Immobilienbetrug vermeiden
Immobilienbetrug in Spanien vermeiden
Warum überstürzte rechtliche Prüfungen gefährlicher sind als jeder Betrüger und was Ihr Anwalt in Spanien vor der Unterschrift kontrollieren muss.
Die eigentliche Gefahr ist die Eile, nicht der Betrüger
Die meisten europäischen Käufer, die in Spanien Lehrgeld zahlen, sind nicht auf einen Profibetrüger hereingefallen. Sie haben unterschrieben, bevor ihr Anwalt mit der Prüfung fertig war.
Eine Immobilie in Spanien zu kaufen ist sicher, wenn man den juristischen Prozess vollständig durchlaufen lässt. Das Problem: Erstkäufer aus Großbritannien, Skandinavien, den Niederlanden, Belgien und Deutschland haben selten vier bis sechs Wochen Geduld. Sie sind auf einer Besichtigungsreise, der Makler ist nett, die Wohnung sieht aus wie der Traum, von dem sie seit Jahren reden, und jemand erwähnt, dass es einen weiteren Interessenten gibt.
Drei Dinge bringen Käufer dazu, zu früh zu unterschreiben:
- Entfernung und Logistik. Sie sind auf einer Fünftagesreise. Der Rückflug geht am Sonntag. Sie wollen es vor der Abreise abschließen.
- Zeitzonen-Druck. Der Makler ruft um 21 Uhr an und will bis zum Morgen spanischer Zeit eine Entscheidung, wenn das Büro Ihres Anwalts längst geschlossen ist.
- Verlustangst. „Morgen kommt schon der nächste Interessent” wirkt beim ersten Mal bei fast jedem.
Sobald Sie einen Reservierungsvertrag (contrato de reserva) oder einen privaten Kaufvertrag (contrato de arras) unterschreiben, sind Sie rechtlich gebunden. Ein Rückzug kostet in der Regel die gesamte Anzahlung plus die im Vertrag vereinbarten Zusatzbeträge. In genau diesem Moment lernen die meisten Käufer, dass das spanische Immobilienrecht Ungeduld nicht verzeiht.
In diesem Artikel geht es darum, was Ihr Anwalt prüfen muss, wann Sie auf die Bremse treten sollten und wie zwei reale Verläufe aussehen. Das große Ganze finden Sie in unserem Kaufprozess Schritt für Schritt.
Was Ihr Anwalt vor der Unterschrift prüfen muss
Ein unabhängiger spanischer Anwalt (einer, den Sie selbst gefunden haben, nicht ein vom Makler oder Bauträger vermittelter) braucht rund vier bis sechs Wochen, um diese Arbeit sauber zu erledigen. Jeder Punkt der folgenden Liste hat schon konkrete Probleme bei echten Käufen aufgedeckt. Keiner davon ist optional und keiner lässt sich nach der Unterschrift nachholen.
| Zeitpunkt | Dokument oder Prüfung | Warum es wichtig ist |
|---|---|---|
| Woche 1-2 | Nota Simple (Grundbuchauszug) | Bestätigt, dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist, und zeigt Hypotheken, Schulden oder Lasten auf der Immobilie. |
| Woche 1-2 | Licencia de Obra (Baugenehmigung) | Belegt, dass die Immobilie legal errichtet wurde. Ohne diese Genehmigung kann das Haus als illegal eingestuft werden. |
| Woche 2 | Cedula de Habitabilidad | Bewohnbarkeitsbescheinigung, die bestätigt, dass die Immobilie rechtlich zum Wohnen geeignet ist. |
| Woche 2-3 | Cargas-Prüfung | Deckt versteckte Pfandrechte, offene Gemeinschaftskosten oder Pfändungen auf, die mit dem Eigentum auf Sie übergehen würden. |
| Woche 2-3 | Bauplanungskonformität | Prüft nicht genehmigte Anbauten oder Umbauten, die später auf Ihre Kosten rückgebaut oder legalisiert werden müssten. |
| Woche 3 | Certificado de Eficiencia Energetica | Energieausweis, der für den Abschluss des Kaufs gesetzlich vorgeschrieben ist. |
| Woche 3-4 | Vertragsprüfung | Erkennt einseitige Klauseln, schwammige Übergabetermine und fehlende Schutzregelungen im Arras-Vertrag. |
| Woche 4 | Treuhandkonto oder Bankgarantie für die Anzahlung | Schützt Ihr Geld, falls der Kauf platzt oder der Bauträger insolvent wird. |
Zusammengerechnet: vier bis sechs Wochen echte Arbeit. Wer Ihnen erzählt, ein sauberer Kauf lasse sich in sieben bis zehn Tagen abwickeln, hat diese Liste entweder noch nie abgearbeitet oder hofft, dass Sie nicht nachfragen. Mehr zur rechtlichen Seite finden Sie in unserem Leitfaden zu den rechtlichen Anforderungen beim Immobilienkauf in Spanien und dazu, wie Sie eine Anwaltsberatung früh im Prozess sinnvoll nutzen.
Sechs Warnsignale, die Sie als Stoppschild behandeln sollten
Sie müssen nicht jeden möglichen Betrug auswendig kennen. Sie müssen die Situationen erkennen, die immer wieder in schlechten Deals auftauchen. Schon eines dieser Signale ist Grund genug, zu bremsen. Zwei zusammen sind Grund genug, zu gehen.
Druck, diese Woche zu unterschreiben
Ein echter Immobilienkauf in Spanien braucht vier bis sechs Wochen Due Diligence. Wer das verkürzt, hat entweder keine Erfahrung oder verbirgt etwas.
Fehlende Nota Simple
Wenn der Verkäufer den Grundbuchauszug verzögert oder sagt, er „komme bald”, hat die Immobilie Probleme, von denen Sie noch nichts wissen.
Anwalt mit Nähe zum Verkäufer
Ein Anwalt, der vom Makler, Bauträger oder Verkäufer vermittelt wird, ist nicht unabhängig. Sein Anreiz ist der Abschluss, nicht Ihr Schutz.
Bestehen auf Bargeld
Verkäufer, die große Bargeldzahlungen verlangen oder ein Treuhandkonto ablehnen, signalisieren, dass mit dem Eigentum oder dem Preis etwas nicht stimmt.
Bewohnbarkeitsbescheinigung „kommt später”
Fehlt die Cedula de Habitabilidad und man sagt Ihnen, sie werde nach dem Abschluss geregelt, ist die Immobilie womöglich rechtlich nicht bewohnbar.
Garantierte Mietrenditen von 8 % oder mehr
Seriöse Mietrenditen an der Costa Blanca liegen netto bei 4 bis 6 %. Höhere schriftlich zugesagte Werte beruhen meist auf Touristenlizenzen, die es gar nicht gibt.
Noch ein Muster, das einen Namen verdient: Wird der Makler defensiv, sobald Ihr Anwalt Fragen stellt, sind das genau die richtigen Fragen. Ein sauberer Deal verträgt Prüfung. Mehr Situationen, in die Käufer regelmäßig hineinlaufen, finden Sie in unserer Übersicht zu den häufigsten Fehlern von Erstkäufern in Spanien.
Zwei Käufer, zwei Ausgänge
Es handelt sich um zusammengefasste Fälle auf Basis von Mustern, die wir häufig sehen. Gleicher Ausgangspunkt, gleiche Maklertaktik, unterschiedliche Reaktionen, sehr unterschiedliche Ausgänge.
Der Eilige
Der geduldige Käufer
Der Eilige wurde nicht von einem kriminellen Meisterhirn betrogen. Er traf auf einen aggressiven Makler und einen nachlässigen Verkäufer und ließ seinen Anwalt die Arbeit nicht zu Ende bringen. Der geduldige Käufer sah dieselbe Art von Objekt und stieg aus, weil die Dokumente eine klare Geschichte erzählten. Diese Dokumente gibt es für beide. Nur einer hat sie rechtzeitig gelesen.
Kaufen in Spanien
Beginnen Sie mit der rechtlichen Checkliste, nicht mit der Besichtigung
Bevor Sie den Flug buchen, lesen Sie nach, was Ihr Anwalt für Sie erledigen muss. Es ist die günstigste Versicherung im gesamten Kaufprozess.
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