Due Diligence
Due Diligence bei Immobilien in Spanien
Unsicher beim Kauf in Spanien? Nutzen Sie diese praktische Checkliste zu Eigentum, Schulden, Lizenzen, Verträgen und Kosten vor der Unterschrift.
Was Due Diligence bedeutet
Ein Kauf in Spanien bleibt überschaubar, wenn die Prüfungen vor Geldzahlung und Unterschriften erfolgen.
Spanien hat einen gut regulierten Immobilienmarkt, aber die Aufgabe des Käufers bleibt: die Immobilie prüfen, bevor ein Reservierungsvertrag unterschrieben, eine Arras-Anzahlung gezahlt oder der Notartermin erreicht wird.
Immobilien-Due-Diligence bedeutet zu prüfen, ob der Verkäufer rechtlich verkaufen darf, die Immobilie korrekt eingetragen ist, Schulden gelöscht werden, Lizenzen stimmen und das Objekt zu Ihrer geplanten Nutzung passt. Das ist praktische Arbeit, kein Rätsel. Sie sammeln Unterlagen, vergleichen sie mit der tatsächlichen Immobilie und lassen sich die Risiken von Ihrem unabhängigen spanischen Anwalt schriftlich bestätigen.
Dieser Leitfaden ist keine Rechtsberatung. Er zeigt Käufern, was sie vor einer Zusage fragen sollten. Wenn Sie neu im Prozess sind, lesen Sie ihn zusammen mit unserem Leitfaden für Erstkäufer und dem Leitfaden zu rechtlichen Anforderungen.
Die Grundprüfungen
Verkäufer prüfen
Name und Ausweis des Verkäufers müssen mit dem Grundbucheintrag übereinstimmen. Bei Erbschaft, Firmenverkauf oder Vollmacht sollte Ihr Anwalt die Berechtigung bestätigen, bevor Sie zahlen.
Nota Simple lesen
Die Nota Simple zeigt Eigentum, Hypotheken, Pfändungen, Wegerechte und Registerbeschränkungen. Nutzen Sie unseren Nota-Simple-Leitfaden für die Details zu jedem Dokument.
Beschreibung abgleichen
Vergleichen Sie Register, Kataster, Pläne und die tatsächliche Immobilie. Zusätzliche Zimmer, geschlossene Terrassen, Pools oder Garagen können vor dem Kauf legalisiert werden müssen.
Schulden und Belastungen prüfen
Hypotheken, Pfändungen, IBI-Rückstände, Gemeinschaftsschulden, Versorgungsschulden und Steuerlasten müssen festgestellt und bei Abschluss gelöscht oder vom Kaufpreis einbehalten werden.
Planungsrechtliche Legalität bestätigen
Fragen Sie nach Baugenehmigungen, Erstbezugslizenz, Einhaltung des Planungsrechts und Erweiterungen. Das ist besonders wichtig bei Villen, Landhäusern, älteren Immobilien und renovierten Bestandsobjekten.
Gemeinschaft prüfen
Bei Apartments und Urbanisationen prüfen Sie Gemeinschaftsgebühren, Schulden, Regeln, Vermietungsgrenzen, geplante Arbeiten, Rücklagen und Protokolle.
Vermietungsregeln prüfen
Wenn Sie kurzfristig vermieten möchten, klären Sie regionale, kommunale und gemeinschaftliche Regeln vor dem Kauf. Verlassen Sie sich nicht auf das Mietversprechen des Verkäufers.
Diese Prüfungen hängen zusammen. Eine saubere Nota Simple beweist nicht, dass ein Pool legal ist. Eine gute Vermietungshistorie beweist nicht, dass künftige touristische Vermietung erlaubt ist. Ein niedriger Preis beweist keinen Wert, wenn in der Gemeinschaft eine große Reparaturabstimmung ansteht.
Für mehr Details beginnen Sie mit unserem Nota-Simple-Leitfaden, dem Artikel darüber, was ein Immobilienanwalt prüft, und dem Leitfaden zum Kauf einer belasteten Immobilie in Spanien.
Wann Sie stoppen sollten
Vor dem Weitermachen prüfen
Geschäft pausieren
Ein Warnsignal bedeutet nicht immer ein endgültiges Nein. Es ist ein Grund, die Uhr anzuhalten. Viele Punkte lassen sich vor dem Abschluss beheben: Eine Hypothek kann gelöscht, eine Gemeinschaftsschuld vom Erlös des Verkäufers abgezogen und ein altes Dokument durch eine frische Bescheinigung ersetzt werden.
Gefährlich ist es, zuerst zu unterschreiben und später zu prüfen. Reservierungsverträge und private Kaufverträge können Fristen, Strafen und Anzahlungsregeln festlegen. Bevor Sie Geld überweisen, sollte Ihr Anwalt Rückzahlbarkeit, Bedingungen, Finanzierungsklauseln, Abschlussdaten, im Verkauf enthaltenes Inventar und die Folgen prüfen, falls der Verkäufer kein sauberes Eigentum übertragen kann.
Für einen breiteren Blick auf die Unterschriftsphasen nutzen Sie den Leitfaden zum Kaufprozess. Wenn Finanzierung beteiligt ist, prüfen Sie auch den Finanzierungsleitfaden, bevor Sie Vertragsformulierungen akzeptieren, die Sie bei scheiternder Bankbewertung oder Hypothekenzusage belasten.
Ihre Käufer-Checkliste
| Prüfung | Status |
|---|---|
| Unabhängiger Anwalt beauftragt | [] |
| Aktuelle Nota Simple geprüft | [] |
| Eigentum des Verkäufers bestätigt | [] |
| Schulden, Hypotheken und Belastungen geprüft | [] |
| IBI, Versorger und Gemeinschaftsgebühren geprüft | [] |
| Planungsrechtliche Legalität und Lizenzen geprüft | [] |
| Regeln für touristische Vermietung geprüft, falls relevant | [] |
| Gutachten bei älteren, ländlichen oder Villenkäufen erwogen | [] |
| Laufende Kosten geprüft | [] |
| Kaufvertrag vor Zahlung geprüft | [] |
Rechtliche Prüfungen sind nur ein Teil der Due Diligence. Testen Sie den Kauf auch gegen die laufende Leistbarkeit: IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Versorger, Instandhaltung, Nichtresidentensteuer, Immobilienverwaltung und Währungskosten. Zu Kaufsteuern und Gebühren lesen Sie unseren Leitfaden zu Kosten und Steuern.
Bei Villen, älteren Häusern, ländlichen Immobilien und allem mit sichtbaren Umbauten sollten Sie ein unabhängiges Gutachten erwägen. Ein Anwalt prüft den Rechtsstatus. Ein Gutachter prüft den Zustand. Beides zählt, wenn eine falsche Reparatureinschätzung mehr kosten kann als die Anzahlung.
Vor der Unterschrift
Erledigen Sie zuerst die rechtlichen Prüfungen
Wenn eine Immobilie passend wirkt, nehmen Sie sich genug Zeit, sie zu prüfen. Unabhängiger Rat vor der Unterschrift ist günstiger, als später Eigentums-, Schulden- oder Lizenzprobleme zu beheben.
Mit einem Anwalt sprechen
