Gemeinschaft prüfen
Eigentümergemeinschaft in Spanien: Checkliste für Käufer
Prüfen Sie Hausgeld, Regeln, Schulden und Protokolle vor der Unterschrift in Spanien. Praktische Checkliste für Wohnungen und Anlagen.
Eine schöne Wohnung kann trotzdem ein schlechter Kauf sein, wenn die Eigentümergemeinschaft Schulden hat, schwach instand hält, strenge Vermietungsregeln hat oder eine große Rechnung bereits beschlossen wurde.
In Spanien ist eine Comunidad de Propietarios die Eigentümergemeinschaft, die die gemeinschaftlichen Teile eines Gebäudes oder einer Urbanisation verwaltet. Dazu können Pools, Gärten, Aufzüge, Treppenhäuser, Sicherheitstore, Fassaden, gemeinschaftliche Wassersysteme, Privatstraßen und Beleuchtung gehören.
Internationale Käufer achten oft auf Preis, Lage und den Zustand der Wohnung selbst. Die Unterlagen der Gemeinschaft gelten dann als Verwaltungskram. Das ist riskant. Regeln, Hausgeld, Schulden und Einschränkungen der Gemeinschaft können Ihre laufenden Kosten, Mieteinnahmen, Nutzung und den Wiederverkaufswert verändern.
Entscheidend ist der Zeitpunkt. Diese Prüfungen müssen vor der Unterzeichnung des contrato de arras erfolgen, denn dann ist Ihre Anzahlung meist rechtlich gefährdet. Für die gesamten Kaufschritte lesen Sie unseren Leitfaden zum Kaufprozess und den Leitfaden zu rechtlichen Anforderungen.
Gemeinsame Kosten
Das Hausgeld finanziert Reinigung, Verwaltung, Aufzüge, Pools, Gärten, Beleuchtung, Sicherheit und Reparaturen.
Schriftliche Regeln
Satzung und Hausordnung können Haustiere, Umbauten, Lärm, Parken, Poolnutzung und Ferienvermietung einschränken.
Übernommenes Risiko
Unbezahltes Hausgeld, beschlossene Arbeiten und Streitigkeiten können nach dem Kauf teuer werden, wenn sie vorher niemand prüft.
Einfluss auf den Wiederverkauf
Schlechte Instandhaltung, Prozesse oder Unterfinanzierung können künftige Käufer abschrecken, selbst wenn Ihre Einheit sehr gut aussieht.
Wie Hausgeld aussehen sollte
| Immobilientyp | Typische Spanne | Warum es variiert |
|---|---|---|
| Wohnung, Zentrum von Barcelona | €150-300 | Sicherheit, Aufzüge, Verwaltung und höhere Gebäudekosten |
| Wohnung, Costa del Sol | €80-180 | Pool, Gärten und Sicherheit in Gegenden um Marbella oder Málaga |
| Wohnung, Costa Blanca | €60-140 | Pool und Instandhaltung, oft kleinere Anlagen |
| Wohnung, kleinere Stadt oder ländliche Gegend | €30-80 | Weniger Einrichtungen und schlankere Verwaltung |
| Villa in einer Urbanisation | €40-120 | Gemeinsame Straßen, Beleuchtung, Gärten oder Sicherheit |
| Reihenhaus in geschlossener Anlage | €100-250 | Sicherheit, Pool, Gärten und Außeninstandhaltung |
Diese Spannen sind keine gesetzlichen Regeln. Sie dienen als Plausibilitätscheck. Ein niedriges Hausgeld kann in Ordnung sein, wenn die Gemeinschaft einfach aufgebaut und gut geführt ist. Hat eine Anlage aber Aufzüge, Pool, Gärten, Sicherheitstore und Privatstraßen, kann ein deutlich niedrigerer Beitrag als bei vergleichbaren Objekten auf Unterfinanzierung hindeuten.
Unterfinanzierung zeigt sich meist später durch dringende Arbeiten, Sonderumlagen oder schlechte Instandhaltung. Wer monatlich €70 beim Hausgeld spart, kann trotzdem mehrere tausend Euro verlieren, wenn Dach, Aufzug oder Fassade jahrelang vernachlässigt wurden.
Alles schriftlich einholen
Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen des Verkäufers oder Maklers. Fordern Sie die Unterlagen früh an und lassen Sie sie von Ihrem Anwalt direkt beim Verwalter der Gemeinschaft prüfen.
Regeln und Satzung
Satzung und Hausordnung der Gemeinschaft legen Eigentumsquoten, Pflichten und Einschränkungen fest.
Schuldenbescheinigung
Die Beitragsbescheinigung bestätigt, ob der Verkäufer auf dem Laufenden ist, und hilft, geerbte Gemeinschaftsschulden zu vermeiden.
Budget und Rücklage
Jahresbudget und Rücklagenfonds zeigen, ob die Gemeinschaft laufende Kosten und Reparaturen zahlen kann.
Beschlossene Arbeiten
Sonderumlagen und geplante größere Arbeiten zeigen Rechnungen, die nach dem Kauf fällig werden können.
Vor der Unterzeichnung des Arras-Vertrags
Vor Abgabe eines Angebots
Fordern Sie die Unterlagen der Gemeinschaft beim Makler an und lesen Sie sie selbst. Wenn Hausgeld, Regeln oder Protokolle nicht stimmig wirken, stoppen Sie, bevor weitere Kosten entstehen.
Nach Annahme des Angebots
Geben Sie Ihrem Anwalt eine schriftliche Checkliste und verlangen Sie klare Ja-Nein-Antworten zu Schuldenstand, beschlossenen Arbeiten, Rücklagenfonds, Versicherung, Klagen, Parkplatztitel und Regeln zur Ferienvermietung.
Vor Unterzeichnung des Arras-Vertrags
Ihr Anwalt sollte schriftlich bestätigen: keine unbezahlten Verkäuferschulden, keine unerwarteten Arbeiten, keine ungeklärten Rechtsstreitigkeiten und keine unklaren Vermietungs- oder Nutzungsbeschränkungen.
Vor dem Notartermin
Fordern Sie am Tag der Beurkundung oder so nah wie möglich daran eine aktualisierte Schuldenbescheinigung an. Der Status der Gemeinschaft kann sich zwischen Angebot und Notar ändern.
Die Checkliste sollte direkt sein. Bestätigen Sie den Zahlungsstatus des Verkäufers. Holen Sie die Bescheinigung des Verwalters ein. Prüfen Sie alle beschlossenen obras aprobadas und Kosten. Lesen Sie drei Protokolle der Eigentümerversammlung auf Streitigkeiten, Schulden und Arbeiten. Bestätigen Sie Gemeinschaftsversicherung, Höhe des Rücklagenfonds, laufende Klagen und ob der Parkplatz auf Ihren Namen eingetragen ist statt nur "zugewiesen".
Bitten Sie auch um Satzung und Hausordnung in Übersetzung. Die gewünschte Antwort lautet Ja oder Nein, gestützt durch Dokumente. "Wahrscheinlich" und "vermutlich" reichen in der Arras-Phase nicht.
Wenn Sie nach Annahme des Angebots keine schriftliche Freigabe Ihres Anwalts haben, gehen Sie nicht zum Arras-Vertrag über. Am sichersten verhandeln Sie, solange Sie noch aussteigen können. Für Unterstützung auf Käuferseite beginnen Sie mit unserer kostenlosen Anwaltssprechstunde.
Kauf in einer Gemeinschaft?
Prüfen Sie die Unterlagen, bevor die Anzahlung gefährdet ist
Eine kurze schriftliche Prüfung vor dem Arras-Vertrag ist günstiger, als nach dem Kauf Gemeinschaftsschulden, Mietgrenzen oder dringende Arbeiten zu entdecken.
Mit einem Immobilienanwalt sprechen
