Finanzierung und Hypotheken
Spanische Hypotheken für ausländische Käufer | Finanzierungsleitfaden 2026
Wie Sie als ausländischer Käufer eine spanische Hypothek erhalten. 60-70% Beleihungswert, Fest- vs. variable Zinsen, Bankanforderungen und Währungstipps.
Was ausländische Käufer leihen können
Spanische Banken heißen internationale Käufer willkommen. Als Nicht-Resident können Sie in der Regel 60-70% des Immobilienwerts (LTV) leihen, was bedeutet, dass Sie 30-40% als Bareinlage benötigen. Residenten können bis zu 80% LTV erhalten.
Für eine Immobilie im Wert von 300.000€ mit 70% Finanzierung würden Sie 210.000€ leihen und 90.000€ als Einlage benötigen. Addieren Sie die Kaufkosten (~12%) und Sie benötigen insgesamt etwa 126.000€ in bar. Siehe unseren Kosten- und Steuerleitfaden für die vollständige Aufschlüsselung.
Ihre Gesamtinvestition: 336.000€
Zinssätze
Fest, variabel oder gemischt?
Ihre Wahl der Zinsart beeinflusst sowohl monatliche Zahlungen als auch langfristige Kosten. Die meisten ausländischen Käufer wählen Festzinsen für Planungssicherheit.
Festzins
Gleiche Zahlung für die gesamte Laufzeit. Derzeit 3-4%. Am besten für langfristige Stabilität und Sicherheit.
Variabler Zins
Euribor + 1-2% Marge. Niedrigere Anfangszinsen, aber Zahlungen schwanken. Besser, wenn Zinsen fallen.
Gemischter Zins
Fest für 5-10 Jahre, dann variabel. Gute Balance aus anfänglicher Stabilität mit potenziellem zukünftigem Sparpotenzial.
| Typ | Aktueller Zins | Monatlich auf 200k€/20 Jahre |
|---|---|---|
| Fest | 3,5% | 1.160€ |
| Variabel | Euribor + 1,5% | ~1.050€ |
| Gemischt (5 Jahre fest) | 3,0% → Variabel | 1.109€ |
Bankanforderungen
Was Sie für die Beantragung benötigen
Banken bewerten Ihre Rückzahlungsfähigkeit. Die wichtigste Kennzahl ist das Schulden-Einkommens-Verhältnis – Ihre gesamten Schuldenzahlungen (einschließlich der neuen Hypothek) sollten 35-40% des Nettoeinkommens nicht überschreiten.
Selbstständig? Erwarten Sie strengere Prüfung. Banken möchten in der Regel 2-3 Jahre Geschäftshistorie und bieten möglicherweise niedrigeren LTV (50-60%). Ein spanischer Buchhalter, der Ihre Dokumente vorbereitet, hilft.
Spanische Banken
An wen Sie sich wenden sollten
Mehrere große spanische Banken haben dedizierte Abteilungen für internationale Käufer mit englischsprachigem Personal. Vergleichen Sie – die Konditionen variieren erheblich zwischen Kreditgebern.
Sabadell
Starke internationale Abteilung. Wettbewerbsfähige Zinsen für Nicht-Residenten.
CaixaBank
Spaniens größte Bank. Breites Filialnetz an der Costa Blanca.
Santander
Internationale Präsenz. Kann mit UK/EU-Bankbeziehungen verknüpft werden.
BBVA
Gute digitale Plattform. Wettbewerbsfähige variable Zinsen.
Hypothekenmakler können Ihnen Zeit sparen, indem sie mehrere Banken auf einmal vergleichen. Sie wissen, welche Banken derzeit an Ihr Käuferprofil verleihen und verhandeln oft bessere Konditionen. Ihre Gebühr (typischerweise 0,5-1% des Kredits) lohnt sich oft für die Zinsersparnis und Bequemlichkeit. Sprechen Sie mit unserem Team für Maklerempfehlungen.
Währungsumtausch
Geld nach Spanien überweisen
Wenn Sie eine große Summe von GBP, USD oder einer anderen Währung überweisen, nutzen Sie nicht Ihre normale Bank. Filialbanken berechnen typischerweise 2-4% in versteckten Wechselkursmargen – das sind 6.000-12.000€ bei einer Überweisung von 300.000€.
Währungsspezialisten bieten Kurse, die 1-2% besser sind als Banken, mit transparenten Gebühren. Bei einem Immobilienkauf spart dies Tausende. Kontaktieren Sie uns für Empfehlungen vertrauenswürdiger Währungspartner.
Filialbank
Währungsspezialist
Terminkontrakte ermöglichen es Ihnen, den heutigen Wechselkurs für eine zukünftige Überweisung zu sichern. Wenn Sie vom Bauträger kaufen oder gestaffelte Zahlungen haben, schützt Sie dies vor Währungsschwankungen zwischen jetzt und Fertigstellung.
Hypotheken-Zeitplan
Die Hypothekengenehmigung dauert in der Regel 4-6 Wochen vom Antrag bis zum Angebot. Hier ist der typische Prozess:
- Woche 1-2: Dokumente einreichen, Bank prüft Ihr Profil
- Woche 2-3: Bank beauftragt Immobilienbewertung (tasación)
- Woche 3-4: Bewertung abgeschlossen, Angebot ausgestellt
- Woche 4-6: Rechtliche Prüfung des Angebots, Unterzeichnung beim Notar
Wenn Sie mit Hypothek kaufen, berücksichtigen Sie dies in Ihrem Zeitplan. Unterschreiben Sie keinen Privatvertrag mit engem Abschlusstermin, es sei denn, Sie haben eine Vorabgenehmigung.
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