung zum Verkäufer, Makler oder Bauträger hat. Eine vollständige Prüfung einer Küstenimmobilie kostet üblicherweise 800 bis 1.500€. Wenn Ihnen 300€ angeboten werden, bekommen Sie einen Unterschriftendienst, keine Prüfung.
Diesen Anwalt beauftragen
Diesen Anwalt meiden
Die meisten Papierprobleme lassen sich beheben. Nicht eingetragene Anbauten kosten meist 2.000 bis 5.000€ Legalisierung, sobald ein Architekt einen Bericht erstellt und die Gemeinde ihn genehmigt. Eine fehlende Bewohnbarkeitsbescheinigung ist in der Regel ein Verwaltungsakt, sofern der Bau heutigen Standards entspricht. Ältere Fincas auf rustikalem Boden lassen sich manchmal über regionale Amnestien regularisieren, aber der Prozess dauert 12 bis 24 Monate und die Kosten schwanken je nach Gemeinde.
Was sich nicht beheben lässt: ein Bauwerk auf geschütztem Küsten- oder Naturgebiet, eine Immobilie mit laufender Abrissanordnung oder ein Bau, der die aktuelle Bauleitplanung über die regionale Toleranz hinaus verletzt. In solchen Fällen gehen Sie weg, auch wenn der Preis fällt. Den vollständigen Ablauf und die Dokumentenliste finden Sie in unserem Leitfaden zur rechtlichen Prüfung.
Vor der Unterschrift
Holen Sie sich den vollständigen Rechtsleitfaden
Schrittweise Prüfung mit Nota Simple, Catastro, Bewohnbarkeitsbescheinigung und den Antworten, die Ihr Anwalt schriftlich liefern sollte.
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