Verkaufsrisiken
Versteckte Rechtsprobleme stoppen Immobilienverkäufe in Spanien
Beauftragen Sie einen Anwalt, bevor Sie Immobilien in Spanien besichtigen. Diese fünf Prüfungen finden Schulden, Lizenzprobleme und Eigentumsrisiken, bevor sie teuer werden.
Beauftragen Sie den Anwalt vor der Immobiliensuche
Ein Käufer in Barcelona sagte zu, EUR 350,000 für eine Wohnung zu zahlen, als eine späte rechtliche Prüfung EUR 45,000 an unbezahlten Gemeinschaftsgebühren aufdeckte, die mit der Immobilie verbunden waren. Der Verkauf geriet ins Stocken und wochenlange Mühe war umsonst.
Deshalb beauftragen vorsichtige Käufer in Spanien zuerst einen Anwalt und beginnen erst danach mit Besichtigungen. Viele Rechtsprobleme bleiben verborgen, bis Sie eine Immobilie ausgewählt und die Abwicklung geplant haben.
Der Notar schützt Sie nicht so, wie viele ausländische Käufer erwarten. Ein spanischer Notar prüft die Identität, die Formalien der Urkunde und die Zahlungsweise. Er führt keine vollständige Due Diligence in Ihrem Auftrag durch. Ihr unabhängiger Anwalt prüft Eigentumshistorie, Schulden, Lizenzen, baurechtliche Unterlagen und ob die Immobilie auf dem Papier mit der übereinstimmt, die Ihnen gezeigt wird. Wenn Sie den weiteren rechtlichen Rahmen verstehen möchten, beginnen Sie mit unserem Leitfaden zu den rechtlichen Anforderungen beim Kauf und unserem Leitfaden für Erstkäufer.
Frühe rechtliche Arbeit verschafft Ihnen auch ein klareres Budget. In unkomplizierten Fällen kalkulieren Käufer für unabhängige rechtliche Arbeit oft rund EUR 1,500-EUR 3,000. Das ist deutlich günstiger, als eine Schuld, einen Planungsverstoß oder ein Erbproblem zu lösen, nachdem Sie sich bereits auf den Deal festgelegt haben.
Bitten Sie Ihren Anwalt, die Unterlagen zur Immobilie zu prüfen, bevor Sie eine Besichtigungsreise buchen oder ein Reservierungsformular unterschreiben. Wenn ein Verkäufer oder Makler Sie dazu drängt, zuerst zu reservieren und später zu prüfen, sollten Sie das als Warnsignal werten.
Die fünf Fragen, die Ihr Anwalt zuerst stellen sollte
Diese Fragen schützen Ihre Zeit genauso wie Ihr Geld. Ein Anwalt, der klare Antworten bekommt, kann Ihnen sagen, ob eine Immobilie das Besichtigen, Reservieren oder Ignorieren wert ist.
Für den nächsten Schritt nach der rechtlichen Vorprüfung erklärt unser Leitfaden zur Besichtigungsreise, wie Sie Immobilien auswählen, sobald die Unterlagen sauber aussehen.
Diese Unterlagen sollten nicht verhandelbar sein
| Dokument | Warum es wichtig ist | Abstand nehmen, wenn |
|---|---|---|
| Nota Simple | Zeigt aktuellen Eigentümer, Hypotheken, Embargos und eingetragene Belastungen | Der Verkäufer keine aktuelle Kopie vorlegt |
| Certificado Catastral | Bestätigt die Katasterbeschreibung und hilft, Abweichungen zu erkennen | Die gebaute Immobilie nicht mit dem Katastereintrag übereinstimmt |
| Eigentumsurkunde | Belegt, wie der Verkäufer Eigentümer der Immobilie ist | Die Eigentumsunterlagen unvollständig oder widersprüchlich sind |
| Schuldenbescheinigung und Gemeinschaftsabrechnungen | Zeigt unbezahlte Gemeinschaftsgebühren und andere Belastungen | Beträge unklar sind oder der Verwalter sie nicht bestätigen will |
| IBI-Belege der letzten 3 Jahre | Zeigt, dass die örtliche Grundsteuer bezahlt wurde | Belege fehlen oder Zahlungslücken nicht erklärt werden |
| Bewohnbarkeitsgenehmigung | Wird für Nutzung, Versorger und viele Kreditgeber benötigt | Keine Genehmigung existiert und niemand einen Lösungsweg hat |
| Genehmigungen und Fertigstellungsbescheinigungen | Stützen den rechtlichen Status von Erweiterungen, Pools und größeren Arbeiten | Offensichtliche Arbeiten keine Genehmigungen haben |
| Nachweis über Versorgungszahlungen | Bestätigt, dass die Lieferverträge in Ordnung sind | Rechnungen strittig oder Anschlüsse getrennt sind |
| Vermietungslizenz, falls relevant | Wird benötigt, wenn Sie für eine legale Kurzzeitvermietung kaufen | Das Marketing auf Ferienvermietungseinnahmen beruht, aber keine Lizenz existiert |
Wenn ein Verkäufer verzögert, ablehnt oder ständig sagt, der Makler werde die Unterlagen morgen schicken, sollten Sie das ernst nehmen. Seriöse Verkäufer müssen nicht raten, ob sie die Immobilie lastenfrei besitzen oder ob der Pool genehmigt wurde. Ihr Anwalt kann trotzdem entscheiden, dass ein oder zwei Punkte lösbar sind, aber nur, wenn die Unterlagen existieren und es einen klaren Weg bis zum Abschluss gibt.
Bevor Sie Angebotspreise vergleichen, lesen Sie unseren Leitfaden zu Kosten und Steuern, damit Sie den tatsächlichen Kaufpreis beurteilen können.
Nehmen Sie Abstand, bevor das Problem Ihres wird
Weiter vorgehen, wenn
Abstand nehmen, wenn
Die meisten Käufer verlieren kein Geld, weil sie zu früh einen Anwalt beauftragt haben. Sie verlieren Geld, weil sie es zu spät getan haben. Ein Käufer in Malaga stellte nach der Unterzeichnung fest, dass ein illegaler Pool ihm ein Bußgeld von EUR 8,000 einbrachte. Ein anderer Verkauf in Barcelona platzte beim Notar, als unbezahlte Gemeinschaftsgebühren von fast EUR 60,000 auftauchten.
Die praktische Regel ist einfach. Wenn die Akte unordentlich, aber transparent ist, kann Ihr Anwalt das Risiko beziffern und verhandeln. Wenn die Akte unordentlich ist und niemand die Lösung dokumentieren will, nehmen Sie Abstand.
Bevor Sie suchen
Sprechen Sie zuerst mit einem Immobilienanwalt
Klären Sie die rechtlichen Fragen, die Dokumentenliste und die Warnsignale, bevor Sie mit Besichtigungen beginnen. Das spart vergeudete Reisen, gescheiterte Reservierungen und später teure Überraschungen.
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